Как ПРОДАТЬ КВАРТИРУ в 2025 году если НИКТО НЕ БЕРЁТ — ТОП-7 советов адвоката

В 2025 году продажа квартиры превратилась в настоящее искусство. Больше недостаточно просто выставить объявление на сайте. Покупатели стали гораздо требовательнее, а конкуренция среди продавцов достигла пика. Какие квартиры рискуют стать «неликвидом» и как продать квартиру, если она долго не продается? Давайте разберемся.

Содержание статьи:

1. Почему продать квартиру в 2025 году — это вызов? ТОП-5 факторов
2. Какие квартиры стали «неликвидом» в 2025 году?
3. Как продать «сложную» квартиру в 2025 году? ТОП-7 лайфхаков

1. Почему продать квартиру в 2025 году — это вызов? ТОП-5 факторов

Квартира как чемодан без ручки

Представьте ситуацию: вы выставляете свою квартиру на продажу, ждете звонков, но телефон молчит. Месяцы идут, а покупателя все нет. Знакомо? В 2025 году это стало реальностью для многих. Рынок недвижимости изменился, и старые методы больше не работают. Почему так происходит и что делать?

Раньше достаточно было разместить объявление на «Авито» или «Циан», и покупатели выстраивались в очередь. Сегодня ситуация иная.

Перенасыщенный рынок:

• В Москве и других крупных городах количество предложений превышает спрос. В марте 2025 года в Москве было выставлено на продажу 47 000 квартир, а сделок совершено всего 12 000. Выбор у покупателей огромный, и конкуренция за их внимание — жесточайшая.
• В Краснодаре в марте 2025 года было выставлено на продажу более 20 000 квартир, количество сделок за месяц — около 5 500 – 6 000 (данные по итогам квартала, усреднённые по публикациям агентств и аналитических порталов. Источник: Обзор рынка недвижимости Краснодара, III квартал 2024, Аякс-Риэлт)

Увеличение срока экспозиции:

• Если в начале 2024 года квартира в Москве продавалась в среднем за 60–70 дней, то сейчас этот срок увеличился до 90–110 дней, а иногда и больше. Квартиры «висят» месяцами, и только самые привлекательные варианты уходят быстро.
• Краснодар — вообще рекордсмен по срокам продажи: в первом квартале 2025 года средний срок продажи квартиры на вторичном рынке в Краснодаре составил 123 дня. Это на 28% больше, чем в аналогичном периоде 2024 года (примерно +24 дня). Для сравнения: в начале 2024 года средний срок экспозиции был около 99 дней. (Источник: РБК Недвижимость, исследование Яндекс Недвижимости, апрель 2025)

Дорогая ипотека:

• Высокие процентные ставки по ипотеке (26–29% в 2025 году) отпугивают многих потенциальных покупателей. Основной спрос сейчас — это люди с наличными, частные инвесторы, которые тщательно сравнивают объекты по цене, состоянию и потенциальной доходности от аренды.
• Доля ипотечных сделок в Краснодаре: в 2024–2025 годах доля ипотечных сделок на вторичном рынке составляет от 18% до 35%, в среднем — около 25,7%. Большинство покупателей приобретают квартиры за собственные средства из-за высоких ставок по ипотеке (21–24%). Источник: Обзор рынка недвижимости Краснодара, III квартал 2024, Аякс-Риэлт. Таким образом в Краснодаре 3 покупателя из 4-х это не ипотечники, а люди, которые имеют наличку и умеют считать деньги.

Рост цен:

• В 2024 году цены предложения в Краснодаре выросли с 129 560 руб. за 1 кв.м. до 135 082 руб. за 1 кв.м., но реальные сделки проходили с существенными скидками. В 2025 году, по прогнозам, значительных скачков цен не ожидается из-за высокой ставки и снижения спроса. Источник: Обзор рынка недвижимости Краснодара, III квартал 2024, Аякс-Риэлт

Скидки на торг и реальные цены сделок

• Средняя скидка на торг по разным типам квартир в Краснодаре: студии — 3,2%; однокомнатные — 3,8%, двухкомнатные — 3,2%, многокомнатные — 8,6%.
• В III квартале 2024 года реальные цены сделок в Краснодаре были в среднем на 22% ниже средних цен предложений на рынке. Источник: Обзор рынка недвижимости Краснодара, III квартал 2024, Аякс-Риэлт. Иными словами, если средняя цена выставленной квартиры 5 000 000 руб., реально уходила она покупателю за 3 900 000 руб. (5 млн – 22%)

Кейс из практики: как владелец потерял деньги из-за нереалистичной оценки

У нас была квартира на юго-западе Москвы, 56 м², без ремонта, на последнем этаже панельного дома. Владелец хотел 14,5 млн руб. Мы рекомендовали снизить цену до 13,3 млн, но он не согласился. Через два месяца, не получив ни одного звонка, он снизил цену до 13,6 млн, и в итоге продал квартиру только за 13 млн руб.

Вывод:

Рынок изменился. Нужно приводить квартиру в порядок, устранять недостатки, понимать, кто ваш покупатель, и правильно оценивать объект.

2. Какие квартиры стали «неликвидом» в 2025 году?

• Квартиры без ремонта: Покупатели не готовы вкладываться в ремонт, особенно когда цены на стройматериалы выросли на 40–60%. Они хотят либо сразу жить, либо сдавать квартиру в аренду. Что делать? Сделать минимальный ремонт или снизить цену на 10–15% от рыночной стоимости аналогичных квартир с отделкой.
• Завышенная цена. Не ориентируйтесь на цену «соседа», будьте реалистами. Научитесь отличать «хотелки продавцов» от реальных цен, по которым уходят объекты. Помните, что реальные цены сделок в Краснодаре были в среднем на 22% ниже средних цен предложений на рынке.
• Удаленность от инфраструктуры: Отсутствие метро в шаговой доступности, удаленность от магазинов и социальных объектов снижают привлекательность квартиры.
• Юридические риски: Наследство, доли несовершеннолетних, разводы, споры по собственности — все это вызывает у покупателей отторжение. Что делать? Закажите у нас подробный «Письменный отчет с рекомендациями» о том, что сделка чистая и не влечет рисков для покупателей, что поможет продать быстрее (особенно зайдет тем, кто давно не может продать недвижимость). Для проблемных объектов можно сделать «юридическую чистку», когда, например по наследству адвокат опрашивает всех наследников и отбирает от них объяснения, что они не претендуют на квартиру, что минимизирует риски для покупателей и делает объект менее рискованным.
• Отсутствие хорошей презентации. Плохие фотографии объекта, отсутствие профессионального подхода, вкусовщина и личные вещи в квартире, отсутствие хоумстейджинга.
• Первый и последний этажи: Первый этаж — это шум, пыль, отсутствие приватности и риск затопления. Последний этаж — страх протечек и плохая вентиляция. Что делать? Скидывать минимум 10% от цены аналогичных квартир на средних этажах.
• Старые панельные дома, серые и грязные подъезды: Покупатели с деньгами предпочитают доплатить за современные дома с лучшей планировкой и инфраструктурой. Грязный подъезд
• Квартиры с неудачной планировкой: Нестандартные планировки, длинные коридоры, маленькие кухни отпугивают покупателей. Что делать? Сделать перепланировку (если возможно) или честно позиционировать квартиру как есть.
• Проблемы с соседями и атмосферой в доме: темный подъезд, шумные соседи, неадекватные компании наркоманов во дворе, неприятные запахи и пр. могут отпугнуть даже самых заинтересованных покупателей.

Адвокатский комментарий:

Как адвокат, я всегда рекомендую делать подробный «Письменный отчет с рекомендациями» юриста о том, что сделка чистая, даже если квартира только выставлена на продажу. Это повысит привлекательность объекта, минимизирует расходы на рекламу объявления о продаже, сразу закроет потенциальные возражения от покупателей. На поздних этапах экспозиции это будет сделать сложнее, т.к. квартира уже «примелькается» и может не вызвать интереса без «переупаковки», новых фото и хоумстейджинга.

Сторителлинг: как юридические риски сорвали сделку

• Однажды ко мне обратился клиент, который хотел купить квартиру после наследства. На первый взгляд, все было чисто: один собственник, все документы в порядке. Но при проверке выяснилось, что есть еще два потенциальных наследника, которые могут оспорить сделку в суде. Покупатель отказался от покупки, и правильно сделал.
• И обратный случай: мы сделали отчет о юридической чистоте другой квартиры с адекватной ценой, после чего она была продана буквально в течение месяца.

Кейс из практики:

Сталинка на первом этаже в центре Москвы, продавец хотел 22 млн, аналоги на четвёртом этаже с балконом и ремонтом — 21,8 млн. Ни одного просмотра, снизили до 19,9 млн — пошли звонки, через три недели продали за 18,5 млн.

3. Как продать «сложную» квартиру в 2025 году? ТОП-7 лайфхаков

Если ваша квартира имеет один или несколько признаков «неликвида», не отчаивайтесь. Продать можно все, вопрос только в подходе.

1. Подумайте об интересах покупателя. Рынок перегрет, выделиться сложно. Продают те, кто умеет правильно показать ценность. Сделайте презентацию объекта: краткий текст без воды и вранья для разных покупателей. Если квартира для аренды — подчеркните, что всё останется, можно сразу сдавать. Сделайте мини бизнес-план о том, сколько квартира может приносить прибыли при сдаче в аренду, какие есть «точки притяжения» (учебные заведения – для сдачи студентам, крупные клиники – для сдачи пациентам и т.д.), есть ли управляющий, готовый вести бизнес по сдаче без участия хозяина, какие условия. Если квартира для жизни — расскажите, что из мебели заберёте и что оставите, составьте схему комнат с размерами, мини дизайн-проект о том, как как ее можно уютно обустроить и пр.
2. Реалистичная оценка: Забудьте про цену «как у соседа». Ориентируйтесь на реальный спрос и состояние вашей квартиры. Повторюсь: реальные цены сделок в Краснодаре в III-м кв. 2024 были в среднем на 22% ниже «хотелок продавцов», указанных в объявлениях.
3. Юридическая чистота: Актуальная выписка из ЕГРН, отсутствие обременений и споров, подробный «Письменный отчет с рекомендациями» юриста о том, что сделка чистая — обязательные условия успешной продажи в 2025 году.
4. Предпродажная подготовка: Генеральная уборка, замена лампочек, покраска стен, устранение мелких дефектов могут существенно повысить привлекательность квартиры.
5. «Упаковка» квартиры: Создайте презентацию объекта с качественными фотографиями, подробным описанием (точная площадь, этаж, год постройки, статус, документы, фото кухни, санузла, подъезда, двора, вид из окна) и акцентом на преимуществах. Сделайте хоумстейджинг.
6. Грамотное продвижение: Используйте платные методы продвижения на сайтах недвижимости, чтобы привлечь больше внимания к вашему объявлению.
7. Торг: Будьте готовы к торгу. Установите цену с небольшим запасом, чтобы было пространство для маневра.

Вывод:

В 2025 году рынок недвижимости стал более требовательным и конкурентным. Чтобы успешно продать квартиру, нужно учитывать все факторы, которые влияют на ее привлекательность, и грамотно подходить к процессу продажи.

Что делать?

• изучите наш полный гайд «Как проверить чистоту сделки по переуступке прав по ДДУ? Как не остаться без денег и недвижимости?» https://iusov.ru/kak-proverit-chistotu-sdelki-pri-pokupke-kvartiry-doma-zemli-kak-ne-ostatsya-bez-deneg-i-nedvizhimosti/
• а лучше закажите юридическую экспертизу своего объекта с рекомендациями от адвоката о чистоте сделки или «юридическую чистку» если квартира попадает в «серую зону».

Не теряйте деньги, нервы и время. Сделайте свой объект более привлекательным для покупателей. В 2025 году рынок стал жестким, но тот, кто готов, всегда в выигрыше.

———————

Вам могут быть интересны наши лайфхаки и статьи на тему недвижимости:

• ТОП-15 ВРЕДНЫХ СОВЕТОВ для покупателя недвижимости (чтобы потерять деньги, время и нервы) https://krd.iusov.ru/vrednye-sovety-dlya-pokupatelya-nedvizhimosti-chtoby-poteryat-dengi-vremya-i-nervy/
• Договор аренды (найма) квартиры. Как составить и расторгнуть? 6 способов решить конфликт с арендатором без суда https://iusov.ru/dogovor-arendy-najma-kvartiry-kak-sostavit-i-rastorgnut-6-sposobov-reshit-konflikt-s-arendatorom-bez-suda/
• 6 этапов согласования перепланировки. Деление квартиры на студии. Подводные камни сдачи посуточно https://iusov.ru/6-etapov-soglasovaniya-pereplanirovki-v-2023-godu-delenie-kvartiry-na-studii-podvodnye-kamni-sdachi-posutochno/
• Как «нагнуть» застройщика по ДДУ даже если дефекты возникли спустя 5 лет после приемки квартиры? https://krd.iusov.ru/kak-nagnut-zastrojshhika-po-ddu-dazhe-esli-defekty-voznikli-spustya-5-let-posle-priemki-kvartiry/
• Строить по ДДУ в 2025 можно из «ГОВНА и ПАЛОК»? А гарантия стала всего год? https://krd.iusov.ru/stroit-po-ddu-v-2025-mozhno-iz-govna-i-palok-a-garantiya-stala-vsego-god/
• Как не стать ОБМАНУТЫМ ДОЛЬЩИКОМ? Вопиющие случаи из практики адвоката по договорам долевого участия https://iusov.ru/stoit-li-pokupat-kvartiry-po-dogovoram-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve-ddu/
• Дольщика «кинул» застройщик, не построив дом. Кто должен вернуть деньги: ООО или его директор, в отношении которого проводилась проверка по ч.4 ст.159 УК РФ (мошенничество)? https://krd.iusov.ru/skandalnoe-delo-kak-verhovnyj-sud-zastupilsya-za-nedobrosovestnogo-zastrojshhika/

Как проверить чистоту сделки по переуступке прав по ДДУ? Как не остаться без денег и недвижимости? https://iusov.ru/kak-proverit-chistotu-sdelki-pri-pokupke-kvartiry-doma-zemli-kak-ne-ostatsya-bez-deneg-i-nedvizhimosti/

• Возврат денег за машиноместо с протекающей крышей – как взыскать ВДВОЕ БОЛЬШЕ цены покупки? https://krd.iusov.ru/vozvrat-deneg-za-mashinomesto-s-protekayushhej-kryshej-kak-vzyskat-vdvoe-bolshe-czeny-pokupki/
• Площадь квартиры меньше, чем в ДДУ – что делать? Как Верховный Суд стал на сторону застройщика https://krd.iusov.ru/minus-metr-plyus-problema-kak-zastrojshhik-usushil-kvartiru-i-ostalsya-pochti-nevinoven/
• Что изменилось для владельцев гаражей с 01 октября 2023? Обзор закона № 338 «О гаражных объединениях» https://iusov.ru/chto-izmenilos-dlya-vladelczev-garazhej-s-01-oktyabrya-2023-obzor-zakona-№-338-o-garazhnyh-obedineniyah/
• СКАНДАЛ: Как Верховный Суд ЗАСТУПИЛСЯ за НЕДОБРОСОВЕСТНОГО ЗАСТРОЙЩИКА, а дольщик потерял деньги https://krd.iusov.ru/skandalnoe-delo-kak-verhovnyj-sud-zastupilsya-za-nedobrosovestnogo-zastrojshhika/
• Можно ли ПОТЕРЯТЬ КВАРТИРУ при сдаче ее КВАРТИРАНТАМ? ЛЕГКО! https://krd.iusov.ru/mozhno-li-poteryat-kvartiru-pri-sdache-ee-kvartirantam-legko/
• Как «ОТЖАЛИ» квартиру, ПОДДЕЛАВ ПОДПИСЬ в договоре залога? Как пересмотреть дело по Постановлению об отказе в возбуждении уголовного дела https://krd.iusov.ru/mozhno-li-otzhat-kvartiru-poddelav-vashu-podpis-v-dogovore-zaloga-legko/
• ПОСТРОИЛИ дом на ЧУЖОМ земельном УЧАСТКЕ? Что делать и как отстоять свои права? https://krd.iusov.ru/postroili-dom-na-chuzhom-zemelnom-uchastke-chto-delat-i-kak-otstoyat-svoi-prava/
• Соединили БАЛКОН с КОМНАТОЙ и установили КОЗЫРЕК – как не попасть под незаконную перепланировку? https://krd.iusov.ru/plita-razdora-kak-odin-balkon-dovyol-delo-do-verhovnogo-suda/
• Покупка ВРЕМЕННОГО МАГАЗИНА и АРЕНДА МУНИЦИПАЛЬНОЙ ЗЕМЛИ без торгов: как не остаться у разбитого корыта https://krd.iusov.ru/pokupka-vremennogo-magazina-i-arenda-municzipalnoj-zemli-bez-torgov-kak-ne-ostatsya-u-razbitogo-koryta/

Ваш адвокат Усов и команда профессионалов

• Подписывайтесь на наш телеграм-канал, где мы рассказываем как их решать — https://t.me/advokat_usov
• Или прямо сейчас звоните/пишите WhatsApp +7 928 843-66-25