Родитель ПРИВАТИЗИРОВАЛ жильё не включив малолетних детей и ПРОДАЛ квартиру добросовестному приобретателю… Можно всё оспорить?

А вы знали, что всего одна подпись Опеки может лишить вашего ребёнка права на жильё? История с квартирой в Азове — это яркий пример того, как легко можно потерять права детей на собственность. Когда муж истицы – С. приватизировал квартиру без включения своих детей, а потом продал её, его бывшая супруга оказалась перед выбором: смириться или бороться за их права. И она выбрала борьбу.

В чём суть дела? Приватизация квартиры – участвует ли прописанный ребенок (дети)?

Истцом выступила Красноярская Татьяна в интересах общих несовершеннолетних детей М. 2019 года рождения и А. 2019 года рождения, которые жили и были прописаны в спорной квартире на 25.03.2020. Именно в эту дату ее муж С. заключил с администрацией города договор социального найма без включения в него детей, а 30.03.2020 заключил с муниципалитетом договор приватизации квартиры. Разрешение опеки на сделку почему-то никто не спросил. 26.08.2020 муженек продал квартиру третьему лицу — некой К.

Татьяна просила суд признать договор соц. найма квартиры и договор приватизации в части невключения в эти договора несовершеннолетних недействительными, истребовать из чужого незаконного владения (владения К.) в пользу М. и А. по 1/3 доли в праве собственности на квартиру.

К. в свою очередь подала встречный иск о признании ее добросовестным приобретателем, указав, что покупка квартиры осуществлялась ею через агентство недвижимости, которое проверяло юридическую чистоту сделки.

Суд первой инстанции (Азовский горсуд Ростовской области от 19 октября 2021), признал договоры соц.найма и приватизации недействительными в части невключения детей, т.к. на момент заключения договора приватизации несовершеннолетние М. и А. имели право пользования спорным жилым помещением, в связи с чем в силу положений ст.7 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-I «О приватизации жил. фонда в РФ» также имели право на участие в его приватизации.

Но суд отказал в признании недействительным договора купли-продажи и истребовании долей в пользу несовершеннолетних, так как покупатель квартиры К. была признана добросовестным приобретателем. Апелляционный и кассационный суды оставили это решение без изменений, посчитав, что К. предприняла все меры для проверки чистоты сделки и не могла знать о нарушении прав детей (апелляционное определение Ростовского облсуда от 15.02.2022 и определение 4-го КСОЮ от 14 июля 2022 г.)

Что решил Верховный Суд?

• Он отменил решения трёх предыдущих инстанций и направил дело на пересмотр.
• ВС пришёл к выводу, что решения судов предыдущих инстанций не обеспечивают защиту прав детей. На момент заключения договора соцнайма и последующей приватизации дети С. имели право на участие в приватизации, и их интересы должны были быть учтены, и С. скрыл факт наличия детей, зарегистрированных в квартире, не получив согласие органов опеки на приватизацию и продажу
• Нижестоящие суды не восстановили нарушенные права детей, гарантированные ч.3 ст.17, ч.2 ст.38 и ч.1 ст.40 Конституции РФ.
• Пунктом 39 постановления Пленумов ВС и ВАС N 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что «по смыслу п.1 ст.302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу».
• Однако обстоятельства выбытия квартиры из владения несовершеннолетних, соблюдения требований закона, допускающего условия такого выбытия и контроль за этим со стороны государственных органов (Опеки), не были определены судами в качестве юридически значимых и соответствующей правовой оценки не получили.

Что это значит для собственников?

Если в сделках с недвижимостью участвуют несовершеннолетние дети, их права должны быть защищены по максимуму. Органы опеки должны давать разрешение на любые действия, касающиеся имущества детей (заключение договора социального найма, приватизация, отчуждение и пр.). Игнорирование этих норм может привести к оспариванию сделок и признанию их недействительными.

Помните: права детей на жильё нельзя игнорировать, а сделки с участием детей требуют внимательного соблюдения всех юридических норм. ВС подчеркнул, что никто не может лишить ребёнка его доли в квартире без законного основания, а покупатель, даже если он добросовестен, может столкнуться с большими проблемами.

Основание:

Определение Верховного Суда РФ от 06.06.2023 г. N 41-КГ23-6-К4, «Обзор судебной практики ВС РФ N 1 (2024)», утв. Президиумом ВС РФ 29.05.2024  (текст судебных актов скачивайте в нашем ТГ-канале — https://t.me/advokat_usov/1135 )

PS:

Если бы покупатель этой квартиры К. обратилась за проверкой юридической чистоты сделки не к риелторам, а в нашу контору, мы бы смогли предвидеть и предотвратить все эти негативные последствия, т.к. у нас разработан полный чек-лист проверок и возможных подводных камней.

Ваш адвокат Усов и команда профессионалов

• Звоните/пишите WhatsApp +7 928 843-66-25
• Больше пользы в нашем телеграм-канале – ПОДПИШИТЕСЬ: https://t.me/advokat_usov
• По материалам сайта https://krd.iusov.ru/

Вам могут быть интересны наши лайфхаки и статьи на тему жилищных споров:

• Как ВЕРНУТЬ ДЕНЬГИ за ДОП. УСЛУГИ ДЛЯ ЖИТЕЛЕЙ МКД (кабельное ТВ, домашний телефон, интернет, домофон и пр.)? https://t.me/advokat_usov/916
• Один ли собственник обязан платить за ЖКУ в МКД? https://t.me/advokat_usov/969
• Старый долг за коммуналку тянется в квитанциях много лет https://t.me/advokat_usov/1056
• Можно не платить за вывоз мусора в 2024? Как нас обманывает региональный оператор по обращению с ТКО? https://iusov.ru/mozhno-ne-platit-za-vyvoz-musora-v-2024-kak-nas-obmanyvaet-regionalnyj-operator-po-obrashheniyu-s-tko/
• ВИДЕОКАМЕРА в подъезде многоквартирного дома. Что говорит Закон? https://youtube.com/shorts/i_Z_YGGR1No
• Как Совет многоквартирного дома доказал возможность качать права в суде в интересах собственников квартир в доме если УК бездействует https://t.me/advokat_usov/927
• Как перепрыгнуть очередь при получении жилья сиротам? Был в очереди под № 169, а стал первым! https://iusov.ru/kak-pereprygnut-ochered-pri-poluchenii-zhilya-sirotam-byl-v-ocheredi-pod-№-169-a-stal-pervym/
• Получение жилья сиротой https://iusov.ru/poluchenie-zhilya-sirotoj/
• Что делать, если шумят соседи? https://iusov.ru/chto-delat-esli-shumyat-sosedi/