История из практики челябинских судов показывает, как обычное решение сдать квартиру в аренду привело к ее утрате.
Предыстория
17.10.2012 — Б. заключает договор долевого участия 02.12.2013 — подписывает акт приема-передачи 19.12.2013 — регистрирует право собственности
После этого собственник уезжает работать в Тюмень. Квартира отремонтирована, обставлена мебелью, и родители Б. решают сдать ее в аренду.
Как аферисты вышли на квартиру
В апреле 2020 года произошло следующее:
- На объявление о сдаче откликнулся молодой человек
- Показал паспорт на имя ФИО10
- Родители собственника предъявили ему документы на квартиру
- «Арендатор» сфотографировал свидетельство о праве собственности
- Заключили договор найма, передали два комплекта ключей
Через два месяца «арендатор» перестал выходить на связь. Мать собственника оставила записку в дверях с просьбой перезвонить. Неожиданно позвонила С. — уже как новый собственник квартиры, которую купила за 2,4 млн. руб. В подтверждение показала реальный договор купли-продажи, прошедший регистрацию в ЕГРН.
У мамы собственника также как и у самого собственника Б. чуть не случился сердечный приступ от такой новости.
Как прошла сделка купли-продажи
Оказывается 27.06.2020 неизвестный (тот самый арендатор, взявший квартиру в пользование от мамы собственника) через агентство недвижимости продал квартиру С. за 2,4 млн рублей. При этом покупательница:
- Проверила все документы
- Заказала выписку из ЕГРН
- Консультировалась с юристами
- Проверила отсутствие долгов и обременений
- Убедилась, что в квартире никто не прописан
Продавец свободно показывал квартиру, выдавал себя якобы он и есть собственник Б. и предъявил паспорт на имя Б., где фото соответствовало его внешности. Только позже, встретив настоящего Б., С. поняла, что в паспорте была фотография другого человека.
Расследование
По факту незаконной продажи квартиры возбуждено уголовное дело ОП «Центральный» СУ УМВД России по г. Челябинску, по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК. В рамках данного уголовного дела постановлениями, следователя Б. и С. признаны потерпевшими.
Согласно заключению эксперта (ГУ МВД России по Челябинской области Экспертно-криминалистический центр N 377 от 02 июня 2021 года) рукописные записи, подписи расположенные в расписке на сумму 2 400 000 руб. от 27 июня 2020 года, подписи в договоре купли-продажи квартиры от 27 июня 2020 года в графе «продавец», выполнены не Б., а другим лицом. До настоящего времени указанное уголовное дело не разрешено, лицо, производившее отчуждение спорного объекта недвижимости С., не установлено.
Решение судов: истребование от добросовестного приобретателя
Челябинский областной суд:
- Признал договор купли-продажи недействительным
- Прекратил право собственности С. на квартиру
- Вернул квартира обратно в собственность Б.
- При этом признал С. добросовестным приобретателем
- Как разъяснено в п. 39 совместного постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22, по смыслу п. 1 ст. 302 ГК, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. В связи с этим судам необходимо устанавливать наличие или отсутствие воли собственника на передачу владения иному лицу.
С. подала на кассацию посчитав, что отсутствуют основания для истребования у нее квартиры, поскольку сделка возмездная, цена квартиры соответствовала рыночной стоимости, сделка прошла государственную регистрацию в Росреестре, с момента регистрации сделки С. владеет квартирой, несет бремя содержания, на момент совершения сделки С. не могла и не должна была знать об отсутствии у продавца полномочий на отчуждение имущества, выбытие квартиры из владения и пользования Б. произошло по воле последнего, который не интересовался судьбой имущества, не предпринял в соответствии с требованиями разумности и осмотрительности своевременных мер по контролю над своим имуществом.
Однако 7-й КСОЮ оставил решение в силе, подтвердив: если имущество выбыло помимо воли собственника, оно может быть истребовано даже у добросовестного приобретателя (п.1 ст.302 ГК РФ).
Основание:
Определение 7-го КСОЮ от 16.02.2022 по делу № 88-2945/2022, Апелляционное определение Челябинского областного суда от 23.09.2021 по делу № 11-9736/2021 (судебные акты читайте в нашем ТГ-канале по ссылке https://t.me/advokat_usov/1211)
Куда глядел МФЦ и Росреестр?
Вызывает вопрос почему «хлопали ушами» сотрудники МФЦ и Росреестра когда по сделке предъявлялся поддельный паспорт продавца, при том что паспорт имеет много степеней защиты и его подлинность установить довольно просто?
Но как быть добросовестному приобретателю С.? Ведь она осталась без квартиры и без денег?
Для чего спросите вы тогда суд удовлетворил ее встречные исковые требования и признал добросовестным приобретателем, если квартиру у нее все равно забрали и передали прежнему собственнику Б.?
Это сделано для того, чтобы С. могла взыскать ущерб за счет казны РФ в порядке статьи 68.1. закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Друзья, чтобы не попасть в такую ситуацию тщательно проверяйте документы перед покупкой и не экономьте на юристах. Полный чек-лист описан в нашей статье «Как проверить чистоту сделки при покупке квартиры (дома, земли)? Как не остаться без денег и недвижимости?» https://iusov.ru/kak-proverit-chistotu-sdelki-pri-pokupke-kvartiry-doma-zemli-kak-ne-ostatsya-bez-deneg-i-nedvizhimosti/
Для сведения:
Статья 68.1. закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Компенсация добросовестному приобретателю за утрату им жилого помещения
- Физическое лицо — добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение в соответствии со статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее в настоящей статье — добросовестный приобретатель), имеет право на выплату однократной единовременной компенсации за счет казны Российской Федерации после вступления в законную силу судебного акта об истребовании от него соответствующего жилого помещения.
- Компенсация, предусмотренная настоящей статьей, выплачивается на основании вступившего в законную силу судебного акта по иску добросовестного приобретателя к Российской Федерации о выплате данной компенсации. Соответствующий судебный акт принимается в случае, если по не зависящим от добросовестного приобретателя причинам в соответствии с вступившим в законную силу судебным актом о возмещении ему убытков, возникших в связи с истребованием от него жилого помещения, взыскание по исполнительному документу произведено частично или не производилось в течение шести месяцев со дня предъявления этого документа к исполнению.
- Размер компенсации, предусмотренной настоящей статьей, определяется судом исходя из суммы, составляющей реальный ущерб, либо, если соответствующее требование заявлено добросовестным приобретателем, в размере кадастровой стоимости жилого помещения, действующей на дату вступления в силу судебного акта, предусмотренного частью 1 настоящей статьи.
- Если судом при рассмотрении требований о выплате компенсации, предусмотренной настоящей статьей, установлено, что добросовестному приобретателю возмещены убытки, возникшие в связи с истребованием от него жилого помещения, размер компенсации подлежит уменьшению на сумму возмещенных убытков.
- В случае выплаты компенсации, предусмотренной настоящей статьей, к Российской Федерации переходит в пределах выплаченной суммы компенсации право (требование), которое добросовестный приобретатель имеет к лицу, ответственному за причинение ему убытков в связи с истребованием от него жилого помещения.
- Порядок учета перешедших к Российской Федерации прав (требований), предусмотренных частью 5 настоящей статьи, и орган, уполномоченный на предъявление таких требований, устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Компенсация добросовестному приобретателю, от которого в судебном порядке было истребовано жилье до 01.01.2020, в размере, установленном чч. 3 и 4 ст. 68.1, выплачивается при соблюдении условий, установленных ч. 1 ст. 2 ФЗ от 02.08.2019 N 299-ФЗ.
Вам могут быть интересны наши лайфхаки и статьи:
- Как проверить чистоту сделки при покупке квартиры (дома, земли)? Как не остаться без денег и недвижимости? https://iusov.ru/kak-proverit-chistotu-sdelki-pri-pokupke-kvartiry-doma-zemli-kak-ne-ostatsya-bez-deneg-i-nedvizhimosti/
- Договор аренды (найма) квартиры. Как составить и расторгнуть? 6 способов решить конфликт с арендатором без суда https://iusov.ru/dogovor-arendy-najma-kvartiry-kak-sostavit-i-rastorgnut-6-sposobov-reshit-konflikt-s-arendatorom-bez-suda/
- 6 этапов согласования перепланировки. Деление квартиры на студии. Подводные камни сдачи посуточно https://iusov.ru/6-etapov-soglasovaniya-pereplanirovki-v-2023-godu-delenie-kvartiry-na-studii-podvodnye-kamni-sdachi-posutochno/
- Что изменилось для владельцев гаражей с 01 октября 2023? Обзор закона № 338 «О гаражных объединениях» https://iusov.ru/chto-izmenilos-dlya-vladelczev-garazhej-s-01-oktyabrya-2023-obzor-zakona-№-338-o-garazhnyh-obedineniyah/
- СКАНДАЛ: Как Верховный Суд ЗАСТУПИЛСЯ за НЕДОБРОСОВЕСТНОГО ЗАСТРОЙЩИКА, а дольщик потерял деньги https://krd.iusov.ru/skandalnoe-delo-kak-verhovnyj-sud-zastupilsya-za-nedobrosovestnogo-zastrojshhika/
Ваш адвокат по недвижимости Усов и команда профессионалов
- Подписывайтесь на наш телеграм-канал, где мы рассказываем как их решать — https://t.me/advokat_usov
- Или прямо сейчас звоните/пишите WhatsApp +7 928 843-66-25
Наверх Написать WhatsApp