г. Краснодар
Подписывайтесь:
Наш офис:
г. Краснодар, ул. Ким, 143/1 Пн-Пт - 09:00-17:00
Бесплатная консультация
+7 928 843-66-25 usovigor@mail.ru
Generic selectors
Exact matches only
Search in title
Search in content
Post Type Selectors
Вернуться домой
Generic selectors
Exact matches only
Search in title
Search in content
Post Type Selectors
Главная / Блог / Земля под гаражом: почему государство не даёт, но иногда разрешает

Земля под гаражом: почему государство не даёт, но иногда разрешает

Опубликовано: 6 июля 2025
Редакция статьи с учетом правок и дополнений от : 6 июля 2025
Земля под гаражом: почему государство не даёт, но иногда разрешает

Гаражная сага, или Как Волков пытался приручить закон

В 97-м, когда ещё не было ни айфонов, ни тиктока, а гараж — это был чуть ли не символ мужской независимости, Волков решил: хватит быть просто членом кооператива, пора стать настоящим хозяином. История началась с того, что он купил у гражданина П. гаражный бокс вместе с земельным участком под ним. Сделка была оформлена по всем тогдашним правилам: расписка о получении денег, договор купли-продажи, все дела.

Только вот нюанс — земля, на которой стоял гараж, по документам принадлежала не П. в полном смысле, а была у него на праве пожизненного наследуемого владения. Это право П. получил ещё в 93-м году по решению администрации города Голицыно-2. То есть, формально собственником земли был не П., а государство (или, если быть точнее, муниципалитет), а у П. было только право владения и пользования, но не распоряжения, как у настоящего собственника.

Для юристов: речь идёт о классической ситуации с «переходом» земли, которая по старым советским правилам выдавалась гражданам в пожизненное наследуемое владение, но не в частную собственность. После реформ 90-х многие такие участки так и остались в подвешенном статусе — вроде бы твои, но по бумагам — нет.

Судебные качели: от надежды к разочарованию

Волков, не будь дурак, решил оформить право собственности по давности владения. Он ведь с 97-го года владел этим участком открыто, платил взносы, ухаживал за гаражом, никто не возражал. Но тут начались приключения. Одинцовский городской суд Московской области в 2018 году его энтузиазм не оценил: мол, Краснознаменск — это закрытый город, тут земля в частные руки не отдаётся, кроме как по спецзаконам. Суд первой инстанции сослался на подп. 6 п. 5 ст. 27 Земельного кодекса РФ: мол, земля в границах ЗАТО (закрытого административно-территориального образования) ограничена в обороте, и частной собственности тут не видать, кроме как по федеральному закону.

Апелляция тоже не прониклась: да, суд первой инстанции ошибся с применением одной статьи, но по сути всё правильно — Волков не мог не знать, что у него нет оснований для права собственности, а значит, и добросовестным его не назвать. Суд апелляционной инстанции прямо указал: если ты знаешь, что у тебя нет права на землю, то и добросовестным владельцем быть не можешь. А ещё добавили, что владение по договору купли-продажи, если у продавца не было права собственности, не даёт тебе права оформить участок по давности.

Цитаты суда:

  • «В.В. Волков не мог не знать об отсутствии у него оснований возникновения права собственности на спорный земельный участок, в связи с чем его нельзя признать добросовестным владельцем по смыслу разъяснений, данных в абзаце третьем пункта 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», поэтому суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что правовых оснований для признания за ним права собственности по давности владения на этот земельный участок не имеется»
  • Судья Московского облсуда, принимая решение об отказе в передаче кассационной жалобы В.В. Волкова для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции, со ссылкой на пункт 15 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» дополнительно отметил, что истец вступил во владение имуществом по сделке (по договору купли-продажи), такое владение независимо от его продолжительности, по смыслу статьи 234 ГК, не может привести к приобретению права собственности по давности владения и при таких обстоятельствах суд верно пришел к выводу о том, что В.В. Волков не мог не знать об отсутствии у него оснований возникновения права собственности на спорный земельный участок, в связи с чем его нельзя признать добросовестным владельцем (определение от 13 августа 2018 года)».

Если ты вступил во владение по сделке, то хоть тресни, но по давности собственником не станешь. Верховный Суд РФ тоже не стал ломать традиции: всё, что сказали ниже, — правильно, и никаких тебе новых шансов.

Волков vs. Конституция: кто кого?

Волков не сдался и пошёл в Конституционный Суд. Его главный аргумент: статья 234 ГК РФ, как её толкуют суды, мешает признать право собственности по давности, даже если имущество передано по договору без нарушения чьих-либо прав. А ещё, говорит, суды слишком формально подходят к вопросу добросовестности, а критерии этой самой добросовестности в законе мутные, как весенний лёд.

Для юристов: Волков указывал, что суды не учитывают реальную ситуацию — ведь он не захватчик, а получил участок по договору, без обмана, открыто, и никто не возражал. Но суды цепляются к формальному отсутствию права у продавца и к тому, что сам Волков не мог не знать о «подвешенном» статусе земли.

Конституционный Суд: театр абсурда или торжество разума?

Суд, как истинный арбитр, напомнил: его задача — не разбираться, кто кому что продал и кто сколько лет на земле сидит, а оценить, не нарушает ли закон Конституцию. И тут началось настоящее шоу с аллегориями и ссылками на фундаментальные принципы: неприкосновенность собственности, баланс интересов, правовая определённость, стабильность гражданского оборота и прочие высокие материи.

Добросовестность: миф или реальность?

Вот тут начинается самое интересное. Суд признал: да, критерии добросовестности в статье 234 ГК РФ прописаны так, что каждый судья может трактовать их по-своему. Но! Добросовестность — это не когда ты всю жизнь веришь, что земля твоя, а когда ты владеешь ею открыто, не нарушая ничьих прав, и никто не возражает. И если собственник за 15 лет не проявил интереса, не платил налоги, не ухаживал за участком — значит, ему оно и не надо. А если муниципалитет даже не зарегистрировал право собственности и не участвовал в деле, то и говорить не о чем.

Для юристов: Конституционный Суд прямо указал — владение по договору купли-продажи, даже если у продавца не было права собственности, не делает тебя автоматически недобросовестным. Главное — чтобы не было возражений со стороны настоящего собственника, и чтобы владение было открытым и непрерывным. А если муниципалитет (или государство) не проявляет интереса к участку, не регистрирует право и не участвует в деле, то права его не нарушаются.

Ключевые доводы суда: почему Волкову всё-таки светит шанс

  • Давностное владение может быть признано добросовестным даже если владелец знал, что у него нет формальных оснований для права собственности, если владение было открытым и никто не возражал.
  • Сам факт сделки (например, купли-продажи) не делает владение недобросовестным, если собственник не проявлял интереса к имуществу.
  • Презумпция государственной собственности на землю не может быть абсолютным препятствием для приобретения права по давности, иначе нарушается принцип равенства.
  • Неопределённость в законе не должна мешать возвращению имущества в гражданский оборот.
  • Если публичное образование (муниципалитет) не заявляет интереса к участку, не регистрирует право и не участвует в деле, то права его не нарушаются.

Итог: кто победил — закон или здравый смысл?

Конституционный Суд постановил: пункт 1 статьи 234 ГК РФ не противоречит Конституции, если понимать его так, что сама по себе сделка не делает владение недобросовестным. А значит, Волкову и таким, как он, не стоит отчаиваться: если владел открыто, платил налоги, ухаживал за участком, а собственник за 15 лет не появился — есть шанс оформить право собственности. Судебные решения по делу Волкова подлежат пересмотру, если нет других препятствий.

Основание:

Постановление Конституционного Суда РФ от 26.11.2020 № 48-П (полный текст судебного акта читайте в нашем ТГ-канале https://t.me/advokat_usov/1622) 

Вам могут быть интересны наши лайфхаки и статьи на тему «Юрист по земельным вопросам»:

Ваш адвокат Усов и команда профессионалов

Запутались в правовых вопросах?

  • Подписывайтесь на наш телеграм-канал, где мы рассказываем как их решать — https://t.me/advokat_usov
  • Или прямо сейчас звоните/пишите WhatsApp +7 928 843-66-25

    Бесплатная
    консультация юриста


    Настоящим подтверждаю, что вышеуказанные данные достоверны и даю согласие на обработку своих персональных данных

    Больше пользы в нашем телеграм - канале. Подпишитесь!
    Подписаться

      Подпишись на рассылку

      Наш офис:
      г. Краснодар, ул. Ким, 143/1 Пн-Пт - 09:00-17:00
      Подписывайтесь:
      Бесплатная консультация
      Выберите город:
      Наш офис:
      г. Краснодар, ул. Ким, 143/1 Бесплатные консультации СР - ЧТ с 13:00 до 16:00 (по записи)
      Задать вопрос
      Приединятесь к нам:
      Задать вопрос
      юридической компании       Полученные сведения охраняются законом



        Настоящим подтверждаю, что вышеуказанные данные достоверны и даю согласие на обработку своих персональных данных

        Наверх Наверх WhatsApp