Когда-то давно, в году 2000-м, в живописных просторах Волгоградской области, 24 собственника сельхозземель — от Фокина до Вивчара — доверили свои драгоценные паи кооперативу «Виктория». 58 миллионов квадратных метров чернозёма — не шутка. Аренда — на 49 лет. Всё по классике жанра: «вы нам платите аренду, мы вас не трогаем».
Но в 2020 году, как это бывает в затянувшихся отношениях, кто-то решил «уточнить» договор — без лишних слов, без криков. Просто тихо подписал «допсоглашение». Только вот не тот, кто имел на это право. И началось…
Подмахнули без согласия — земля встала дыбом
15 сентября 2020 года некая Филиппова О.И., будучи по протоколу уполномоченной, решила заключить дополнительное соглашение с ООО «Виктория». Обещала конкретизировать аренду: мол, вот кадастровый номер, вот сумма, вот подписи. Только вот… экспертиза показала: Филиппова не подписывала ничего.
Землевладельцы, заметив подлог, пошли в суд. Мол, если мы не одобряли — значит, не действительное соглашение, а значит, аренда — как фантомная боль. Но не тут-то было…
Суд первой инстанции: полупобеда — тоже победа?
14 сентября 2021 года Ольховский райсуд признал: соглашение 2020 года — фальшивка. И вычеркнул его из ЕГРН. Ура? Нет.
Потому что остальное суд решил «оставить как есть»: мол, аренда как была, так и остаётся, а паи без согласия арендатора делить нельзя. Закон есть закон — статья 11.2 Земельного кодекса не дремлет.
Апелляция: “Жили же вы с этой арендой, значит, всё устраивало”
Волгоградский облсуд вдруг решил: а чего вы, собственники, возмущаетесь? Аренду получали? Получали! С 2017 по 2020 — капала денежка. Значит, соглашение по факту одобрено! Даже если не подписывали, всё равно действовало! И — бах — отменяет решение первой инстанции. Полный отказ в иске.
И тут включился суд кассационный. И он… поддержал апелляцию. А заодно оставил жалобу Ахановой В.Г. без рассмотрения. Мол, «не при делах».
ВС РФ: “Не подписывали? А что ж тогда арендная плата?”
Верховный Суд России сел за это дело как за старый детектив Агаты Кристи. Актёров много, мотивы запутаны, и вот тебе бабушка — Аханова В.Г. оказывается вовсе не «не при делах», а законной наследницей одного из дольщиков — Аханова П.Ф., который умер ещё в 2020 году.
И суд, забыв о театральной вежливости, указал: апелляция и кассация допустили фатальные ошибки. Во-первых, не учли, что арендная плата — это не подтверждение согласия на сделку. Во-вторых, проигнорировали письма с претензиями. В-третьих — не привлекли Аханову В.Г., хотя по закону должны были.
Конституция в помощь, ГК — в атаку!
ВС РФ напомнил всем забывшим, что:
- «Сделка, совершённая без полномочий, не может быть признана действительной только потому, что кому-то это удобно».
- «Получение денег — ещё не согласие на условия, если это предусмотрено старым договором».
- «Нельзя выносить решение, затрагивающее интересы человека, которого не позвали в суд».
Прямо как в русской народной сказке: «Не звал я тебя, нечистая сила, на пир!»
Ключевые выводы ВС РФ:
- В пункте 1 статьи 14 Федерального закона N 101-ФЗ указано, что владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем 5 лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.
- Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, указал на то, что условия дополнительного соглашения от 15 сентября 2020 г. фактически сторонами исполнялись, поскольку истцы получали арендную плату в период с 2017 по 2020 год. Между тем суд не учел то обстоятельство, что условие об арендной плате было предусмотрено договором аренды земельных долей от 30 мая 2000 г., которым арендная плата установлена в размере 3% от прибыли арендатора, то есть является переменной величиной, зависящей от финансовых показателей деятельности предприятия, с учетом чего само по себе получение арендодателями арендной платы в период с 2017 по 2020 год в том или ином размере об одобрении истцами условий дополнительного соглашения от 15 сентября 2020 г. не свидетельствует. Указаний на какие-либо другие конклюдентные действия арендодателей, направленные на исполнение дополнительного соглашения к договору аренды, судом апелляционной инстанции не установлено и апелляционное определение не содержит.
- Судом апелляционной инстанции не дано оценки представленным истцами доказательствам — письменным претензиям истцов в адрес арендатора, в которых они указывают на несогласие с размером арендной платы после получения 18 марта 2021 г. сведений о регистрации оспариваемого дополнительного соглашения.
Апелляцию — на переплавку, землю — под вопрос
Итог: Верховный Суд отменил решения Волгоградского облсуда и кассации. Дело отправлено на новое рассмотрение. А арендаторы и арендодатели, похоже, пойдут на второй круг.
Основание:
Определение ВС РФ от 17.01.2023 № 16-КГ22-37-К4, п.4 Обзора судебной практики ВС РФ N 2 (2023)», утв. Президиумом ВС РФ 19.07.2023 (текст судебных актов читайте в нашем ТГ-канале https://t.me/advokat_usov/1409 )
Вам могут быть интересны наши лайфхаки и статьи:
- Аренда одной сельхоз земли несколькими лицами – разбор земельной Санта-Барбары с адвокатом https://krd.iusov.ru/zemelnaya-santa-barbara-arenda-selhozzemel-po-sheme-otstupis-ya-glavnyj/
- МЕЖЕВАНИЕ земельного участка, СОГЛАСОВАНИЕ И ПОДПИСИ соседей https://youtube.com/shorts/1fX0—3JEpM
- ДОЛЕВЫЕ СПОРЫ: взыскание КОМПЕНСАЦИИ ЗА ПОЛЬЗОВАНИЕ земельным участком https://t.me/advokat_usov/988
- Земля твоя, но ПЕСОК на ней – полезное ископаемое и тебе НЕ ПРИНАДЛЕЖИТ? https://krd.iusov.ru/zemlya-tvoya-no-pesok-na-nej-poleznoe-iskopaemoe-i-tebe-ne-prinadlezhit/
- Могут ли ОШТРАФОВАТЬ в 2024-2025 за НЕиспользование земельного участка ИЖС в течение 3 лет? https://krd.iusov.ru/mogut-li-oshtrafovat-v-2024-2025-za-neispolzovanie-zemelnogo-uchastka-izhs-v-techenie-3-let/
- Снос самовольной постройки (магазина) https://iusov.ru/snos-samovolnoj-postrojki-magazina/
- МАГАЗИН на земельном участке ИЖС — самовольная постройка? Снести или оставить? https://krd.iusov.ru/magazin-na-zemelnom-uchastke-izhs-nezakonnaya-postrojka-chto-reshil-sud-i-pochemu/
- Установление границ земельного участка на местности. ВРЕДНЫЕ СОВЕТЫ: как БЕСПЛАТНО «ОТТЯПАТЬ» себе 5 соток земли в г. Сочи? https://krd.iusov.ru/vrednye-sovety-kak-besplatno-ottyapat-sebe-5-sotok-zemli-v-g-sochi/
- НАВЕС по МЕЖЕ против закона: как соседская постройка обернулась судом и разоблачением фальсификаций https://krd.iusov.ru/naves-po-mezhe-protiv-zakona-kak-sosedskaya-postrojka-obernulas-sudom-i-razoblacheniem-falsifikaczij/
- ПОСТРОИЛИ дом на ЧУЖОМ земельном УЧАСТКЕ? Что делать и как отстоять свои права? https://krd.iusov.ru/postroili-dom-na-chuzhom-zemelnom-uchastke-chto-delat-i-kak-otstoyat-svoi-prava/
Ваш адвокат Усов и команда профессионалов
Запутались в правовых вопросах?
- Подписывайтесь на наш телеграм-канал, где мы рассказываем как их решать — https://t.me/advokat_usov
- Или прямо сейчас звоните/пишите WhatsApp +7 928 843-66-25
Наверх
