Миллионы россиян годами владеют гаражами на «птичьих правах»: членская книжка ГСК есть, а юридического подтверждения собственности — нет. Это значит, что ваш гараж нельзя официально продать, передать по наследству, а в случае сноса территории под застройку вы рискуете остаться без компенсации. «Гаражная амнистия» — это ваш легальный шанс получить и бокс, и землю под ним в собственность абсолютно бесплатно. Срок действия программы ограничен 1 сентября 2026 года, и хотя в Думе уже обсуждают продление, бюрократические шестеренки крутятся медленно. Стоит ли ждать и рисковать, если оформить документы можно уже сейчас? Разбираемся в деталях, которые сэкономят вам нервы и деньги.
Оформление гаража в Краснодаре часто превращается в бесконечный квест по кабинетам. Мы берем всю рутину на себя: от выезда нашего кадастрового инженера для замеров до получения готовой выписки из ЕГРН на ваше имя. Вам не нужно вникать в тонкости 137-ФЗ или искать архивные справки — наши специалисты подготовят полный пакет документов и сами подадут их в администрацию. Пока вы занимаетесь своими делами, мы превращаем ваш бокс в законную недвижимость «под ключ».
Звоните/пишите в мессенджеры +7 (928) 843-66-25
Содержание статьи:
- Что такое гараж и Территория гаражного назначения
- До какого года «гаражная амнистия»?
- Условия оформления права собственности на гараж по «гаражной амнистии»
- Гаражная амнистия на гаражи «Ракушки»
- Гаражная амнистия в отношении гаража в границах многоквартирного дома
- Какие документы необходимы для узаконения гаража по «гаражной амнистии»?
- Регистрация прав собственности в рамках «гаражной амнистии»
- Узаконение земли под гаражом
- Признание права собственности на земельный участок под гаражом в судебном порядке
- Услуги кадастрового инженера в Краснодаре
1. Что такое гараж и Территория гаражного назначения
Прежде чем самим бежать в МФЦ, важно понять, попадает ли ваш объект под действие закона. Юридический язык коварен: не всё, что мы привыкли называть «гаражом», является таковым в глазах государства. Чтобы не получить отказ на первом же этапе, давайте выясним, чем «территория гаражного назначения» отличается от обычного самостроя и какие права дает членство в ГСК.
Для начала разъясним понятия:
Гараж —
— это нежилое здание, предназначенное исключительно для хранения транспортных средств, которое может иметь подвальные помещения и не более двух наземных этажей. Гаражи, расположенные в границах территории гаражного назначения, могут быть блокированы общими стенами с другими гаражами в одном ряду, иметь общие с ними крышу, фундамент и коммуникации либо быть отдельно стоящими объектами капитального строительства (ч. 2, 3 ст. 2 Закона от 24.07.2023 N 338-ФЗ).
Территория гаражного назначения-
— это территория, в границах которой расположены земельные участки, на которых размещены гаражи, использование которых осуществляется для собственных нужд граждан, и (или) земельные участки, предоставленные или иным образом выделенные, приобретенные для размещения таких гаражей, а также земельные участки общего назначения (ч. 1 ст. 2 Закона N 338-ФЗ).
Гаражом можно владеть путем вступления в гаражные кооперативы (ГСК). Член ГСК, полностью внесший свой паевой взнос за гараж, приобретает право собственности на него с момента внесения паевого взноса. Это распространяется и на членов товариществ собственников недвижимости (ТСН), созданных путем преобразования (переименования) созданных до 01.10.2023 гаражных кооперативов (п. 4 ст. 218 ГК РФ; ч. 9 — 11 ст. 34, ст. 35 Закона N 338-ФЗ; п. 7 Обзора судебной практики ВС РФ N 2 (2020), утв. Президиумом ВС РФ 22.07.2020).
Но при определенных условиях можно зарегистрировать право собственности на гараж в упрощенном порядке – по «гаражной амнистии» (ч. 23, 25 ст. 70 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, п. 2 ст. 3.7 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ»).
Читайте также: «Что изменилось для владельцев гаражей с 01 октября 2023? Обзор закона № 338 «О гаражных объединениях» https://iusov.ru/chto-izmenilos-dlya-vladelczev-garazhej-s-01-oktyabrya-2023-obzor-zakona-№-338-o-garazhnyh-obedineniyah/
2. До какого года «гаражная амнистия»?
Срок действия программы – до 1 сентября 2026 года (п.2 ст.3.7. Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ»).
Но 18.02.2026 в Государственную Думу был внесен законопроект № 1153238-8 о продлении гаражной амнистии до 1 сентября 2031-го.
3. Условия оформления права собственности на гараж по «гаражной амнистии»
Золотые правила амнистии: проверьте свой гараж на «профпригодность» Амнистия — это не всеобщая раздача прав, а четко выверенный механизм. Главный критерий здесь — возраст постройки. Если ваш гараж «старше» 2004 года и крепко стоит на фундаменте, вы — главный претендент на бесплатную землю. В этой главе мы разберем, какие специфические условия позволяют оформить участок даже наследникам или тем, кто купил гараж по обычной расписке.
Если гараж возведен до 30.12.2004 и является объектом капитального строительства (имеет капитальные стены, фундамент, прочно связан с землей и т.д.), зарегистрировать право собственности на него в упрощенном порядке можно одновременно с правом собственности на зем. участок, предоставленный гражданину бесплатно в соответствии с Законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ч. 23, 26, 27 ст. 70 Закона N 218-ФЗ; ст. 1 Закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ).
См. также: наш кадастровый инженер дает интервью на телеканале «Кубань 24»
Указанный земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, до 01.09.2026 может быть бесплатно предоставлен в собственность гражданина в следующих случаях (п. 2 ст. 3.7 Закона N 137-ФЗ):
- земельный участок для размещения гаража был предоставлен гражданину или передан ему какой-либо организацией (в том числе организацией, с которой этот гражданин состоял в трудовых или иных отношениях), иным образом выделен гражданину либо право на использование такого земельного участка возникло у гражданина по иным основаниям, в том числе предусмотренным ст. 3.7 Закона N 137-ФЗ;
- земельный участок образован из земельного участка, предоставленного или выделенного иным способом гаражному кооперативу либо иной организации, при которой был организован гаражный кооператив (далее — гаражный кооператив), для размещения гаражей, либо право на использование такого земельного участка возникло у таких кооператива или организации по иным основаниям (в том числе предусмотренным ст. 3.7 Закона N 137-ФЗ) и гараж и (или) земельный участок, на котором он расположен, распределены соответствующему гражданину на основании решения общего собрания членов гаражного кооператива либо иного документа, устанавливающего такое распределение.
Узакониваемые по амнистии гаражи не должны являться объектами вспомогательного использования по отношению к объектам ИЖС, садовым домам, объектам производственного, промышленного или коммерческого назначения, в том числе предназначенных и (или) используемых для осуществления предпринимательской деятельности по оказанию услуг по ремонту, техническому обслуживанию и мойке транспортных средств; находящимися в многоквартирных домах и объектах коммерческого назначения (касается также подземных гаражей); не должны быть построены в порядке, предусмотренном законом от N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве МКД» (ст. 6 Закона N 79-ФЗ, пп. 1 п. 18 ст. 3.7 Федерального закона от 25.10.2001 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», далее — Закон о введении в действие ЗК РФ).
Земельный участок также может быть предоставлен наследнику гражданина либо лицу, приобретшему гараж от вышеуказанного гражданина по соглашению/договору (п. п. 15, 16 ст. 3.7 Закона N 137-ФЗ).
Количество гаражей и земельных участков, которые могут быть оформлены в собственность гражданина в рамках «гаражной амнистии» не ограничено (п. 3 ст. 3.7 Закона N 137-ФЗ; Письмо Росреестра от 10.12.2021 N 11-9189-АБ/21).
Однако если земельный участок под гаражом является ограниченным в обороте, то он может быть предоставлен только в аренду (п. 19 ст. 3.7 Закона N 137-ФЗ).
4. Гаражная амнистия на гаражи «Ракушки»
Гаражи «Ракушки» под действие гаражной амнистии не подпадают, поскольку они считаются некапитальными конструкциями без прочной связи с землей. Для таких гаражей возможна легализация через схему размещения на муниципальных землях с уплатой налога, но без оформления собственности на землю. Рекомендуется обращаться в местную администрацию за разъяснениями.
В соответствии с частью 1 статьи 39.36-1 ЗК РФ схема размещения гаражей, являющихся некапитальными сооружениями в отношении земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утверждается органами МСУ поселений, городских округов или муниципальных округов, а на межселенных территориях — органами МСУ муниципальных районов.
Таким образом, нормативным актом субъекта РФ (Краснодарского края) определяется как непосредственно порядок использования земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для возведения гражданами гаражей, являющихся некапитальными сооружениями, либо для стоянки технических или других средств передвижения инвалидов вблизи их места жительства, так и порядок утверждения схемы размещения таких объектов.
Исключение из данной нормы в части приобретения земельного участка в собственность бесплатно предусмотрено пунктом 14 статьи 3.7 Закона № 137-ФЗ.
5. Гаражная амнистия в отношении гаража в границах многоквартирного дома
В соответствии со статьей 36 ЖК РФ) собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в МКД, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом; по решению собственников помещений, принятому на общем собрании, объекты общего имущества в МКД быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Исходя из положений статьи 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД в том числе принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в МКД.
Таким образом, реализация «гаражной амнистии» в отношении гаража, который расположен на земельном участке в границах многоквартирного дома не представляется возможным (ответы на вопросы Росреестра по гаражной амнистии).
6. Какие документы необходимы для узаконения гаража по «гаражной амнистии»?
Самый частый страх владельца: «У меня нет никаких документов, кроме старой квитанции за свет». Хорошая новость в том, что закон об амнистии на редкость лоялен. Если у вас нет официального акта о выделении земли, в ход пойдут старые документы. Узнайте, какой минимальный набор документов станет вашим «входным билетом» в реестр собственников.
Для предоставления земельного участка потребуются, в частности, документы, подтверждающие предоставление (иное выделение) гражданину земельного участка или возникновение у него права на использование земельного участка по иным основаниям либо документы, подтверждающие предоставление (иное выделение) исходного земельного участка гаражному кооперативу для гаражного строительства и (или) размещения гаражей, или документ, подтверждающий приобретение гаражным кооперативом права на использование такого участка по иным основаниям, а также технический план гаража (если ранее государственный кадастровый учет гаража не был осуществлен) (п. п. 5, 6, 8 ст. 3.7 Закона N 137-ФЗ).
При отсутствии указанных документов участок может быть предоставлен при наличии (п. п. 5, 6 ст. 3.7 Закона N 137-ФЗ; ст. 1 Закона N 191-ФЗ):
- заключенного до 30.12.2004 договора о подключении (технологическом присоединении) гаража к сетям инженерно-технического обеспечения, и (или) договора о предоставлении коммунальных услуг в связи с использованием гаража, и (или) документов, подтверждающих исполнение со стороны гражданина обязательств по оплате коммунальных услуг;
- документа, подтверждающего проведение государственного технического учета и (или) технической инвентаризации гаража до 01.01.2013 в соответствии с действовавшими на момент такого учета (инвентаризации) требованиями законодательства, в котором имеются указания на гражданина в качестве правообладателя гаража либо заказчика изготовления указанного документа и на год его постройки, указывающий на возведение гаража до 30.12.2004.
В случае отсутствия документов на гараж, предусмотренных указанными нормами, к заявлению могут быть приложены один или несколько из следующих документов:
- договор о подключении (технологическом присоединении) гаража к сетям инженерно-технического обеспечения;
- договор о предоставлении коммунальных услуг в связи с использованием гаража;
- документы, подтверждающие исполнение со стороны гражданина обязательств по оплате коммунальных услуг.
В случае, если сведения о земельном участке содержатся в ЕГРН, предоставление документов для уточнения его границ не требуется (ч. 27.2 ст. 70 Закона N 218-ФЗ).
Для предоставления земельного участка наследнику гражданина либо лицу, приобретшему гараж по соглашению, потребуются документы первоначального владельца гаража (земельного участка), а также соответственно свидетельство о наследовании или документы, подтверждающие передачу гаража (п. п. 15, 16 ст. 3.7 Закона N 137-ФЗ).
Действует ли «гаражная амнистия» в случае, если гражданина исключили из гаражного кооператива?
В соответствии с пунктом 7 статьи 3.7 Закона № 137-ФЗ порядок предоставления земельных участков распространяется также на граждан, прекративших членство в гаражном кооперативе.
Возможна ли реализация «гаражной амнистии» в отношении земельных участков, находящихся в пределах ГСК, однако в отношении такого ГСК нет сведений в ЕГРЮЛ?
При наличии у гражданина перечисленных в статье 3.7 Закона № 137-ФЗ документов, при отсутствии иных оснований, ему не может быть отказано в реализации «гаражной амнистии», только при отсутствии сведений в ЕГРЮЛ о гаражном кооперативе. Указанный вопрос уточнен в Законе № 338-ФЗ, вступившим в силу с 1 октября 2023 г. (ответы на вопросы Росреестра по гаражной амнистии)
У граждан, владеющими гаражами в большинстве случаев на гараж имеются только строительный паспорт и членская книжка ГПК. Можно ли использовать строительный паспорт как документ подтверждающий строительство гаража до 2004 г?
Исчерпывающий перечень документов, необходимых для оформления прав на гараж и земельный участок, занятый таким гаражом, предусмотрен пунктами 5, 6 и 8 статьи 3.7 Закона № 137-ФЗ. В случае отсутствия у гражданина одного из указанных документов, к заявлению могут быть, в частности приложен документ, подтверждающий проведение технического учета и (или) технической инвентаризации гаража до 1 января 2013 года в соответствии с требованиями законодательства, действовавшими на момент таких учета и (или) инвентаризации, в котором имеются указания на заявителя в качестве правообладателя гаража либо заказчика изготовления указанного документа и на год его постройки, указывающий на возведение гаража до дня введения в действие ГрК РФ, либо заключенный до дня введения в действие ГрК РФ договор о подключении (технологическом присоединении) гаража к сетям инженерно-технического обеспечения, и (или) договор о предоставлении коммунальных услуг в связи с использованием гаража, и (или) документы, подтверждающие исполнение со стороны гражданина обязательств по оплате коммунальных услуг. Также в соответствии с пунктом 11 статьи 3.7 Закона № 137-ФЗ законом субъекта РФ может быть предусмотрен перечень документов, которые могут быть представлены гражданином для подтверждения соответствия земельного участка условиям, требуемым для проведения «гаражной амнистии» (ответы на вопросы Росреестра по гаражной амнистии)
7. Регистрация прав собственности в рамках «гаражной амнистии»
Регистрация права собственности на земельный участок осуществляется одновременно с кадастровым учетом (при необходимости) расположенного на нем гаража и регистрацией права собственности на гараж по заявлению уполномоченного органа, предоставившего гражданину земельный участок. Заявление должно быть подано органом в течение 5 рабочих дней с момента принятия решения о предоставлении гражданину земельного участка. Если в указанный срок заявление уполномоченным органом не подано, гражданин вправе обратиться с таким заявлением самостоятельно (ч. 23, 25, 27.1 ст. 70 Закона N 218-ФЗ).
В случае если земельный участок не образован или его границы подлежат уточнению (отсутствует межевой план), а также для подготовки технического плана гаража (при необходимости) может потребоваться проведение кадастровых работ (пп. 4 п. 1 ст. 39.14, п. 15 ст. 39.15 ЗК РФ). Выполнение кадастровых работ в отношении отдельно взятого земельного участка обеспечивается за счет заинтересованного лица (гражданина), а выполнение комплексных кадастровых работ может быть обеспечено как уполномоченным органом, так и заинтересованными лицами.
В Информации Росреестра от 15.06.2021 «Гаражная амнистия» за 8 шагов: Росреестр разработал методические рекомендации для граждан» указано, что в данных рекомендациях содержатся инструкции по применению Закона N 79-ФЗ, которые помогут гражданам разобраться с процедурой оформления гаражей в упрощенном порядке. В Письме от 14.03.2022 N 11-00437/22 «О «гаражной амнистии» Росреестром даны дополнительные разъяснения в отношении земельных участков, на которых расположены гаражи.
8. Узаконение земли под гаражом
В соответствии с п. 20 ст. 3.7 Закона о введении в действие ЗК РФ гражданин также вправе приобрести в порядке, предусмотренном ст. 39.20 ЗК РФ, бесплатно в собственность земельный участок, который находится в его фактическом пользовании, если на нем расположен капитальный гараж, находящийся в собственности и возведенный до дня введения в действие Градостроительного кодекса РФ.
В случае, если гараж был возведен после вступления в силу ГрК РФ, то приобретение в собственность земельного участка, занятого гаражом, будет осуществляться в общем порядке, установленном главой V.1. ЗК РФ. Согласно положениям подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ собственники зданий, сооружений имеют исключительное право на приобретение в собственность земельного участка, на которых они расположены без проведения торгов. При этом приобретение земельного участка будет осуществляться за плату, за исключением случаев, предусмотренных законом. (ответы на вопросы Росреестра по «гаражной амнистии»)
Наличие соответствующих прав у юридического лица (гаражного кооператива), в том числе права аренды, не является основанием для отказа в предоставлении земельного участка. Соответствующее право гаражного кооператива на образованный земельный участок, занятый гаражом, прекращается одновременно с предоставлением данного участка гражданину (пункт 17 статьи 3.7 Закона № 137-ФЗ, ответы на вопросы Росреестра по «гаражной амнистии»).
9. Признание права собственности на земельный участок под гаражом в судебном порядке
Если оформить право собственности на земельный участок под гаражом по каким-то причинам не представляется возможным (например, в связи с отсутствием полного комплекта необходимых для предоставления земельного участка документов), право собственности на него может быть признано в судебном порядке (ст. 12 ГК РФ; ч. 1 ст. 3 ГПК РФ; п. 1 ст. 59 ЗК РФ).
Читайте также:
Земля под гаражом: пожизненное наследуемое владение продавца и приобретательная давность покупателя
10. Услуги кадастрового инженера в Краснодаре
Краснодарский рынок недвижимости не прощает ошибок в документах, а сроки «гаражной амнистии» не бесконечны. Мы предлагаем профессиональный десант: опытный кадастровый инженер подготовит точный техплан, а профильные юристы закроют вопрос с правом собственности (ГСК, наследство, отсутствие первичных актов). Работаем строго по договору, знаем все нюансы местной специфики. Сделайте свой гараж ликвидным активом.
Звоните/пишите в мессенджеры +7 (928) 843-66-25
Наш кадастровый инженер дает разъяснения на телеканале «Кубань 24»
Наверх
