Как не потерять квартиру по глупости? Вы уверены, что ваша сделка с недвижимостью не обернется дорогостоящей ошибкой? В лабиринте законов и правил легко запутаться, особенно когда речь заходит о нотариальном удостоверении. Отсутствие нужной печати может в одночасье превратить долгожданную покупку/продажу в ничтожную сделку. Чтобы этого не произошло, разберемся, какие сделки с недвижимостью требуют обязательного участия нотариуса, а когда можно обойтись простой письменной формой, чтобы вы могли уверенно защитить свои права и инвестиции.
Содержание статьи:
- Нужен ли нотариус по сделкам с квартирой и другим имуществом?
- Сделки с долями в квартире – когда нужна нотариальная форма?
- Когда нужен нотариус если выдается доверенность?
- Нотариальное удостоверение сделки, заключаемой на торгах в процедуре банкротства
- Что будет, если не удостоверить сделку у нотариуса, когда это обязательно?
1. Нужен ли нотариус по сделкам с квартирой и другим имуществом?
Нотариальное удостоверение сделок обязательно:
- в случаях, указанных в законе;
- в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.
(п.2 ст.163 ГК)
Закон требует удостоверять нотариально:
1. Сделки определенных видов
независимо от того, какое имущество является их объектом. Например, договор ренты (ст. 584 ГК РФ), пожизненного содержания с иждивением;
2. Сделки С ДОЛЯМИ в праве общей собственности на недвижимость
(ч. 1.1 ст. 42 Закона о госрегистрации недвижимости). Правила и исключения – читайте ниже
3. Сделки по приобретению недвижимости супругами в общую долевую собственность (то есть с определением конкретных долей для каждого)
Нотариальное удостоверение такого договора купли-продажи обязательно, если у супругов нет брачного договора, устанавливающего такой режим собственности (в этом случае нотариус не нужен, достаточно предъявить брачный договор при регистрации).
Однако если супруги приобретают недвижимость, оформляя сделку на одного из супругов или в общую совместную собственность, тогда можно обойтись без нотариуса, достаточно простой письменной формы.
4. Сделки с недвижимостью физлиц с особым статусом.
Это сделки, по которым (ч. 2 ст. 54 Закона о госрегистрации недвижимости):
- отчуждают недвижимость, принадлежащую несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному, например продают или дарят;
- распоряжаются недвижимостью лица, над которым установлена опека, — то есть не только отчуждают, но и, к примеру, отдают в аренду или залог;
5. Соглашения к нотариально удостоверенному договору
с недвижимостью:
- о его изменении или расторжении. Но могут быть исключения, когда нотариальная форма не нужна (п. 1 ст. 452 ГК РФ);
- об уступке требования или переводе долга по нему (п. 1 ст. 389, п. 4 ст. 391 ГК РФ);
6. Предварительный договор к сделке
с недвижимостью, которую нужно удостоверить нотариально (п. 2 ст. 429 ГК РФ)
7. Договор залога в случаях, когда:
- он обеспечивает обязательства должника по нотариальному договору (п. 3 ст. 339 ГК РФ). Это касается и ипотеки (залога недвижимости) к нотариальному договору любого вида, и договоров залога других объектов к нотариальному договору с недвижимостью;
- вы хотите, чтобы можно было обратить взыскание на заложенную недвижимость без суда по исполнительной надписи нотариуса (п. 6 ст. 349 ГК РФ, п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке);
8. Договоры, по которым возникает ипотека в силу закона
(например, купля-продажа недвижимости с отсрочкой платежа), если вы хотите, чтобы можно было обратить взыскание на заложенную недвижимость без суда по исполнительной надписи нотариуса (п. 5 ст. 488 ГК РФ, п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке).
9. Договор о приобретении объекта недвижимости за счет общих доходов супругов и средств маткапитала либо полностью за счет средств маткапитала
поскольку такой объект недвижимости поступает не в общую совместную собственность супругов, а в общую долевую собственность родителей (каждого из супругов) и детей (п. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ, Определение ВС РФ от 26.01.2016 N 18-КГ15-224, Письмо Минэкономразвития России от 22.03.2019 N ОГ-Д23-2673).
10. Брачный договор
Он заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. Для удостоверения брачного договора можно обратиться к любому нотариусу (п. 2 ст. 41 СК РФ; ст. 40 Основ законодательства РФ о нотариате). Удостоверение брачного договора возможно двумя нотариусами без совместного присутствия сторон договора. В этом случае удостоверение сделки осуществляется с помощью единой информационной системы нотариата (ст. 53.1 Основ законодательства РФ о нотариате).
Оплата (в частности, госпошлина) составляет 500 руб. При обращении к частному нотариусу дополнительно потребуется уплатить региональный тариф в установленном нотариальной палатой субъекта РФ размере. Для отдельных категорий лиц законодательством предусмотрены льготы (пп. 10 п. 1 ст. 333.24, пп. 11, 12 п. 1 ст. 333.35, п. 2 ст. 333.38 НК РФ; ч. 1, 3 — 5, 7 ст. 22, ч. 3 ст. 24, ч. 2 ст. 25 Основ законодательства РФ о нотариате; Приложение N 2 к Приказу Минюста России от 12.09.2023 N 253). В случае удостоверения сделки двумя нотариусами оплата взимается каждым нотариусом (ч. 3, 9 ст. 22 Основ законодательства РФ о нотариате).
11. Завещания
По общему правилу завещание должно быть нотариально удостоверено. Для этого можно обратиться к любому нотариусу, а также независимо от места жительства завещателя. Удостоверить завещание можно непосредственно в нотариальной конторе либо дома или в больнице, где находится завещатель. Удостоверяя завещание, нотариус проверяет законность его содержания, за исключением случая, когда составляется закрытое завещание (п. 1 ст. 1124, п. 1 ст. 1126 ГК РФ).
12. Сделку, направленную на отчуждение доли или части доли в уставном капитале ООО
(п.11 ст.21 Закона об ООО)
2. Сделки с долями в квартире – когда нужна нотариальная форма?
Предыстория
До 2016 для всех сделок с долями была предусмотрена простая письменная форма. С вступлением в действие 2 июня 2016 г. закона № 172-ФЗ для указанных сделок была установлена обязательная нотариальная форма. Закон был принят для борьбы с «черными риэлторами», скупавшими маленькие доли в квартирах и вынуждавших остальных сособственников продавать их доли по низкой цене.
Впоследствии законодатель понял, что «погорячился», и в Закон о госрегистрации недвижимости, внесли поправки Законом № 76-ФЗ от 01.05.2019 (вступил в силу 31.07.2019). Обязательное нотариальное удостоверение отдельных видов сделок с долями было отменено.
Таким образом с 2016 года закон требует удостоверять нотариально сделки с долями в праве общей собственности на недвижимость (ч. 1.1 ст. 42 Закона о госрегистрации недвижимости):
- купля-продажа, мена, дарение и иные варианты отчуждения доли (в том числе в случае, если один долевой сособственник отчуждает свою долю другому долевому сособственнику, обязательная нотариальная форма сделки также требуется).
- ипотека (залог) доли. Однако если вы закладываете здание, помещение или квартиру одновременно с долей в праве общей собственности на земельный участок под ними, то сделку, по мнению Минэкономразвития России, удостоверять не нужно (Письмо Росреестра от 22.07.2019 N 14-07181-ГЕ/19 вместе с Письмом Минэкономразвития России от 16.04.2019 N Д23и-12740).
Исключения, нотариус не нужен для:
- сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
- сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав ПИФа;
- сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохоз. назначения;
- сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы РФ» (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона);
- договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями;
- сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимости для государственных нужд.
- Кроме того, не требуется нотариус по сделкам при отчуждении долей в праве общей долевой собственности на недвижимость, заключенных по результатам торгов (Письмо Минэкономразвития России от 09.10.2018 N Д23и-5388)
Пример:
Супруги собираются приобрести квартиру, собственниками которой являются несколько человек. Нужен ли нотариус?
В данной ситуации, если покупатели приобретают квартиру полностью (у всех сособственников), нотариус не требуется. Достаточно заключить договор в простой письменной форме и сдать его в МФЦ для регистрации перехода права собственности в Росреестре (ст. 42 Закона о госрегистрации недвижимости).
Но если среди сособственников есть несовершеннолетние или недееспособные лица, необходимо удостоверить договор у нотариуса, который затем сам может направить его в Росреестр. Также продавцам нужно получить разрешение на продажу жилья от органов опеки и попечительства.
3. Когда нужен нотариус если выдается доверенность?
По общему правилу нужно удостоверять у нотариуса доверенность.
Обратиться к нотариусу нужно, если доверенность:
- безотзывная (п. 2 ст. 188.1 ГК РФ);
- на совершение сделки, требующей нотариальной формы. Например, чтобы представитель мог заключить от вашего имени договор залога доли в уставном капитале ООО (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ, п. 2 ст. 22 Закона об ООО);
- для госрегистрации прав/сделок, в частности прав на недвижимость. Нотариальная доверенность тут нужна как для подачи документов, так и для их получения после проведения регистрации (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ, ч. 4 ст. 15, ч. 14 ст. 29 Закона о госрегистрации недвижимости);
- на распоряжение правами, которые зарегистрированы в государственных реестрах. Например, когда вы доверяете представителю заключить договор купли-продажи недвижимости (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ, п.128 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25);
- на представление документов для госрегистрации юрлица (п. 1 ст. 9 Закона о госрегистрации юрлиц и ИП);
- выдается в порядке передоверия. Даже если первоначальная доверенность не нотариальная, передоверить полномочия по ней можно только через нотариуса. Но есть исключения: когда полномочия передоверяет юридическое лицо, руководитель филиала или представительства, удостоверять доверенность у нотариуса не нужно. Передоверить полномочия можно, только если в первоначальной доверенности указано такое право (п. п. 1, 3 ст. 187 ГК РФ).
Также по общему правилу нужно удостоверять отмену доверенности, удостоверенной нотариально (пп. 2 п. 1 ст. 188 ГК РФ).
При этом к нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются:
- доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, которые удостоверены начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, а при их отсутствии старшим или дежурным врачом;
- доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности работников, членов их семей и членов семей военнослужащих, которые удостоверены командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения;
- доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, которые удостоверены начальником соответствующего места лишения свободы;
- доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, проживающих в стационарных организациях социального обслуживания, которые удостоверены руководителями (их заместителями) таких организаций.
Доверенность на получение зарплаты, пенсий, пособий и стипендий или на получение корреспонденции, за исключением ценной корреспонденции, может быть удостоверена организацией, в которой доверитель работает или учится (директором, ректором), и администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении (главврачом). Такая доверенность удостоверяется бесплатно.
4. Нотариальное удостоверение сделки, заключаемой на торгах в процедуре банкротства
По общему правилу подлежат нотариальному удостоверению сделки с долями в праве общей собственности на недвижимость, заключаемые на торгах в процедуре банкротства
Основание: Обзор судебной практики ВС РФ N 4 (2020) (утв. Президиумом ВС РФ 23.12.2020): «…Пункт 1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» содержит требование о нотариальной форме для сделок по отчуждению или договоров ипотеки в отношении долей в праве общей собственности на недвижимое имущество. Закон «О банкротстве» не содержит специальных норм, которыми устанавливались бы иные требования к форме сделки или иные последствия ее несоблюдения по сравнению с тем, как соответствующие правила закреплены в ГК РФ и в приведенной норме Закона о регистрации недвижимости. Соответственно, при реализации имущества в рамках дела о банкротстве положения ГК РФ о требованиях к нотариальной форме сделки и последствиях ее несоблюдения также подлежат применению...». Аналогичная позиция: Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 04.02.2022 N Ф03-7017/2021 по делу N А73-477/2021
Не подлежит нотариальному удостоверению сделка по реализации на торгах в процедуре банкротства заложенной квартиры, собственником которой в том числе является несовершеннолетний
Основание: Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 01.12.2023 N Ф02-6209/2023 по делу N А33-338/2023: «…Как следует из материалов дела… гражданин К.Ю.Ю. признан банкротом, в отношении него открыта процедура реализации имущества гражданина… заключен договор купли-продажи… согласно… которому… продавец передает в собственность, а покупатель, являющийся победителем по лоту… принимает и оплачивает следующее имущество: квартира, долевая собственность… площадью…. Уведомлением… учреждение приостановило государственную регистрацию прав на указанную квартиру, указав… сособственниками указанной квартиры являются… также… несовершеннолетние…сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину… подлежат нотариальному удостоверению… Удовлетворяя заявленные требования, суд… исходил из того, что спорное имущество является предметом залога и реализовано на торгах в рамках дела о банкротстве как единый объект недвижимости по одной сделке между финансовым управляющим имуществом должника и лицом, выигравшим торги, что фактически является принудительным исполнением судебного акта в специальном порядке, предусмотренном Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», и, соответственно, отсутствия необходимости нотариального заверения такой сделки. …в рассматриваемом случае заключение договора купли-продажи… не обусловлено добровольным распоряжением участниками долевой собственности, в том числе лицами, обладающими неполной гражданской дееспособностью, своими долями в праве собственности на квартиру, что требовало бы от нотариуса проверки наличия волеизъявления заявителей сделки, а, как верно указал суд, по сути является принудительным исполнением судебного акта… Доводы управления о том, что сделка подлежит нотариальному удостоверению и в случае заключения такой сделки при реализации имущества в рамках дела о банкротстве… отклоняются судом округа …Разъяснения, данные в Обзоре… N 4 (2020)… были даны применительно к ситуации заключения сделок с долями в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых на торгах в конкурсном производстве в рамках дела о банкротстве. Однако в рассматриваемом случае по договору купли-продажи… произведено отчуждение всего объекта недвижимости, а не доли в праве на него… применительно к положениям статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» нотариальное удостоверение указанного договора не требуется…»
5. Что будет, если не удостоверить сделку у нотариуса, когда это обязательно?
Сделка будет ничтожной (ч. 3 ст. 163 ГК РФ). Это означает, что такая сделка не порождает никаких правовых последствий, не создаёт прав и обязанностей для сторон и не может быть зарегистрирована в Росреестре
Но если вы — за нотариальное удостоверение, а ваш контрагент от него уклоняется, есть способ исцелить сделку. Так, если вы полностью или частично исполнили ее (например, оплатили купленную недвижимость или внесли первый платеж по договору аренды), можно потребовать в суде признать ее действительной. И если суд удовлетворит иск, удостоверять сделку уже не нужно (п. 3 ст. 163, п. 1 ст. 165 ГК РФ).
Кроме того, если сделку (переход прав по ней) нужно регистрировать и вы подадите не удостоверенный у нотариуса документ по сделке (например, договор) на регистрацию, то последнюю приостановят. А если вы не удостоверите сделку в срок, на который приостановлена регистрация, в ней откажут (п. 7 ч. 1 ст. 26, ч. 1 ст. 27 Закона о госрегистрации недвижимости).
——————
Юрист по недвижимости. Проверим чистоту сделки, составим договора, окажем сопровождение, узаконим перепланировку
Вам могут быть интересны наши лайфхаки и статьи:
- Как проверить чистоту сделки при покупке квартиры (дома, земли)? Как не остаться без денег и недвижимости? https://iusov.ru/kak-proverit-chistotu-sdelki-pri-pokupke-kvartiry-doma-zemli-kak-ne-ostatsya-bez-deneg-i-nedvizhimosti/
- Договор аренды (найма) квартиры. Как составить и расторгнуть? 6 способов решить конфликт с арендатором без суда https://iusov.ru/dogovor-arendy-najma-kvartiry-kak-sostavit-i-rastorgnut-6-sposobov-reshit-konflikt-s-arendatorom-bez-suda/
- 6 этапов согласования перепланировки. Деление квартиры на студии. Подводные камни сдачи посуточно https://iusov.ru/6-etapov-soglasovaniya-pereplanirovki-v-2023-godu-delenie-kvartiry-na-studii-podvodnye-kamni-sdachi-posutochno/
- Что изменилось для владельцев гаражей с 01 октября 2023? Обзор закона № 338 «О гаражных объединениях» https://iusov.ru/chto-izmenilos-dlya-vladelczev-garazhej-s-01-oktyabrya-2023-obzor-zakona-№-338-o-garazhnyh-obedineniyah/
- СКАНДАЛ: Как Верховный Суд ЗАСТУПИЛСЯ за НЕДОБРОСОВЕСТНОГО ЗАСТРОЙЩИКА, а дольщик потерял деньги https://krd.iusov.ru/skandalnoe-delo-kak-verhovnyj-sud-zastupilsya-za-nedobrosovestnogo-zastrojshhika/
- Можно ли ПОТЕРЯТЬ КВАРТИРУ при сдаче ее КВАРТИРАНТАМ? ЛЕГКО! https://krd.iusov.ru/mozhno-li-poteryat-kvartiru-pri-sdache-ee-kvartirantam-legko/
- Как «ОТЖАЛИ» квартиру, ПОДДЕЛАВ ПОДПИСЬ в договоре залога? Как пересмотреть дело по Постановлению об отказе в возбуждении уголовного дела https://krd.iusov.ru/mozhno-li-otzhat-kvartiru-poddelav-vashu-podpis-v-dogovore-zaloga-legko/
- ПОСТРОИЛИ дом на ЧУЖОМ земельном УЧАСТКЕ? Что делать и как отстоять свои права? https://krd.iusov.ru/postroili-dom-na-chuzhom-zemelnom-uchastke-chto-delat-i-kak-otstoyat-svoi-prava/
- ТОП-15 ВРЕДНЫХ СОВЕТОВ для покупателя недвижимости (чтобы потерять деньги, время и нервы) https://krd.iusov.ru/vrednye-sovety-dlya-pokupatelya-nedvizhimosti-chtoby-poteryat-dengi-vremya-i-nervy/
- Соединили БАЛКОН с КОМНАТОЙ и установили КОЗЫРЕК – как не попасть под незаконную перепланировку? https://krd.iusov.ru/plita-razdora-kak-odin-balkon-dovyol-delo-do-verhovnogo-suda/
- Покупка ВРЕМЕННОГО МАГАЗИНА и АРЕНДА МУНИЦИПАЛЬНОЙ ЗЕМЛИ без торгов: как не остаться у разбитого корыта https://krd.iusov.ru/pokupka-vremennogo-magazina-i-arenda-municzipalnoj-zemli-bez-torgov-kak-ne-ostatsya-u-razbitogo-koryta/
- Как ПРОДАТЬ КВАРТИРУ в 2025 году если НИКТО НЕ БЕРЁТ — ТОП-7 советов адвоката https://krd.iusov.ru/kak-prodat-kvartiru-v-2025-godu-esli-nikto-ne-beryot-top-7-sovetov-advokata/
Ваш адвокат Усов и команда профессионалов
Запутались в правовых вопросах?
- Подписывайтесь на наш телеграм-канал, где мы рассказываем как их решать — https://t.me/advokat_usov
- Или прямо сейчас звоните/пишите WhatsApp +7 928 843-66-25
Наверх
