Игра престолов по-волгоградски: кто заберёт картофельные угодья?
Если вы думаете, что сельскохозяйственные земли — это скука, навоз и гречка, вы просто не сталкивались с делом Сорокотяги против Колпокчи и Ко. Здесь и отступное с душком, и аренда по доверенности судьбы, и арендаторы-призраки. Словом, всё как в хорошем сериале.
Сначала был Колпокчи. Потом появился Сорокотяга. А дальше — попкорн.
В июле 2018 года ИП Долгов отдал Колпокчи в аренду четыре земельных участка сроком на 15 лет. Всё законно, красиво, регистрация прошла.
А в августе 2019 Колпокчи передаёт права аренды Сорокотяге. За символические 200 тысяч рублей наличкой. Документы ушли в Росреестр — и тут Колпокчи неожиданно… передумывает! Забирает заявление о регистрации, мол, пошутил.
Трюк с отступным: аренда «в обход». Сельский детектив: как Сорокотяга вспахал аренду, а Соколов собрал урожай на бумаге
В январе 2020 Колпокчи заключает соглашение об отступном с неким Соколовым. Вместо того, чтобы отдавать Сорокотяге обещанную аренду, передаёт её Соколову. Тот — не теряет времени: регистрирует сделку и через год передаёт её дальше — Поповичу.
АО «Георгиевское» (новый собственник земли) в шоке: мы никакого согласия на это не давали! Сорокотяга — в ярости: где моя аренда?
Кто крайний? АО «Георгиевское» отвечает за всё
Соколов подаёт иск — требует передать ему участки и взыскать 80 миллионов убытков. За то, что земля у него, а пользуется ею Сорокотяга. Всё это время тот спокойно пашет поле, будто ничего не случилось.
Райсуд в шоке: признаёт отступное ничтожным, а аренду Сорокотяги — настоящей
Новоаннинский районный суд говорит:
— «Соглашение об отступном ничтожно. Где согласие собственника? А?»
Регистрацию аренды Сорокотяги нужно было провести, ведь:
«Договор подписан, условия согласованы, земля передана. Фактически используется. Почему не зарегистрировано — это уже другая история».
Соколову — отказ. Сорокотяге — почти победа.
Апелляция: «денег нет — и договора нет».
Волгоградский облсуд решил сыграть в обратную сторону:
— «А докажи, Сорокотяга, что ты вообще деньги заплатил? Не заплатил? Значит, договора нет. А аренда Соколова законна. Всё!»
И всё бы хорошо, но…
ВС РФ: «Аренда — это не игра в одни ворота»
Верховный суд разобрал это дело, как эксперт по разводам в реалити-шоу:
- Сорокотяга — законный арендатор. Деньги по договору он должен был отдать до подписания. Раз подписали — значит, и деньги отдали. Обратного в деле нет.
- Государственная регистрация — это формальность. Если землю отдали, человек пашет, платит, договор подписан — нельзя притворяться, что аренды нет.
«Сделка связала их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон».
- Отступное Соколова — попытка «обойти» обязательства перед Сорокотягой, что попахивает недобросовестностью.
«Сорокотяга фактически пользовался участками, а Соколов с Поповичем — только на бумаге».
- А вот и вишенка:
«Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения» (ст. 10 ГК РФ)
Доводы ВС РФ:
- В соответствии со статьей 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, — тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
- Таким образом, арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.
- Действующим законодательством предусмотрен специальный способ защиты арендатора, лишенного возможности использовать вещь по причине того, что ранее она была в целом передана другому арендатору, — требовать возмещения убытков и уплаты определенной договором неустойки.
Финал: Верховный суд хлопнул дверью — и отменил всё. Почти.
ВС отменил апелляцию и кассацию. Дело отправлено на новое рассмотрение. Колпокчи, Соколов и Попович остались без аренды, но с перспективой заново объяснять суду, почему у них «всё по-честному». А Сорокотяга — с шансом вернуть себе землю и справедливость.
Вот так аренда сельхозземель превратилась юридическое шоу на 3 сезона
Мораль сей басни такова:
Не надо передумывать после подписания договоров. Особенно, если земля уже вспахана. И если кто-то думает, что формальность регистрации — это всё, что нужно для победы в суде, Верховный суд готов напомнить: «Юридическая реальность важнее бумажной фантазии».
Основание:
Определение ВС РФ от 31.01.2023 № 16-КГ22-40-К4, п.3 Обзора судебной практики ВС РФ N 2 (2023)», утв. Президиумом ВС РФ 19.07.2023 (текст судебного акта читайте в нашем ТГ-канале https://t.me/advokat_usov/1405 )
Вам могут быть интересны наши лайфхаки и статьи:
- МЕЖЕВАНИЕ земельного участка, СОГЛАСОВАНИЕ И ПОДПИСИ соседей https://youtube.com/shorts/1fX0—3JEpM
- ДОЛЕВЫЕ СПОРЫ: взыскание КОМПЕНСАЦИИ ЗА ПОЛЬЗОВАНИЕ земельным участком https://t.me/advokat_usov/988
- Земля твоя, но ПЕСОК на ней – полезное ископаемое и тебе НЕ ПРИНАДЛЕЖИТ? https://krd.iusov.ru/zemlya-tvoya-no-pesok-na-nej-poleznoe-iskopaemoe-i-tebe-ne-prinadlezhit/
- Могут ли ОШТРАФОВАТЬ в 2024-2025 за НЕиспользование земельного участка ИЖС в течение 3 лет? https://krd.iusov.ru/mogut-li-oshtrafovat-v-2024-2025-za-neispolzovanie-zemelnogo-uchastka-izhs-v-techenie-3-let/
- Снос самовольной постройки (магазина) https://iusov.ru/snos-samovolnoj-postrojki-magazina/
- МАГАЗИН на земельном участке ИЖС — самовольная постройка? Снести или оставить? https://krd.iusov.ru/magazin-na-zemelnom-uchastke-izhs-nezakonnaya-postrojka-chto-reshil-sud-i-pochemu/
- Установление границ земельного участка на местности. ВРЕДНЫЕ СОВЕТЫ: как БЕСПЛАТНО «ОТТЯПАТЬ» себе 5 соток земли в г. Сочи? https://krd.iusov.ru/vrednye-sovety-kak-besplatno-ottyapat-sebe-5-sotok-zemli-v-g-sochi/
- НАВЕС по МЕЖЕ против закона: как соседская постройка обернулась судом и разоблачением фальсификаций https://krd.iusov.ru/naves-po-mezhe-protiv-zakona-kak-sosedskaya-postrojka-obernulas-sudom-i-razoblacheniem-falsifikaczij/
- ПОСТРОИЛИ дом на ЧУЖОМ земельном УЧАСТКЕ? Что делать и как отстоять свои права? https://krd.iusov.ru/postroili-dom-na-chuzhom-zemelnom-uchastke-chto-delat-i-kak-otstoyat-svoi-prava/
Ваш адвокат Усов и команда профессионалов
Запутались в правовых вопросах?
- Подписывайтесь на наш телеграм-канал, где мы рассказываем как их решать — https://t.me/advokat_usov
- Или прямо сейчас звоните/пишите WhatsApp +7 928 843-66-25
Наверх
