Наш офис:
г. Краснодар
Подписывайтесь:
Наши офисы · Краснодар
ул. Таманская, 40/1 ул. Гагарина, 232 · 2 этаж
Пн–Пт: 09:00–17:00 · Сб–Вс: по записи
Бесплатная консультация
+7 928 843-66-25 usovigor@mail.ru
Generic selectors
Exact matches only
Search in title
Search in content
Post Type Selectors
Вернуться домой
Generic selectors
Exact matches only
Search in title
Search in content
Post Type Selectors
Главная / Блог / Как сделать отдельный вход в помещения в МКД? Типичные ошибки собственников

Как сделать отдельный вход в помещения в МКД? Типичные ошибки собственников

Опубликовано:
Обновлено:
Отдельный вход в нежилые помещения в многоквартирном доме

Представьте: вы счастливый обладатель помещения на 1-ом этаже многоквартирного дома и решили прорубить себе отдельный вход на улицу – для оборудования магазина или просто для удобства. Рассмотрим какие препятствия встретятся при реализации этой идеи на примерах практики Верховного суда РФ, нужно ли согласие всех жильцов МКД и почему суды часто путают «переустройство/перепланировку» с «реконструкцией».

«Дверь в никуда»: как один вход превратил перепланировку в реконструкцию

Сюжет закручивается в обычной многоэтажке. Один сосед решил обзавестись «солидным» входом с улицы — без лифта и тесных коридоров. Администрация бодро согласовала «переустройство и перепланировку» по главе 4 ЖК РФ. Соседям это не понравилось: мол, ломают несущую стену, общим имуществом жертвуют, да и вообще это не перепланировка, а реконструкция. Нижестоящие суды пожали плечами: «Пристройки нет, площадь общего имущества не уменьшилась — всё норм». Но Верховный Суд РФ включил стоп-кран.

«Не путайте кнопки»: где перепланировка, а где реконструкция

  • Перепланировка — это про внутренние перегородки, санузлы и прочие «косметические» дела.
  • Реконструкция — это изменение конструктивных характеристик здания, включая несущие конструкции, параметры и уникальные характеристики объекта. Тут уже Градкодекс и разрешение на строительство.

В деле выяснилось: ради «отдельного входа» проектом предусмотрено разрушение части внешней стены крупнопанельного дома — ограждающей несущей конструкции. То есть трогаем «кости» дома. Это влияет на надежность и безопасность всего здания. Такая история не согласуется по главе 4 ЖК РФ. Нужны проект, экспертиза, разрешение на строительство и ввод — полный градостроительный цикл. Верховный Суд отменил решения нижестоящих судов: согласование администрацией по процедуре перепланировки — недопустимо. Это реконструкция с режимом статьи 51 ГрК РФ.

(Обзор судебной практики ВС РФ от 13.12.2023, раздел 4)

«Двухуровневое счастье, два кадастра»: раздел квартиры — тоже реконструкция

Следующая серия — собственник двухуровневой квартиры решил разделить её на две самостоятельные. Плюс пробить вход на второй уровень через несущую стену. Он пришёл за согласованием перепланировки. Муниципалитет отказал: вы не про перепланировку, вы про реконструкцию. Собственник пошёл в суд — «ЖК РФ такого основания для отказа не знает!»

Суд поддержал муниципалитет:

  • Делим один объект на два — меняем уникальные характеристики и параметры первичного объекта недвижимости.
  • Плюс новый вход в несущей стене — снова конструктив и безопасность.
  • Всё это попадает под «реконструкцию» по п. 14 ст. 1 ГрК РФ.
  • Разрешения на реконструкцию муниципальный исполнительный комитет не выдаёт, это иной порядок (ст. 51 ГрК РФ).
  • Поданы документы «не туда» — законный отказ по п. 2 ч. 1 ст. 27 ЖК РФ.

Итог: если создаёте два объекта из одного — идите по статье 51 ГрК РФ. Иначе — отказ правомерен.

(Обзор ВС РФ от 13.12.2023, раздел 6)

«Входная группа на костях дома»: когда нужно согласие всех собственников МКД

Третий эпизод — собственник первого этажа «наворотил» входные группы: лестницы, пандусы, металлический навес. Экспертиза сказала: норм по строительным, санитарным и противопожарным требованиям, угрозы нет. Первая инстанция удовлетворила иск, апелляция и кассация согласились.

Верховный Суд развернул поезд обратно:

  • Общие помещения, несущие и ненесущие конструкции, инженерка, а также земельный участок — общее имущество всех собственников (ст. 290 ГК РФ; ч. 5 ст. 16 Закона № 189-ФЗ).
  • Если реконструкция или перепланировка ведёт к уменьшению размера общего имущества — нужно согласие всех собственников (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).
  • В деле установлено: входные группы заняли часть придомовой территории и уменьшили общее имущество. А протоколы — слабые: протокол ТСЖ: участвовали 7 членов, решения по входной группе нет; второй протокол: «за» — 53% голосов. Это не «все собственники».

Итог: без согласия всех собственников реконструкцию, уменьшающую общее имущество, признать законной нельзя. Дело отправлено на новое рассмотрение.

(Обзор ВС РФ от 13.12.2023, раздел 11)

Ключевые доводы суда: коротко и по делу

  • Устройство отдельного входа на улицу из помещения в МКД через пробивку несущей стены — это реконструкция, а не перепланировка.
  • Реконструкция требует градостроительной процедуры: проект, экспертиза проектной документации (когда положено), разрешение на строительство и на ввод (ст. 51 ГрК РФ).
  • Согласование по главе 4 ЖК РФ недопустимо, если затрагиваются конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности.
  • Раздел двухуровневой квартиры на две — изменение уникальных характеристик объекта, т.е. реконструкция (п. 14 ст. 1 ГрК РФ).
  • Подача документов не в тот орган и не по той процедуре — законное основание для отказа (п. 2 ч. 1 ст. 27 ЖК РФ).
  • Любая реконструкция, уменьшающая общее имущество (лестницы, пандусы, навесы, веранда на придомовой земле), требует согласия всех 100% собственников (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). 53% — не «все». Не 2/3, не 3/4 — именно все
  • Протокол ТСЖ не заменяет протокол общего собрания всех собственников по вопросам уменьшения общего имущества (ст. 44 ЖК РФ)

Частые ошибки, из-за которых суд разворачивает назад

  • Путают перепланировку (ЖК) и реконструкцию (ГрК).
  • Подают документы «в ненадлежащий орган» и по неверной процедуре — получают законный отказ.
  • Считают, что раз «экспертиза не против» и «опасности нет», то всё ок. Нет: если уменьшили общее имущество — без 100% согласия решение будет шататься.
  • Надеются на кворум и большинство, а нужно единогласие по уменьшающему общее имущество вопросу.

Основание:

п.4, 6 и 11 «Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме» (утв. Президиумом ВС РФ 13.12.2023) (читайте текст судебного акта в нашем ТГ-канале https://t.me/advokat_usov/1814)

———

Юрист по недвижимости. Проверим чистоту сделки, составим договора, окажем сопровождение, узаконим перепланировку

Вам могут быть интересны наши лайфхаки и статьи на тему «юрист по недвижимости»:

    Бесплатная
    консультация юриста


    Настоящим подтверждаю, что вышеуказанные данные достоверны и даю согласие на обработку своих персональных данных

    Больше пользы в нашем телеграм - канале. Подпишитесь!
    Подписаться

    Частые вопросы и ответы

    Что важно знать по теме ««Не путайте кнопки»: где перепланировка, а где реконструкция»?

    Перепланировка — это про внутренние перегородки, санузлы и прочие «косметические» дела.; Реконструкция — это изменение конструктивных характеристик здания, включая несущие конструкции, параметры и уникальные характеристики объекта. Тут уже Градкодекс и разрешение на строительство.

    Что важно знать по теме «Суд поддержал муниципалитет»?

    Делим один объект на два — меняем уникальные характеристики и параметры первичного объекта недвижимости.; Плюс новый вход в несущей стене — снова конструктив и безопасность.; Всё это попадает под «реконструкцию» по п. 14 ст. 1 ГрК РФ.; Разрешения на реконструкцию муниципальный исполнительный комитет не выдаёт, это иной порядок (ст. 51 ГрК РФ).; Поданы документы «не туда» — законный отказ по п. 2 ч. 1 ст. 27 ЖК РФ.

    Что важно знать по теме «Верховный Суд развернул поезд обратно»?

    Общие помещения, несущие и ненесущие конструкции, инженерка, а также земельный участок — общее имущество всех собственников (ст. 290 ГК РФ; ч. 5 ст. 16 Закона № 189-ФЗ).; Если реконструкция или перепланировка ведёт к уменьшению размера общего имущества — нужно согласие всех собственников (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).; В деле установлено: входные группы заняли часть придомовой территории и уменьшили общее имущество. А протоколы — слабые: протокол ТСЖ: участвовали 7 членов, решения по входной группе нет; второй протокол: «за» — 53% голосов. Это не «все собственники».

    Что важно знать по теме «Ключевые доводы суда: коротко и по делу»?

    Устройство отдельного входа на улицу из помещения в МКД через пробивку несущей стены — это реконструкция, а не перепланировка.; Реконструкция требует градостроительной процедуры: проект, экспертиза проектной документации (когда положено), разрешение на строительство и на ввод (ст. 51 ГрК РФ).; Согласование по главе 4 ЖК РФ недопустимо, если затрагиваются конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности.; Раздел двухуровневой квартиры на две — изменение уникальных характеристик объекта, т.е. реконструкция (п. 14 ст. 1 ГрК РФ).; Подача документов не в тот орган и не по той процедуре — законное основание для отказа (п. 2 ч. 1 ст. 27 ЖК РФ).; Любая реконструкция, уменьшающая общее имущество (лестницы, пандусы, навесы, веранда на придомовой земле), требует согласия всех 100% собственников (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). 53% — не «все». Не 2/3, не 3/4 — именно все; Протокол ТСЖ не заменяет протокол общего собрания всех собственников по вопросам уменьшения общего имущества (ст. 44 ЖК РФ)

    Что важно знать по теме «Частые ошибки, из-за которых суд разворачивает назад»?

    Путают перепланировку (ЖК) и реконструкцию (ГрК).; Подают документы «в ненадлежащий орган» и по неверной процедуре — получают законный отказ.; Считают, что раз «экспертиза не против» и «опасности нет», то всё ок. Нет: если уменьшили общее имущество — без 100% согласия решение будет шататься.; Надеются на кворум и большинство, а нужно единогласие по уменьшающему общее имущество вопросу.

    Как записаться на консультацию?

    Позвоните по телефону +7 928 843-66-25. Согласуйте удобное время и формат встречи.

    Как отправить вопрос письменно?

    Напишите на usovigor@mail.ru. Укажите свой вопрос и способ связи для ответа.

    Где можно встретиться со специалистом в Краснодаре?

    Офисы находятся по адресам: ул. Таманская, 40/1 и ул. Гагарина, 232, 2 этаж. Перед визитом согласуйте, в каком офисе состоится встреча.

    В какое время можно прийти на приём?

    Пн-Пт - 09:00-17:00 Сб-Вс - по записи Время визита согласуйте заранее.

    Можно ли получить консультацию удалённо?

    На сайте предусмотрены консультации по телефону и удалённое обращение. Позвоните по телефону +7 928 843-66-25.

      Подпишись на рассылку

      Наши офисы · Краснодар
      ул. Таманская, 40/1 ул. Гагарина, 232 · 2 этаж
      Пн–Пт: 09:00–17:00 · Сб–Вс: по записи
      Подписывайтесь:
      Бесплатная консультация
      Выберите город:
      Наш офис:
      Наши офисы · Краснодар
      ул. Таманская, 40/1 ул. Гагарина, 232 · 2 этаж
      Пн–Пт: 09:00–17:00 · Сб–Вс: по записи
      Задать вопрос
      Приединятесь к нам:
      • YouTube
      • Instagram
      • Дзен
      • ВКонтакте
      • Facebook
      • Одноклассники
      Задать вопрос
      юридической компании       Полученные сведения охраняются законом



        Настоящим подтверждаю, что вышеуказанные данные достоверны и даю согласие на обработку своих персональных данных

        Наверх Наверх
        Свяжитесь с нами

        Выберите удобный способ связи