Ошибки в местоположении границ земельного участка — одни из частых споров в судах. Рассмотрим дело, как суды запутались в деле об исправлении ошибок, меняя свое мнение от инстанции к инстанции вплоть до Верховного суда РФ и поможет ли кирпичный забор, который стоит более 15 лет.
Итак некто Корелов Г. был не просто арендатором клочка земли под Краснодаром. Он был визионером. Его четырехэтажный мультисервисный и информационный центр (да-да, именно так — с подвалом и гордостью на 1 843,9 квадратных метра) вдруг оказался… за границей. За границей участка, конечно. Того самого, что по документам — 760 кв. м, а по ощущениям и кирпичному забору — 2 124 кв. м.
Как говорится, строили-строили, а землю под здание забыли расширить. Но разве такие пустяки остановят настоящего героя? Нет, Корелов отправился в суд, чтобы легализовать границы своей мечты. Ведь «забор стоит уже 15 лет» — железный аргумент.
Кадастровые страсти по-кубански
Межевой план был составлен. Соседи — три муниципальных участка — оказались «немного» подвинуты. Точнее, их площади тихо «усохли» ради блестящего будущего центра Корелова. Ну а Росреестр не оценил эту инициативу и отказал в кадастровом учете. Формулировка изящная: пересечение границ и отсутствие доказательств кадастровой ошибки.
Суд первой инстанции: заборам — верим, документам — не очень
Советский районный суд Краснодара проникся трагедией Корелова и постановил: пусть будет 2 124 кв. м! А заодно — пересмотрел границы всех соседних участков. Потому что почему бы и нет? Ведь объект стоит, забор стоит, экспертиза говорит — надо 3 000 кв. м. Ну, нашли компромисс.
Росреестру — велено внести всё в ЕГРН, и никаких бумажек больше не просить. Что за бюрократия, в конце концов?
Апелляция: «Товарищи, мы что, с ума сошли?»
Краевой суд в 2023 году воскликнул: «Это незаконно!» Указал, что:
- никакой реестровой ошибки не доказано;
- увеличение площади — почти в три раза;
- участки принадлежат другим людям, и на двух из них стоят многоквартирные дома;
- права дольщиков, инвесторов, застройщиков — просто проигнорированы;
- суд первой инстанции фактически создал четыре новых участка в обход закона.
Короче, отменили решение и отказали в иске.
Кассация: «А давайте всё вернём как было»
Четвёртый кассационный суд решил, что апелляция всё переоценила зря. Мол, первая инстанция всё правильно поняла, и кирпичный забор — это вам не шутки. Вернули всё, как постановил районный суд.
Верховный Суд: «Теперь хватит!»
ВС РФ в 2024 году пришёл, как старший брат, разнимающий дерущихся детей, и заявил:
«Решение первой инстанции — незаконно, границы — не игрушка. Суд не вправе изменять уникальные характеристики земельного участка!»
ВС уточнил:
- доказательств реестровой ошибки нет;
- у истца нет документов на увеличение участка;
- изменение затронуло участки с другим видом разрешённого использования;
- нарушены права дольщиков и владельцев квартир;
- изъятие земли у других без их согласия — это уже не границы, а рейдерство с кирпичным забором.
Ключевые выводы ВС РФ:
- основании части 3 статьи 61 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» воспроизведенная в ЕГРН ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы или комплексные кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке межведомственного информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном данным федеральным законом, либо в порядке, установленном для осуществления государственного кадастрового учета до дня вступления в силу этого закона, подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке межведомственного информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки (документов, обеспечивающих исполнение такого решения суда).
- В случаях, если исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в ЕГРН, такое исправление производится только по решению суда. В суд с заявлением об исправлении технической ошибки в записях и реестровой ошибки также вправе обратиться орган регистрации прав (часть 4 статьи 61 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»)
- В соответствии с частью 1.1 статьи 43 названного федерального закона при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в указанных документах сведений о местоположении границ земельного участка его границами считаются границы, существующие на местности пятнадцать лет и более. В этом случае допускается изменение площади такого земельного участка в соответствии с условиями, указанными в пунктах 32, 1 и 45 части 1 статьи 26 Закона. В указанном случае в межевом плане приводится обоснование местоположения уточненных границ земельного участка. При проведении правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета, проверка обоснованности местоположения уточненных границ земельного участка, в том числе изменения площади уточненного земельного участка, если такое уточнение местоположения границ земельного участка не приводит к нарушению условий, указанных в пунктах 32 и 32.1 части 1 статьи 26 Закона, государственным регистратором прав не осуществляется.
- Таким образом, определение границ земельного участка в соответствии с границами, существующими на местности 15 лет и более, возможно в случае отсутствия сведений о местоположении границ земельного участка в документе, подтверждающем право на земельный участок, или в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании, что не было учтено судом первой инстанции при разрешении спора.
- Установление в судебном порядке описания границ посредством определения координат характерных точек не должно приводить к изменению уникальных характеристик земельного участка. Суд не изменяет ни качественных, ни количественных характеристик участка правообладателя, а приводит существующий объем прав в соответствие с действующим земельным законодательством, что следует из Обзора судебной практики ВС РФ N 1 (2016).
Финал: забору — бан, земле — порядок
Верховный Суд отменил определение кассации и оставил в силе апелляционное определение. Корелову отказано. Забор — больше не аргумент. Площадь — не увеличена. Земельный баланс — восстановлен.
Ключевая интрига не в реестровой ошибке
а в попытке легализовать увеличение площади арендованного участка почти втрое (!) — с 760 кв. м до 2 124 кв. м — под предлогом того, что «забор так стоит уже 15 лет» и «иначе здание не помещается».
Корелов заявил, что изначальная площадь — это, мол, кадастровая ошибка, и границы нужно изменить, исходя из фактического использования (по забору). Но при этом:
- все правоустанавливающие документы говорят о 760 кв. м;
- никаких документов о формировании участка в большем размере у него нет;
- смежные участки, у которых он «откусил» территорию, имеют другое назначение, и на них уже построены многоквартирные дома;
- экспертиза — да, говорит про 3 000 кв. м, но это пожелание, а не правовая основа;
- суд первой инстанции пошёл на поводу и фактически «сформировал новый участок», игнорируя чужие права;
- апелляция сказала: «нет, это не исправление ошибки, это перераспределение земли», и отклонила иск;
- Верховный Суд поддержал апелляцию.
Вывод: суть спора — не в кадастровой ошибке, а в попытке под видом исправления ошибки расширить арендованный участок за счёт муниципальных и уже застроенных соседних территорий. ВС чётко указал: такое «исправление» — это нарушение закона и прав других лиц.
Юридическая мораль сказки:
- «Строй по документам, а не по заборам»
- «Нельзя менять границы в суде по принципу «я так вижу»»
- «Права соседей — это не фон, а главный сюжет»
Основание:
Определение ВС РФ от 16.04.2024 № 18-КГ24-22-К4 (текст судебного акта можете изучить в нашем ТГ-канале https://t.me/advokat_usov/1425 )
Вам могут быть интересны наши лайфхаки и статьи:
- МЕЖЕВАНИЕ земельного участка, СОГЛАСОВАНИЕ И ПОДПИСИ соседей https://youtube.com/shorts/1fX0—3JEpM
- ДОЛЕВЫЕ СПОРЫ: взыскание КОМПЕНСАЦИИ ЗА ПОЛЬЗОВАНИЕ земельным участком https://t.me/advokat_usov/988
- Земля твоя, но ПЕСОК на ней – полезное ископаемое и тебе НЕ ПРИНАДЛЕЖИТ? https://krd.iusov.ru/zemlya-tvoya-no-pesok-na-nej-poleznoe-iskopaemoe-i-tebe-ne-prinadlezhit/
- Могут ли ОШТРАФОВАТЬ в 2024-2025 за НЕиспользование земельного участка ИЖС в течение 3 лет? https://krd.iusov.ru/mogut-li-oshtrafovat-v-2024-2025-za-neispolzovanie-zemelnogo-uchastka-izhs-v-techenie-3-let/
- Снос самовольной постройки (магазина) https://iusov.ru/snos-samovolnoj-postrojki-magazina/
- МАГАЗИН на земельном участке ИЖС — самовольная постройка? Снести или оставить? https://krd.iusov.ru/magazin-na-zemelnom-uchastke-izhs-nezakonnaya-postrojka-chto-reshil-sud-i-pochemu/
- Установление границ земельного участка на местности. ВРЕДНЫЕ СОВЕТЫ: как БЕСПЛАТНО «ОТТЯПАТЬ» себе 5 соток земли в г. Сочи? https://krd.iusov.ru/vrednye-sovety-kak-besplatno-ottyapat-sebe-5-sotok-zemli-v-g-sochi/
- НАВЕС по МЕЖЕ против закона: как соседская постройка обернулась судом и разоблачением фальсификаций https://krd.iusov.ru/naves-po-mezhe-protiv-zakona-kak-sosedskaya-postrojka-obernulas-sudom-i-razoblacheniem-falsifikaczij/
- ПОСТРОИЛИ дом на ЧУЖОМ земельном УЧАСТКЕ? Что делать и как отстоять свои права? https://krd.iusov.ru/postroili-dom-na-chuzhom-zemelnom-uchastke-chto-delat-i-kak-otstoyat-svoi-prava/
- Аренда одной сельхоз земли несколькими лицами – разбор земельной Санта-Барбары с адвокатом https://krd.iusov.ru/zemelnaya-santa-barbara-arenda-selhozzemel-po-sheme-otstupis-ya-glavnyj/
- Закон 101-ФЗ об обороте сельхоз земель – почему суды путаются в спорах по аренде и арендной плате? https://krd.iusov.ru/zemlya-krestyanam-arenda-viktorii-pochemu-arendatorov-ne-ustroila-arendnaya-plata-selhozzemli/
Ваш адвокат Усов и команда профессионалов
Запутались в земельных вопросах?
- Подписывайтесь на наш телеграм-канал, где мы рассказываем как их решать — https://t.me/advokat_usov
- Или прямо сейчас звоните/пишите WhatsApp +7 928 843-66-25
Наверх
