Меньше метров — меньше прав? Как Верховный Суд стал на сторону застройщика
Представьте: вы платите за квартиру 56,87 «квадратов», а получаете 55,2. Деньги за недостающие метры? Конечно, должны вернуть. Только не сразу. А когда вы уже в суд пошли. По-другому — никак.
Именно так было у Марии из Симферополя. Купила квартиру у ООО «Квартал 5.6». Разница в площади — 1,67 кв. м. Застройщик обязан вернуть деньги. Но — «забыл». Мария направила претензию, потом подала иск. Только после этого застройщик соизволил перевести 129 471 рубль.
Суды первой и апелляционной инстанции были на стороне дольщицы: неустойка, проценты, штраф — всё как положено по закону о защите прав потребителей.
Но потом пришёл Верховный Суд. И внезапно — всё отменил. Не потому, что деньги не полагаются. А потому что вообще не факт, что тут были какие-то нарушения.
Что сказал Верховный Суд
ВС РФ посчитал:
- Площадь могла измениться — это прямо написано в договоре.
- А раз это оговорено — то, может, и не было никакого нарушения условий.
- Следовательно, не факт, что дольщику можно взыскивать неустойку и проценты.
ВС не сказал: «Дольщица не права». Но дал понять: взыскание дополнительных сумм — под вопросом. А всё дело отправил на новое рассмотрение.
Обоснование ВС РФ:
- Вместе с тем, по смыслу статей 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве, договором могут быть установлены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.
- Таким образом, разница между проектной и фактической площадью объекта долевого строительства при данных обстоятельствах с учетом положений пунктов 3.4, 3.5, 4.1, 4.6, 4.7 договора не свидетельствует о нарушении условия о предмете договора, ухудшении качества объекта, его недостатках. Возможное изменение площади как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения оговорено сторонами при заключении договора и допустимо в соответствии с пунктами 3.4, 3.5 договора участия в долевом строительстве от 25 мая 2021 г. N 95-Ван5.
- Между тем, применяя к спорным правоотношениям положения статей 22, 23 Закона о защите прав потребителей, суды не установили, относится ли изменение размера площади объекта долевого строительства к отступлениям от условий договора или иным недостаткам такого объекта по смыслу части 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве, а следовательно, является ли нарушение установленного договором срока выплаты стоимости разницы площадей правовым основанием для взыскания с ответчика неустойки на основании статьи 23 Закона о защите прав потребителей или для уплаты им процентов за пользование чужими денежными средствами. При этом суды не дали должной правовой оценки условиям договора, предусматривающим изменение площади объекта долевого строительства как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения, а также изменение в связи с этим цены договора.
Почему эта позиция опасна
- Во-первых, она подменяет суть вопроса. Речь шла не о правомерности изменения площади (она действительно допустима), а о неисполнении обязательства вернуть деньги в срок. Деньги вернули через 4 месяца.
- Во-вторых, это открывает лазейку для застройщиков. Теперь любой застройщик может спокойно тянуть с возвратом, зная: «А вдруг Верхлвный Суд меня поймёт».
- В-третьих, это сужает применение Закона о защите прав потребителей, хотя он прямо применяется к дольщикам (ст. 4 закона 214-ФЗ).
Что делать дольщикам?
- Пишите претензии. Нет ответа — сразу в суд.
- Не бойтесь взыскивать неустойку и штраф. Даже если суды станут «уменьшать», в целом практика пока на стороне потребителей.
- Если суд отказал — обжалуйте. ВС РФ иногда защищает и дольщиков. Просто… не в этот раз.
Основание:
Определение ВС РФ от 04.03.2025 № 127-КГ24-25-К4 (копию судебного акта читайте в нашем ТГ-канале https://t.me/advokat_usov/1436 ). Аналогичная практика: Определение ВС РФ от 28.01.2025 N 127-КГ24-23-К4 (УИД 91RS0002-01-2023-004520-81)
Для сведения:
сейчас с застройщика нельзя взыскать неустойку по Закону о защите прав потребителей за нарушение ДДУ. Это касается сумм, которые начисляют за период не ранее 1 сентября 2024 года (При передаче объекта ДДУ дольщику-гражданину применяется только данный закон с учетом Постановления Правительства РФ от 29.12.2023 N 2380. О применении финансовых санкций по ч. 9 ст. 4 закона 214-ФЗ см. Постановление Правительства РФ от 18.03.2024 N 326)
Запутались с вопросами долевого участия в строительстве?
- Заходите на наш сайт
- Подписывайтесь на наш телеграм-канал, где мы рассказываем как их решать — https://t.me/advokat_usov
- Или прямо сейчас звоните/пишите WhatsApp +7 928 843-66-25
Вам могут быть интересны наши лайфхаки и статьи на тему защиты прав дольщиков и споров с застройщиками:
- Как «нагнуть» застройщика по ДДУ даже если дефекты возникли спустя 5 лет после приемки квартиры? https://krd.iusov.ru/kak-nagnut-zastrojshhika-po-ddu-dazhe-esli-defekty-voznikli-spustya-5-let-posle-priemki-kvartiry/
- Строить по ДДУ в 2025 можно из «ГОВНА и ПАЛОК»? А гарантия стала всего год? https://krd.iusov.ru/stroit-po-ddu-v-2025-mozhno-iz-govna-i-palok-a-garantiya-stala-vsego-god/
- Как не стать ОБМАНУТЫМ ДОЛЬЩИКОМ? Вопиющие случаи из практики адвоката по договорам долевого участия https://iusov.ru/stoit-li-pokupat-kvartiry-po-dogovoram-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve-ddu/
- Дольщика «кинул» застройщик, не построив дом. Кто должен вернуть деньги: ООО или его директор, в отношении которого проводилась проверка по ч.4 ст.159 УК РФ (мошенничество)? https://krd.iusov.ru/skandalnoe-delo-kak-verhovnyj-sud-zastupilsya-za-nedobrosovestnogo-zastrojshhika/
- Возврат денег за машиноместо с протекающей крышей – как взыскать ВДВОЕ БОЛЬШЕ цены покупки? https://krd.iusov.ru/vozvrat-deneg-za-mashinomesto-s-protekayushhej-kryshej-kak-vzyskat-vdvoe-bolshe-czeny-pokupki/
Наверх
