г. Краснодар
Подписывайтесь:
Наши офисы · Краснодар
ул. Таманская, 40/1 ул. Гагарина, 232 · 2 этаж
Пн–Пт: 09:00–17:00 · Сб–Вс: по записи
Бесплатная консультация
+7 928 843-66-25 usovigor@mail.ru
Generic selectors
Exact matches only
Search in title
Search in content
Post Type Selectors
Вернуться домой
Generic selectors
Exact matches only
Search in title
Search in content
Post Type Selectors
Главная / Блог / СОГЛАСИЕ СУПРУГА на продажу квартиры уже НЕ НУЖНО? «Чёрная метка» в ЕГРН, новые поправки в Семейный кодекс в 2022 году и другие сюрпризы

СОГЛАСИЕ СУПРУГА на продажу квартиры уже НЕ НУЖНО? «Чёрная метка» в ЕГРН, новые поправки в Семейный кодекс в 2022 году и другие сюрпризы

Опубликовано: 8 октября 2026
Редакция статьи с учетом правок и дополнений от : 8 октября 2026
СОГЛАСИЕ СУПРУГА на продажу квартиры уже НЕ НУЖНО? «Чёрная метка» в ЕГРН, новые поправки в Семейный кодекс в 2022 году и другие сюрпризы

«Это наша общая квартира, без моего согласия её не продадут!» — уверены многие супруги. «Уже нет»: Верховный суд объясняет новые правила игры после развода. И именно здесь можно попасть в юридическую ловушку. Потому что отсутствие согласия действительно может стать основанием для серьёзных проблем со сделкой, но вовсе не всегда означает, что продажу остановят или квартиру удастся вернуть. Всё зависит от того, состоите ли вы ещё в браке, что именно продал супруг, была ли сделка зарегистрирована и знал ли покупатель о нарушении ваших прав. А иногда отсутствие нотариального согласия не мешает продаже вовсе — вместо этого в ЕГРН появляется та самая «чёрная метка». Разбираемся, когда согласие супруга действительно необходимо, что происходит при его отсутствии и как защитить свою долю, пока квартира ещё не ушла к новому владельцу.

Содержание статьи:

  1. Нужно ли нотариальное согласие бывшего супруга на продажу общей квартиры другим бывшим супругом после расторжения брака?
  2. Может ли один супруг в браке продать общую квартиру без нотариального согласия другого супруга и что такое «черная метка»?
  3. Как дать согласие супругу военнослужащему на продажу недвижимости по накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения в труднодоступной местности?
  4. Как учесть отсутствие согласия на сделку при разделе имущества?

1. Нужно ли нотариальное согласие бывшего супруга на продажу общей квартиры другим бывшим супругом после расторжения брака?

Развод неудачный, а метры уплыли: как бывший муж провернул финт ушами

Штамп о разводе часто дарит ложное чувство безопасности. Люди думают так: если имущество нажито в браке, то без моей покупки и нотариуса никто его не тронет. Героиня нашей истории, гражданка К., думала точно так же. Она спокойно строила планы на квадратные метры.

Тем временем ее бывший супруг Ю. рассуждал практичнее куда. Зачем делить жилье пополам, если из него можно получить выгоду прямо сейчас? Мужчина нашел щедрого кредитора в лице гражданина Г. Схема оказалась простой, как три копейки: сначала Ю. оформил договор займа под залог спорной квартиры. Деньги взял, долг, естественно, не вернулся. Затем стороны подписали соглашение об отступном. Квартиру тихо перешла заимодавцу Г., а тот шустро перепродал ее третьему лицу.

Когда К. наконец дошла до суда делить семейное гнездышко, вскрылось пикантное обстоятельство: делить-то уже нечего.

Игры в справедливость: почему апелляция пожалела бывшую жену

Гражданка К. решила в суде потребовать признания всех сделок недействительными и раздела заветной 1/2 доли. Первая инстанция сразу отказала. Судьи прямо заявили: оснований для аннулирования договоров нет.

Но апелляция приняла решение о благородстве. Суд второй инстанции возмутился поведением экс-супруга. Они решили, что Ю. нагло злоупотребил правом по статье 10 ГК РФ. Ведь в результате его хитрых маневров женщина вообще осталась ни с чем. Апелляция бодро отменила решение первой инстанции и полностью удовлетворила иск обиженной женщины. Победа? Как бы не так.

Жестокий холодный душ: Верховный Суд срывает розовые очки

Точку в споре поставил Президиум Верховного Суда РФ в свежем Обзоре практики № 12/2026. Высшая инстанция отменила красивые жесты и запустила дело на пересмотр.

Судьи ВС РФ напомнили базовую вещь, о которой постоянно забывают тысячи разведенных пар. Нормы статьи 35 Семейного кодекса РФ (о необходимости получать нотариально удостоверенное согласие другого супруга на сделку) защищают только тех, кто состоит в законном браке. Именно там закон строго требует нотариального согласия на развитие недвижимости.

Как только появляется штамп о разводе, кончается семейная сказка, и «супруги» становятся «бывшими супругами», т.е. чужими людьми. Место Семейного кодекса занимает Гражданский кодекс РФ. Бывшие супруги мгновенно превращаются в обычных сособственников. А в гражданском праве соблюдаются совсем другие правила игры.

Ключевые доводы суда: презумпция соглашения и слепой покупатель.

Верховный Суд четко разложил по полочкам, почему нельзя просто так отобрать квартиру у нового владельца:

  • Статья 35 СК РФ на экс-супругов больше не распространяется.
  • Закон презюмирует согласие второго сособственника на любой ход. Пункты 2 и 3 статьи 253 ГК РФ устанавливают: распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.
  • Для признания сделки недействительной одного хотения мало. Совершенная одним из бывших супругов сделка, связанная с продажей, может быть признана недействительной по требованию другого бывшего супруга (как участника совместной собственности) по мотивам отсутствия у продавца (экс-супруга) необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке (покупатель) знала или заведомо должна была знать об этом.
  • Эмоциональные ссылки на злоупотребление правом недопустимы. Апелляция просто прикрылась статьей 10 ГК РФ. При этом судья полностью проигнорировал пункт 3 статьи 253 ГК.

Основание:

Пункт 9 «Тематического обзора ВС РФ N 12/2026. По делам, связанным с оспариванием сделок, повлекших переход права собственности на жилые помещения» (утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 01.07.2026 N 15А/2026)

Для сведения: данной позиции ВС РФ придерживался и ранее (Определение ВС РФ от 30.06.2020 N 80-КГ20-3, Определение ВС РФ от 25.04.2017 N 16-КГ17-4, Определение ВС РФ от 24 ноября 2015 г. N 18-КГ15-203)

2. Может ли один супруг в браке продать общую квартиру без нотариального согласия другого супруга и что такое «черная метка»?

Ответ:

да, может! Но при этом в ЕГРН будет внесена «черная метка» (в графе 4.1. выписки ЕГРН) о том, что «на регистрацию права не предоставлено согласие согласно п. 3 ст. 35 СК РФ».

Последствия «черной метки»:

  • Неликвидность на вторичном рынке.
  • Банки, как правило, отказываются от ипотеки на объектах с такой отметкой в ​​выписке ЕГРН.
  • Продать такой объект впоследствии сложно: юристы-покупатели сразу увидят риск оспаривания по ст. 35 СК РФ.

Обоснование (почему так можно?):

Право собственности на недвижимое имущество, переход права собственности на недвижимость к покупателю по договору продажи недвижимости подлежат гос. регистрации. В связи с этим для продажи одним из супругов совместно нажитой недвижимости требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Нотариально удостоверенное согласие другого супруга необходимо для заключения одним из супругов следующих сделок (п. 3 ст. 35 СК РФ; ст. 53 Основ законодательства РФ о нотариате):

  • сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации.
  • по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации;
  • сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма;

При этом отсутствие согласия супруга на продажу недвижимости не является основанием для отказа в государственной регистрации. В случае отсутствия такого согласия запись об этом вносится отделением Росреестра в ЕГРН одновременно с внесением записи о государственной регистрации (п. 4 ч. 3 ст. 9, ч. 5 ст. 38 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Супруг, чье согласие на продажу совместно нажитой недвижимости не было получено, вправе обратиться в суд с исковым заявлением о признании сделки недействительной в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (п. п. 1, 2 ст. 173.1 ГК РФ; п. 3 ст. 35 СК РФ).

Правовые основания ставить «черную метку» в ЕГРН:

  • Согласно ст. 9 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: « В реестр прав на недвижимость вносятся следующие дополнительные сведения: … 4) сведения об осуществлении государственной регистрации сделки или государственной регистрации прав на основании сделки, совершенных без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления в случаях, если такие сделки в силу закона не являются ничтожными».
  • В силу ст. 38 закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ: « При осуществлении государственной регистрации сделки или государственной регистрации прав на основании сделки, совершенных без необходимого в силу закона согласия третьего лица, … в случаях, если такие сделки в силу закона не являются ничтожными, запись об этом вносится в ЕГРН одновременно с внесением записи о государственной регистрации».

3. Как дать согласие супругу военнослужащему на продажу недвижимости по накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения в труднодоступной местности?

Для удостоверения согласия супругов военнослужащих на совершение сделок, связанных с участием военнослужащих в накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения, в труднодоступной или отдаленной местности, где нет нотариусов и фактически не ведется периодический прием граждан нотариусами, предусмотрен особый механизм.

Командиры (начальники) воинских частей (соединений, учреждений и военно-учебных заведений), находящихся в такой местности, удостоверяют согласие супругов военнослужащих, проживающих там же. При этом супруги военнослужащих не вправе требовать признания сделки недействительной из-за отсутствия нотариального удостоверения своего согласия (Постановление Конституционного Суда РФ от 30.10.2025 N 36-П).

4. Как учесть отсутствие согласия на сделку при разделе имущества?

Если при заявлении добросовестным супругом требования о разделе имущества будет установлено, что другой супруг совершал недобросовестные действия, которые привели к уменьшению общего имущества супругов, в том числе совершал без необходимого согласия другого супруга на невыгодных условиях сделки по отчуждению общего имущества супругов, к которым судом не были применены последствия их недействительности по требованию другого супруга, суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе (п. 2 ст. 39 СК РФ, в ред. Федерального закона от 14.07.2022 N 310-ФЗ).

Данные возможности дают новые поправки в Семейный кодекс, принятые в 2022 году (Федеральный закон от 14.07.2022 N 310-ФЗ).

Следует также учитывать, что если при рассмотрении требования о разделе совместной собственности супругов будет установлено, что один из них произвел отчуждение общего имущества вопреки воле другого супруга и не в интересах семьи либо скрыл имущество, то при разделе учитывается это имущество или его стоимость (п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 15).

—————————

Вам могут быть интересны наши лайфхаки и статьи на брачно-семейную тему:

Полную подборку статей и лайфхаков на брачно-семейную тему смотрите в нашем ТГ-канале по ссылке: https://t.me/advokat_usov/966 Подпишитесь чтобы научиться разруливать такие споры

    Бесплатная
    консультация юриста


    Настоящим подтверждаю, что вышеуказанные данные достоверны и даю согласие на обработку своих персональных данных

    Больше пользы в нашем телеграм - канале. Подпишитесь!
    Подписаться

      Подпишись на рассылку

      Наши офисы · Краснодар
      ул. Таманская, 40/1 ул. Гагарина, 232 · 2 этаж
      Пн–Пт: 09:00–17:00 · Сб–Вс: по записи
      Подписывайтесь:
      Бесплатная консультация
      Выберите город:
      Наш офис:
      Наши офисы · Краснодар
      ул. Таманская, 40/1 ул. Гагарина, 232 · 2 этаж
      Пн–Пт: 09:00–17:00 · Сб–Вс: по записи
      Задать вопрос
      Приединятесь к нам:
      Задать вопрос
      юридической компании       Полученные сведения охраняются законом



        Настоящим подтверждаю, что вышеуказанные данные достоверны и даю согласие на обработку своих персональных данных

        Наверх Наверх WhatsApp