Подарил (продал), но не зарегистрировал в Росреестре, что будет с недвижимостью?

Представьте: вы подарили или продали близкому человеку недвижимость, но переход прав в ЕГРН не был произведен, что будет с недвижимостью после вашей смерти? Рассмотрим на реальном примере из практики «верхушки».

Ключи, подписи и три дня до вечности: как Толчинский подарил квартиру Ивановой, а город попытался «отжать»

Жили вместе семнадцать лет — без штампа, но с историей. Толчинский Леонид Яковлевич и Иванова Татьяна Николаевна. 12 марта 2017 года Леонид оформляет в простой письменной форме дарение своей квартиры Татьяне. Да-да, именно он — даритель, она — одаряемая. В тот же день подписывают акт приёма-передачи: ключи, техдоки — всё уходит к Татьяне. На следующий день её увозят в больницу на операцию, через три дня Леонида не становится. Сюжет жмёт на газ.

И тут на сцену выходит «злодей» — Департамент городского имущества г. Москвы. Почему он тут вообще? Потому что если у умершего не заявились наследники и право собственности у одаряемого не зарегистрировано, город охотно видит в квартире вакантный актив. Не населедство — а выморочное имущество, которое может перейти Москве. Проще: раз в ЕГРН нет записи о праве Ивановой, а наследников не видно — город готов «подобрать» жильё. Вот за что шла «рубка».

Первая инстанция рычаги переключила верно: признала за Ивановой право собственности по договору дарения — подпись Толчинского подлинная, фактическая передача была. Апелляция нажала на тормоз: мол, в Росреестр не ходили, передачи-то «не доказали», да и иждивение истицей не подтверждено — ай-ай. Вторая кассация кивнула. Верховный Суд сказал: «Ребята, вы закон читали?» и вернул в силу решение первой инстанции. Смысл — договор дарения после 01.03.2013 не требует госрегистрации самой сделки, а реестр — это фиксация перехода, а не кнопка “обнулить”.

Сделка реальна, город — не наследник: логика права без шелухи

• Что хотел Департамент: по факту — признать, что права у Ивановой нет (раз нет записи в ЕГРН), а значит жильё может уйти городу как выморочное при отсутствии наследников.
• Почему это не сработало: отсутствие записи в реестре не уничтожает действительность договора дарения, заключённого после 01.03.2013. Передача состоялась — значит, шансы города тают.
• Коротко, но по делу: апелляция и вторая кассация требовали невозможного — регистрации сделки (которую уже не регистрируют) и притянули «иждивение», хотя оно к дарению боком. Верховный Суд вернул картину в фокус: была действительная сделка и реальная передача, значит — право за Ивановой подлежит защите.

Ключевые доводы суда: без воды и повторов

• Договор дарения 12.03.2017 заключён в простой письменной форме; госрегистрация самой сделки после 01.03.2013 не требуется (п. 8 ст. 2 Закона № 302‑ФЗ; ст. 574 ГК РФ в новой логике).
• Существенные условия согласованы: предмет, порядок передачи; акт приёма-передачи подписан, ключи/документы переданы — фактическая передача имела место.
• Отсутствие записи в ЕГРН не делает договор недействительным: ЕГРН фиксирует переход, но не «создаёт» саму сделку (ст. 131 ГК РФ).
• Смерть дарителя спустя 4 дня после передачи не ломает правовой механизм: при единственном препятствии — отсутствии дарителя — суд может «довести» правопереход по аналогии разъяснений о регистрации перехода права (п. 62 ПП № 10/22 про универсальное правопреемство).
• Довод апелляции об иждивении — мимо кассы: для дарения это не юридически значимый факт.
• Апелляция и кассация неверно применили нормы материального права, что повлияло на исход — основания для отмены есть (ст. 390.14 ГПК РФ).
• Решение первой инстанции соответствует закону и доказательствам: установлены факты, надлежащие подтверждения — в наличии (ст. 195 ГПК РФ; ПП ВС № 23).

Финал: город промахнулся, квартира остаётся у Ивановой

Верховный Суд отменил апелляцию (22.06.2020) и вторую кассацию (03.12.2020), оставил в силе решение Перовского райсуда (24.10.2019). Сюжет без лишней мишуры: Татьяне подарили — Татьяна получила, а отсутствие записи в реестре не превращает подарок в фантик. Город в этот раз остался при своём, но без квартиры — таковы правила игры.

Правовой ликбез

• ГК РФ: статья 131 — регистрация прав на недвижимость (фиксирует переход, не отменяет сделку); статья 432 — заключённость договора (существенные условия); статья 551 — суд может обеспечивать регистрацию перехода права (по аналогии разъяснений); статья 572 — дарение (существо обязательства дарителя);статья 574 — форма договора дарения (после 01.03.2013 сделку не регистрируют).
• Пленумы: ПП ВС РФ № 23 от 19.12.2003, пп. 2–3 — какие решения законные и обоснованные; Совместное ПП ВС РФ № 10 и ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, п. 62 — регистрация перехода права, универсальное правопреемство.
• Федеральный закон № 302‑ФЗ от 30.12.2012, п. 8 ст. 2 — отмена госрегистрации сделок с недвижимостью для договоров после 01.03.2013.

Основание:

Определение ВС РФ от 14.12.2021 № 5‑КГ21‑143‑К2 (текст судебного акта читайте в нашем ТГ-канале https://t.me/advokat_usov/1812 )

Юрист по недвижимости. Проверим чистоту сделки, составим договора, окажем сопровождение, узаконим перепланировку