“Плати даже после потери жилья!” – новый СПОСОБ банков ОБДИРАТЬ ипотечников и почему это не сработало

Заемщики в шоке: банк забрал дом в ипотеке, но захотел ещё денег. Чья наглость победила? Что будет если банк-залогодержатель оставляет предмет залога за собой, и как при этом погашается долг должника.

Мечта о доме и финансовые трудности

Александр и Алена долго мечтали о своем доме. Обычная семья, обычные мечты: уютный коттедж, маленький сад, дети, играющие во дворе. Ради этого они взяли ипотеку на 4,5 миллиона рублей, оформили залог на дом и участок, и честно выплачивали кредит, пока не наступил 2020 год.

Как это часто бывает, беда пришла неожиданно. Финансовые трудности, падение доходов – платить по кредиту стало невозможным. Банк подал в суд, и по решению суда дом и участок выставили на торги (обычные торги без банкротства). Но никто не захотел их покупать – аукционы с уценками дважды признавали несостоявшимися. В итоге, уже уцененную недвижимость стоимостью 3,9 миллиона рублей банк просто забрал себе.

Когда потеря дома – это не конец

Казалось бы, история должна была закончиться: банк получил заложенное имущество, а значит, обязательства Кирилла и Анны должны быть закрыты. Но не тут-то было. Судебные приставы продолжали взыскивать долг, заявляя, что обязательства заемщиков не прекращены. Семья, уже потерявшая жилье, теперь рисковала лишиться и других средств к существованию. Они подали заявление о прекращении исполнительного производства, но получили отказ.

Борьба за справедливость

Решив не сдаваться, супруги обратились в суд. Первая инстанция отказала им, потом апелляция, затем кассация. Казалось, что выхода нет. Но Кирилл и Анна не опустили руки и дошли до Верховного Суда России. И вот тут ситуация кардинально изменилась.

Суд разобрался в деталях и указал: по закону, если банк забирает себе предмет ипотеки, обязательства заемщика прекращаются, даже если стоимость имущества не покрывает весь долг. Закон не предусматривает, что заемщик должен что-то доплачивать.

Решение Верховного Суда

Верховный Суд отменил все предыдущие решения и признал действия судебных приставов незаконными. Исполнительное производство должно было быть прекращено, а значит, Кирилл и Анна наконец-то могли вздохнуть спокойно.

Главные доводы ВС РФ:

• Пункт 5 статьи 61 Закона об ипотеке, действующий в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 169-ФЗ «О внесении изменений в статьи 31 и 61 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», устанавливает, что обязательства такого заемщика (залогодателя) — физического лица перед кредитором-залогодержателем прекращаются, когда вырученных от реализации предмета ипотеки денежных средств либо стоимости оставленного залогодержателем за собой предмета ипотеки оказалось недостаточно для удовлетворения всех денежных требований кредитора-залогодержателя, с даты получения кредитором-залогодержателем страховой выплаты по договору страхования ответственности заемщика и (или) по договору страхования финансового риска кредитора.
• Согласно статье 2 Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 169-ФЗ положения пункта 5 статьи 61 Закона об ипотеке (в редакции данного федерального закона) применяются к обеспеченным ипотекой обязательствам, которые возникли до дня вступления в силу Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 169-ФЗ (часть 2). Обеспеченные ипотекой обязательства, по которым на день вступления в силу этого федерального закона не были заключены договоры страхования ответственности заемщика и после дня вступления в силу этого федерального закона для исполнения которых залогодержатель оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, прекращаются в порядке, установленном пунктом 5 статьи 61 Закона об ипотеке (без учета изменений, внесенных этим федеральным законом) (часть 3).
• До внесения Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 169-ФЗ изменений пункт 5 статьи 61 Закона об ипотеке действовал в редакции, которая предусматривала, что, если залогодержатель оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, а стоимости жилого помещения недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается. Задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной, если размер обеспеченного ипотекой обязательства меньше или равен стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки.
• Следовательно, обеспеченное ипотекой обязательство прекращается всякий раз, когда залогодержатель оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, вне зависимости от даты возникновения ипотеки
• При этом обстоятельство заключения договора страхования ответственности заемщика имеет правовое значение для прекращения обеспеченного ипотекой обязательства только в том случае, когда такой договор не заключен, а сумма задолженности по обеспеченному ипотекой обязательству больше стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки. Отсутствие такого договора без исследования иных обстоятельств, возникших между кредитором и заемщиком, не может являться единственным и безусловным основанием для отказа в прекращении обязательств заемщика — физического лица перед кредитором-залогодержателем на основании пункта 5 статьи 61 Закона об ипотеке.
• Из содержания указанной нормы как в предыдущей, так и в новой редакции, а также статьи 2 Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 169-ФЗ следует, что задолженность считается погашенной в полном объеме при оставлении банком за собой предмета ипотеки — жилого помещения, даже при условии, что его стоимости недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя. До внесения изменений в пункт 5 статьи 61 Закона об ипотеке Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 169-ФЗ возникающие в такой ситуации финансовые риски возлагались на банки; в соответствии с действующей в настоящее время редакцией нормы эти риски (в случае заключения договоров страхования) несут страховщики. При незаключении договора страхования риски, связанные с неисполнением заемщиком обязательств, несет кредитор, в том числе и в тех случаях, когда ипотечный договор заключен после принятия Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 169-ФЗ. Введение этим федеральным законом механизма страхования ответственности заемщиков и финансовых рисков банков от неисполнения ипотечного договора направлено на создание дополнительных гарантий, а не на возложение на заемщика дополнительной ответственности.
• Как следует из материалов административного дела, предметом ипотечного кредитного договора являлось предоставление заемщикам кредита в сумме 4 471 000 руб. для приобретения жилого дома и земельного участка, которые переданы в залог в обеспечение обязательств по возврату полученного кредита с установлением залоговой стоимости — 5 500 000 руб., при этом на заемщика возлагалась обязанность по страхованию риска гибели (уничтожения), утраты, повреждения недвижимого имущества и страхованию риска смерти и постоянной утраты трудоспособности К., А. Во исполнение условий договора между К. и банком заключен договор личного имущественного страхования. Иных обязательных условий, в частности заключения договора страхования ответственности заемщика и (или) договора страхования финансовых рисков кредитора, договор ипотечного кредитования не содержит.
• В рассматриваемом случае договор страхования ответственности К. и А. не заключен, по условиям договора об ипотеке рыночная стоимость заложенного имущества значительно выше суммы денежных средств, полученных административными истцами для приобретения готового жилья. Это позволяет сделать вывод о том, что требования банка, который оставил за собой заложенное имущество, удовлетворены в полном объеме.

Почему это важно?

Этот случай – не просто победа одной семьи. Это важный прецедент для тысяч заемщиков, которые оказались в похожей ситуации. Теперь, благодаря решению Верховного Суда, банки не смогут требовать дополнительного возмещения после того, как оставили за собой заложенное имущество.

Вывод

Если вы оказались в подобной ситуации, не опускайте руки. Боритесь за свои права, даже если кажется, что шансов мало. Ведь иногда справедливость все же торжествует.

Основание:

Определение ВС РФ от 15.11.2023 N 45-КАД23-22-К7, п.33 Обзора судебной практики ВС РФ N 1 (2024), утв. Президиумом ВС РФ 29.05.2024 (текст судебного акта читайте в нашем ТГ-канале по ссылке https://t.me/advokat_usov/1369 )

Вам могут быть интересны наши лайфхаки и статьи на тему защиты прав заёмщиков:

• Как отказаться от страховки по кредиту, чтобы банк не повысил ставку? https://iusov.ru/kak-otkazatsya-ot-strahovki-po-kreditu-chtoby-bank-ne-povysil-stavku/
• Как отказаться от услуг «Выгодная ставка», «Ваша низкая ставка» и сохранить низкую процентную ставку по кредиту? https://iusov.ru/kak-otkazatsya-ot-uslug-vygodnaya-stavka-vasha-nizkaya-stavka-i-sohranit-nizkuyu-proczentnuyu-stavku-po-kreditu/
• Возврат страховки по кредиту с 1 сентября 2020 при досрочном погашении кредита и в период «охлаждения». Обзор закона № 483-ФЗ https://iusov.ru/vozvrat-strahovki-po-kreditu-s-1-sentyabrya-2020-pri-dosrochnom-pogashenii-kredita-i-v-period-ohlazhdeniya-obzor-izmenenij/
• Навязанные доп. услуги по автокредиту. Как отказаться от помощи на дороге и вернуть деньги без суда? https://iusov.ru/navyazannye-dop-uslugi-po-avtokreditu-kak-otkazatsya-ot-pomoshhi-na-doroge-i-vernut-dengi-bez-suda/
• Возврат страховки при досрочном погашении кредита (если страховка оформлена до 01.09.2020) https://iusov.ru/vozvrat-strahovki-pri-dosrochnom-poga/
• Возврат страховки по кредиту в период «охлаждения». Как это сделать без суда? https://iusov.ru/vozvrat-strahovki-po-kreditu-v-period/
• Как правильно УКАЗАТЬ сведения О ЗАРПЛАТЕ по кредиту, чтобы НЕ ЗАГРЕМЕТЬ по ч. 1 ст. 159.1. УК РФ? https://youtube.com/shorts/5rQdWK9qkNE
• Попросил КРЕДИТ и указал ЗАРПЛАТУ БОЛЬШЕ? Возможна УГОЛОВНАЯ СТАТЬЯ! https://youtube.com/shorts/_HvwkDzt_-U
• Как ДОСРОЧНО ПОГАСИТЬ КРЕДИТ (полностью/частично)? https://youtube.com/shorts/CGmmn0_CyhY
• САМОЗАПРЕТ на кредиты https://www.youtube.com/shorts/WT1CR9x3Ees
• Верховный суд ЗАПРЕТИЛ взыскание кредитных долгов с НАСЛЕДНИКОВ, если была страховка https://krd.iusov.ru/verhovnyj-sud-zapretil-vzyskanie-dolgov-s-naslednikov/
• Штраф 50% со страховой компании в порядке ч.6 ст.24 закона «О ФинУполе» если вовремя не исполнено решение ФинУпола. Как СОГАЗ заплатил за свою жадность 120 тыс. руб. https://krd.iusov.ru/sogaz-zaplatil-za-svoyu-zhadnost-istoriya-o-tom-kak-my-nakazali-strahovuyu-kompaniyu-za-volokitu-na-120-tys-rub/
• Есть ли толк от СТРАХОВКИ ЗДОРОВЬЯ по ИПОТЕКЕ? Как заемщиков “кидают” страховщики при страховом случае https://krd.iusov.ru/est-li-tolk-ot-strahovki-zdorovya-po-ipoteke-kak-zaemshhikov-kidayut-strahovshhiki-pri-strahovom-sluchae/

Ваш адвокат Усов и команда профессионалов

Запутались в правовых вопросах?

• Подписывайтесь на наш телеграм-канал, где мы рассказываем как их решать — https://t.me/advokat_usov
• Или прямо сейчас звоните/пишите WhatsApp +7 928 843-66-25