Покупка ВРЕМЕННОГО МАГАЗИНА и АРЕНДА МУНИЦИПАЛЬНОЙ ЗЕМЛИ без торгов: как не остаться у разбитого корыта

Покупка торговой точки на муниципальной земле

Вы когда-нибудь задумывались, что покупка обычного временного магазина может обернуться настоящей лотереей?

Представьте: вы нашли классный павильон, уже прикинули, как будете торговать, договорились о цене… А потом вдруг выясняется, что земля под этим магазином — не ваша, и завтра её могут просто отдать другому на аукционе. Как не попасть в такую ловушку и не потерять деньги? В этой статье разберём, как предпринимателю не остаться у разбитого корыта, если речь идёт о временных объектах (некапитальных магазинах, киосках, павильонах) и муниципальной земле. Всё по-честному, без заумных формулировок — только реальные схемы, законы и лайфхаки, которые работают на практике. Читайте до конца — и узнаете, как защитить себя и свой бизнес от неприятных сюрпризов.

Правовой статус временного магазина: почему это важно

В России временные магазины, павильоны и киоски часто не считаются недвижимостью. По статье 130 ГК РФ недвижимость — это то, что прочно связано с землёй и стоит на кадастровом учёте. Если у магазина нет капитального фундамента, он не зарегистрирован в ЕГРН, то для закона это просто движимое имущество, как, например, вагончик или бытовка.

В чём подвох? Покупая такой магазин, вы не становитесь автоматически арендатором земли под ним. Это не квартира в МКД или дом, где земля «идёт в комплекте». Тут всё сложнее.

Переход права аренды земли: что говорит закон

По статье 652 ГК РФ, если продаётся здание или сооружение, права аренды земли под ним переходят новому собственнику. Но это работает только для объектов недвижимости, которые стоят на кадастровом учёте.
Если ваш магазин — временный объект, автоматического перехода аренды не будет. Чтобы получить землю, нужно согласие муниципалитета и отдельный договор уступки права аренды (ст. 39.8 Земельного кодекса РФ).

Можно ли получить землю без торгов?

Есть лазейка: по статье 39.6 Земельного кодекса РФ, если вы купили здание, признанное недвижимостью, у вас есть преимущественное право на аренду земли без торгов. Но если ваш магазин — временный, некапитальный, не стоит на кадастре, администрация может отказать и выставить участок на аукцион.
В этом случае вы рискуете: купили магазин, а землю под ним не получили. И что делать? Правильно, участвовать в торгах и надеяться на удачу.

Как минимизировать риски при покупке временного магазина

1. Проверьте статус магазина
   Если есть шанс признать магазин недвижимостью (например, есть фундамент, разрешение на строительство, стоит на кадастре) — это ваш шанс получить землю без торгов.
2. Оформляйте переуступку аренды
   Если магазин временный, договаривайтесь с продавцом и арендатором земли о переуступке права аренды. Главное — чтобы это не было запрещено договором с муниципалитетом. Оформляйте оба договора одновременно.
3. Получите предварительное согласие администрации
   До сделки напишите в администрацию: готовы ли они переоформить аренду земли на вас? Если да — оформляйте всё сразу. Если нет — готовьтесь к аукциону.
4. Не покупайте магазин без оформления аренды земли
   Не ведитесь на уговоры «потом разберёмся». Без земли ваш магазин — просто коробка, которую могут попросить убрать в любой момент.

Как обезопасить расчёты: банковский аккредитив

Банковский аккредитив — это когда деньги за магазин продавец получит только после того, как вы получите право аренды на землю. Всё просто:

• В договоре пишете, что деньги переходят продавцу только при наличии документов о переходе права собственности на магазин и аренды земли.
• Открываете аккредитив в банке, где чётко прописаны условия.
• Банк проверяет документы. Если всё ок — деньги уходят продавцу. Если нет — возвращаются вам.

Если в сделке участвуют несколько сторон (например, продавец магазина и арендатор земли — разные люди), можно использовать аккредитив с трансферацией. Это когда деньги делятся между несколькими получателями по условиям сделки.

Практические советы

• Не покупайте магазин без одновременного оформления прав на землю или без письменного согласия администрации.
• Проверьте все документы: статус магазина, договор аренды земли.
• Общайтесь с администрацией заранее, получите их позицию письменно.
• Используйте аккредитив — это реально работает и защищает ваши деньги.

Заключение. Покупка временного магазина на муниципальной земле — это не просто сделка, а целый квест. Можно потерять деньги, если не знать нюансов. Но если всё сделать правильно — проверить статус магазина, договориться о переуступке аренды, получить согласие администрации и оформить аккредитив — риски сводятся к минимуму.

Не дайте себя обмануть и не платите за воздух. Всё можно сделать по закону и без лишних нервов.

Суть статьи 39.6 ЗК РФ (земельного кодекса): аренда земли от государства или муниципалитета

Общее правило:

• Арендовать участок государственной или муниципальной земли можно только через аукцион (торги).

Когда торги не нужны (исключения):

1. По указу Президента или распоряжению Правительства РФ (например, для крупных соцпроектов или масштабных инвестиций).
2. По решению главы региона (тоже для соцобъектов или инвестиций по региональным законам).
3. Для достройки домов обманутых дольщиков, если застройщик банкрот.
4. Для обеспечения инфраструктуры (свет, газ, вода, связь, нефть и т.п.).
5. Когда арендуется часть уже арендованного участка, например, при комплексном освоении территории.
6. Члены садоводческих или огороднических товариществ могут получить участки без торгов.
7. Собственники зданий и сооружений имеют право взять в аренду землю под ними без аукциона.
8. Для завершения строительства недостроенных объектов.
9. Постоянные пользователи земли (госучреждения, фермеры) могут продлить аренду без торгов.
10. Для добычи полезных ископаемых, аквакультуры, охотхозяйств, рыболовства.
11. Для особых экономических зон, реновации, крупных госпрограмм, в том числе в Арктике, Крыму, ДНР, ЛНР и т.д.
12. Фонд развития территорий, Единый заказчик, Росавтодор, РЖД, Газпром и т.п. — всё это компании, которые получают землю без торгов по профильным законам.

Когда арендатор может продлить договор аренды без торгов:

• Если он получил участок изначально без торгов.
• Или купил его через аукцион для садоводства.
• При этом надо соблюсти 4 условия: подать заявление до окончания договора; нет других лиц с приоритетным правом; договор раньше не расторгался по вине арендатора; есть законные основания предоставления без торгов.

Недострои:

• Земля под незавершённым строительством даётся без торгов однократно для завершения стройки.
• Либо новому собственнику после торгов,
• Либо старому владельцу, если никто не купил объект и государство не изъяло его через суд.

Если на аукцион пришёл только один человек:

• Если заявка этого участника соответствует условиям — с ним заключают договор аренды, даже без конкуренции.

Смысл статьи 39.8 ЗК РФ: Особенности аренды земельного участка у государства/муниципалитета

Общие правила:

1. Договор аренды земли подчиняется Гражданскому кодексу, Земельному кодексу и другим федеральным законам.
2. Если землю дают для добычи недр — обязателен пункт о рекультивации (восстановлении земли).
3. Если участок на берегу водоема — должен быть обеспечен свободный доступ людей к воде.

Самовольные постройки:

Если на участке есть самострой — в договоре должно быть прописано:

• Обязанность арендатора снести постройку за свой счет (до 12 месяцев).
• Или привести её в порядок по нормам (до 3 лет).

Сроки аренды земельного участка у государства/муниципалитета (в зависимости от цели):

В остальных случаях — сроки зависят от цели, но в пределах 49 лет.

Важные особенности договоров:

• Победитель аукциона получает участок на условиях из извещения о торгах.
• Если торги не нужны (по закону) — срок аренды выбирает арендатор, но в пределах ограничений.
• При установлении публичного сервитута (ограничений доступа) — арендатор вправе требовать продления договора.
• Если участок попадает в охранную зону (линии электропередач, газопровод и т.д.) — прописывается доступ для обслуживающих организаций.
• В договоре нельзя требовать от арендатора дополнительных затрат, не связанных с арендой участка.
• Преимущественного права продлить аренду без торгов нет.
• Для участков, зарезервированных под госнужды, возможен досрочный разрыв аренды по инициативе собственника (с уведомлением за год).
• Менять вид разрешенного использования земли нельзя, если участок получен через аукцион (или признан несостоявшимся).

Суть в двух словах:

Государство даёт в аренду землю на определённых условиях, которые зависят от цели использования. При этом защищаются интересы граждан (доступ к воде, экология), государственные интересы (публичные нужды, недра, инфраструктура), и ограничиваются возможности «обходить правила» (например, менять целевое назначение участка или растягивать аренду).

————

Вам могут быть интересны наши лайфхаки и статьи:

• МЕЖЕВАНИЕ земельного участка, СОГЛАСОВАНИЕ И ПОДПИСИ соседей https://youtube.com/shorts/1fX0—3JEpM
• ДОЛЕВЫЕ СПОРЫ: взыскание КОМПЕНСАЦИИ ЗА ПОЛЬЗОВАНИЕ земельным участком https://t.me/advokat_usov/988
• Земля твоя, но ПЕСОК на ней – полезное ископаемое и тебе НЕ ПРИНАДЛЕЖИТ? https://krd.iusov.ru/zemlya-tvoya-no-pesok-na-nej-poleznoe-iskopaemoe-i-tebe-ne-prinadlezhit/
• Могут ли ОШТРАФОВАТЬ в 2024-2025 за НЕиспользование земельного участка ИЖС в течение 3 лет? https://krd.iusov.ru/mogut-li-oshtrafovat-v-2024-2025-za-neispolzovanie-zemelnogo-uchastka-izhs-v-techenie-3-let/
• Снос самовольной постройки (магазина) https://iusov.ru/snos-samovolnoj-postrojki-magazina/
• МАГАЗИН на земельном участке ИЖС — самовольная постройка? Снести или оставить? https://krd.iusov.ru/magazin-na-zemelnom-uchastke-izhs-nezakonnaya-postrojka-chto-reshil-sud-i-pochemu/
• Установление границ земельного участка на местности. ВРЕДНЫЕ СОВЕТЫ: как БЕСПЛАТНО «ОТТЯПАТЬ» себе 5 соток земли в г. Сочи? https://krd.iusov.ru/vrednye-sovety-kak-besplatno-ottyapat-sebe-5-sotok-zemli-v-g-sochi/
• НАВЕС по МЕЖЕ против закона: как соседская постройка обернулась судом и разоблачением фальсификаций https://krd.iusov.ru/naves-po-mezhe-protiv-zakona-kak-sosedskaya-postrojka-obernulas-sudom-i-razoblacheniem-falsifikaczij/
• ПОСТРОИЛИ дом на ЧУЖОМ земельном УЧАСТКЕ? Что делать и как отстоять свои права? https://krd.iusov.ru/postroili-dom-na-chuzhom-zemelnom-uchastke-chto-delat-i-kak-otstoyat-svoi-prava/
• Аренда одной сельхоз земли несколькими лицами – разбор земельной Санта-Барбары с адвокатом https://krd.iusov.ru/zemelnaya-santa-barbara-arenda-selhozzemel-po-sheme-otstupis-ya-glavnyj/
• Закон 101-ФЗ об обороте сельхоз земель – почему суды путаются в спорах по аренде и арендной плате? https://krd.iusov.ru/zemlya-krestyanam-arenda-viktorii-pochemu-arendatorov-ne-ustroila-arendnaya-plata-selhozzemli/
• Закон 101-ФЗ об обороте сельхоз земель – голосование и протокол общего собрания. Кейс из ВС РФ https://krd.iusov.ru/kak-ne-popast-na-sobranie-i-ostatsya-bez-zemli-instrukcziya-ot-verhovnogo-suda/
• Можно ли изменить границы участка при подозрении на реестровую (кадастровую) ошибку? Что главнее: кадастр или кирпичный забор, который стоит более 15 лет? https://krd.iusov.ru/chto-vazhnee-dlya-ustanovleniya-granicz-uchastka-kadastr-egrn-ili-zabor-kotoryj-stoit-bolee-15-let/

Ваш адвокат Усов и команда профессионалов

Запутались в правовых вопросах?

• Подписывайтесь на наш телеграм-канал, где мы рассказываем как их решать — https://t.me/advokat_usov
• Или прямо сейчас звоните/пишите WhatsApp +7 928 843-66-25