Единственное жилье при банкротстве? Как сохранить?

Рассказываю, могут ли отнять квартиру должника и как ее сохранить.

Содержание статьи:

Исполнительский иммунитет что это такое?
Какова судьба денег, оставшихся от продажи единственного ипотечного жилья банкрота?
Должник подал на банкротство и сразу умер, что будет с его жильем?
Как быть если жилье у банкрота неузаконенное (самострой)?
Как сохранить ипотечное жилье должника?
Как сохранить НЕипотечное жилье должника при банкротстве через МФЦ?
Арест на единственное жилье должника
Мораторные проценты при продаже единственного жилья должника-банкрота

1. Исполнительский иммунитет что это такое?

Во-первых, нужно понимать, что банкротство бывает 2 видов:

судебное банкротство (через Арбитражный суд)
внесудебное упрощенное банкротство (через МФЦ)

Чем они отличаются – читайте здесь

Так вот забрать жилье в счет погашения долгов могут только в судебной процедуре банкротства в Арбитражном суде. Внесудебная даже не предусматривает этого, а только дает право кредитору застопорить ее и обратиться Арбитражный суд за возбуждением судебной процедуры, что случается крайне редко.

Во-вторых, забрать жилье в судебной процедуре банкротства — крайняя мера, но и нередкая.

Вообще после возбуждения дела о судебной процедуре банкротстве есть три варианта:

реструктуризация долгов гражданина (ее цель: восстановление платежеспособности должника. Но если такой возможности нет, то его имущество включается в конкурсную массу и будет реализовано на торгах)
конкурсное производство (реализация имущества гражданина на торгах)
мировое соглашение.

Но забрать не могут жилье, обладающее исполнительским иммунитетом.

ИСПОЛНИТЕЛЬСКИЙ ИММУНИТЕТ — это запрет на изъятие у должника определенного имущества, в счет погашения его долгов.

Чаще всего это жилье, которое соответствует одновременно трем критериям:

если это единственное жилье
если это жилье не является предметом ипотеки (оно не передано в залог банку).
это жилье не превышает уровень, достаточный для обеспечения разумной потребности должника и членов его семьи в жилище, с гарантией сохранения жилищных условий, необходимых для нормального существования. Говоря проще, ваше жилье – не «царские хоромы».

Проживать в единственном жилье не обязательно, чтобы сохранять на него исполнительский иммунитет. Вы можете быть даже прописаны по другому адресу (например, в квартире мамы), что не лишает ваше жилье статуса единственного, не влечет изъятия его из-под исполнительского иммунитета (Постановление АС Московского округа от 26.10.2023 N А40-289046/2021, Определение КС РФ от 21.07.2022 N 1954-О)

Когда жилье могут забрать у должника для погашения его долгов (какое жилье НЕ обладает исполнительским иммунитетом)?

Это могут сделать в 3 случаях:

если жилье не единственное у должника, а например второе или третье по счету. В этом случае жилье, в отношении которого предоставляется исполнительский иммунитет, определяется судом, рассматривающим дело о банкротстве, исходя из необходимости как удовлетворения требований кредиторов, так и защиты права на жилище самого гражданина-должника и членов его семьи, в том числе находящихся на его иждивении несовершеннолетних, престарелых, инвалидов, обеспечения указанным лицам нормальных условий существования и гарантий их социально-экономических прав (п.3 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 N 48 «О некоторых вопросах, связанных с особенностями формирования и распределения конкурсной массы в делах о банкротстве граждан»)
если жилье хоть и единственное, но является предметом ипотеки (передано в залог банку)
если жилье хоть и единственное, и НЕ является предметом ипотеки, но при этом его размеры превышают разумные и достаточные для удовлетворения потребности должника в жилище (Постановление КС РФ от 26.04.2021 N 15-П, п.7 Обзора N 2 (2023), утв. Президиумом ВС РФ 19.07.2023)

2. Какова судьба денег, оставшихся от продажи единственного ипотечного жилья банкрота?

Исполнительским иммунитетом иногда обладают и деньги от продажи единственного ипотечного жилья банкрота.

Итак, вы взяли ипотеку и не смогли ее платить, дело дошло до процедуры судебного банкротства, ваше ипотечное жилье продали с торгов, с вырученных денег рассчитались с главными кредиторами, и еще осталась часть средств. Какова их судьба?

Исполнительский иммунитет распространяется на часть денег, оставшихся после расчетов с залоговым кредитором и иными лицами (например, кредиторами 1-й и 2-й очереди).

Объем «защищенных» средств могут урезать, если:

они позволяют купить жилье, гораздо больше достаточных для должника и его семьи;
должник действовал недобросовестно. В этом случае в исключении сумм из конкурсной массы могут отказать полностью.

Если жилье принадлежало супругам на праве общей совместной собственности, а ипотека обеспечивала общие обязательства, то супружеская доля из выручки от продажи не исключается.

Также при определении размера «защищенных» сумм могут учесть:

стоимость жилья с площадью исходя из норм соцнайма;
соотношение рыночной цены жилья и размер долга;
необходимость смены должником места жительства (поселения).

Основание: Постановление КС РФ от 04.06.2024 N 28-П

3. Должник подал на банкротство и сразу умер, что будет с его жильем?

ИСПОЛНИТЕЛЬСКИЙ ИММУНИТЕТ на единственное жилье УМЕРШЕГО должника.

Поясню это на разборе очередного интересного решения Верховного суда.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского АО признан банкротом некий Просеков Р.В., введена процедура реализации его имущества, после чего гражданин умер.

В связи со смертью должника суд перешел к рассмотрению дела по «правилам рассмотрения дела о банкротстве гражданина в случае смерти» (параграф 4 гл. X закона о банкротстве).

У должника остался в собственности земельный участок 10 соток с единственным жилым домом, площадью 100 кв.м. в садовом кооперативе «Автомобилист», не являющиеся предметом ипотеки. Бывшая супруга банкрота подала в суд ходатайство об исключении этого имущества из конкурсной массы должника в интересах двух наследников: разнополых детей банкрота (дочь 11 лет, сын 21 год).

Но своим определением суд отказал в этом, обосновав тем, что:

якобы правила об исполнительском иммунитете на это имущество не распространяются, поскольку наследники должника (дети) зарегистрированы и постоянно проживают в обремененной ипотекой квартире площадью 29,1 кв. м, принадлежащей на праве собственности их матери. При этом доводов о невозможности проживания в указанной квартире и необходимости регистрации и проживания в спорном жилом доме заявителями не приведено.
якобы факт недостаточного размера квартиры сам по себе не является основанием для применения к спорному имуществу правил об исполнительском иммунитете, поскольку в противном случае будет нарушен баланс интересов конкурсных кредиторов и наследников должника в пользу последних.

Такое же решение было в апелляции и окружном суде.

Однако Верховный суд не согласился с нижестоящими судами и все отменил и ходатайство удовлетворил, указал следующее:

Материнство и детство, а также семья находятся под защитой государства (ч.1 ст.38 Конституции)
Вошедшее в состав наследства имущество является единственным пригодным для постоянного проживания наследника, может быть исключено из конкурсной массы (абз.3 и 5 п.7 ст. 223.1 Закона о банкротстве)
Несовершеннолетние дети приобретают право на проживание в жилье, которое определяется им в качестве места жительства соглашением родителей, форма которого законом не установлена. Заключение такого соглашения, одним из доказательств которого является регистрация ребенка в жилье, выступает предпосылкой приобретения им права пользования конкретным жильем, возникающего независимо от факта вселения ребенка в такое жилое помещение.
Дети хоть и прописаны у мамы, но не имеют прав собственности на ее квартиру. Права детей в отношении жилого помещения по смыслу ст.31 ЖК является производным от прав собственника жилого помещения, то есть в данном случае их матери, и прекращаются с прекращением права собственности последней.
Регистрация детей в жилье мамы не наделяет их вещными правами в отношении жилья, а является административным актом, который фиксирует сведения о месте жительства гражданина и о его нахождении там (абз.4 ст.2 Закона от 25.06.1993 N 5242-1 «О праве граждан РФ на свободу передвижения»). Кроме того, по смыслу ч.1 ст.27 Конституции РФ и ст. 20 ГК РФ по достижении гражданином 14-летнего возраста такой гражданин вправе выбирать место жительства на территории РФ.
Заявив ходатайство об исключении спорных участка и жилого дома из массы, дети умершего должника определенно и недвусмысленно выразили свою волю о том, где собираются жить;
Квартира матери находится в ипотеке, значит, нет гарантий сохранения права на проживание в ней.
Кредиторы не должны извлекать выгод и преимуществ в отношении имущества, на которое может быть обращено взыскание, только из факта смерти своего должника.
Квартира, принадлежащая маме наследников, не может быть признана единственным пригодным для проживания детей жильем, нужно учитывать их право на выбор места жительства и раздельное проживание после достижения 14-летнего возраста;

Основание: Определение ВС РФ от 26.06.2024 N 304-ЭС23-25261 (тест документа – скачивайте по ссылке в нашем ТГ-канале)

4. Как быть если жилье у банкрота неузаконенное (самострой)?

НЕУЗАКОНЕННОЕ ЖИЛЬЕ банкрота может обладать исполнительским иммунитетом

Верховный Суд рассмотрел интересное дело, в котором у банкрота было единственное жилье в виде дома, которого юридически не существовало (по документам был только земельный участок). Дом стоял лишь фактически, но не был введен в эксплуатацию, не был постановлен на кадастровый учет, не были регистрированы права.

По этой причине на торги был выставлен только земельный участок, что привело к двухразовой их отмене. Дело шло к прекращению процедуры. Нижестоящие суды посчитали это недобросовестным поведением со стороны должника.

Однако Верховный суд отметил:

отсутствие легализации само по себе не означает, что дом с участком не могут быть исключены из конкурсной массы.
при банкротстве подлежат защите жилищные права должника и его супруги, у которых отсутствуют иные жилые помещения.
критерии, по которым суд вправе гражданина-должника недобросовестным и отказать в защите прав, образующих исполнительский иммунитет, изложены в Постановлении КС РФ от 26.04.2021 N 15-П; к таковым отнесено установленное судом само приобретение жилья со злоупотреблениями, в частности сопоставимые со временем образования долга время и условия, в том числе суммы (цена), соответствующих сделок и других операций (действий) по отчуждению денег, имущественных прав, иного имущества, с целью приобретения (создания) объекта, защищенного исполнительским иммунитетом.
в случае наличия у должника нескольких жилых помещений предпочтение в предоставлении исполнительского иммунитета должно быть оказано тому из них (не обладающему одновременно чрезмерными количественными и качественными, включая стоимостные, характеристиками, могущими повлечь ограничение иммунитета) в котором должник и члены его семьи постоянно или преимущественно проживают (ст. 20 ГК РФ), во избежание принуждения их к изменению места жительства.
при разрешении спора следует учитывать доведенную должником до суда позицию о фактическом проживании в спорном доме, субъективную, подтвержденную также заключением эксперта, оценку должником спорного дома в качестве жилого.

Основание: Определение ВС РФ от 27.05.2024 N 310-ЭС23-27829

5. Как сохранить ипотечное жилье должника?

Желающие спасти от изъятия залоговое жильё по ипотеке обычно прибегают к рефинансированию ипотеки другим незалоговым кредитом. При таких обстоятельствах вы были должны одному банку, а теперь должны другому. Отличие в том, что первый банк имел право залога на ваше жилье, а второй – такого права не имеет. Вопрос только в реализации этого способа. Банки неохотно рефинансируют ипотечные кредиты, но если долго мучиться, можно найти альтернативу.

6. Как сохранить НЕипотечное жилье должника при банкротстве через МФЦ?

На самом деле при банкротстве в МФЦ списываются долги по незалоговым кредитам, при том что залоговые кредиты можно дальше спокойно платить и не переживать за обращение взыскание на предмет залога.

Единственное жилье при банкротстве через МФЦ у вас никогда не заберут (оно обладает исполнительским иммунитетом).

Все остальное имущество (автомобили, земельные участки, гаражи, дачи и пр.) можно безболезненно переоформить на супругу/брата/свата и т.д. 99% кредиторов не готовы «рыть и копать» под должника, оспаривать его сделки, выискивая недобросовестные действия с его стороны, наличие имущества. Они не готовы обращаться в суд в рамках муторной и долгой процедуры судебного банкротства. Банки уже заложили в стоимость кредитов часть невозвратов. Поэтому банку легче продать безнадежные долги коллекторам, чем возиться с ними (работа с такими заемщиками заведомо убыточна).

7. Арест на единственное жилье должника

Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости — ограничение права пользования им или изъятие имущества. Вид, объем и срок ограничения права пользования имуществом определяются приставом индивидуально в каждом случае, о чем делает отметку в постановлении о наложении ареста и (или) акте о наложении ареста (описи имущества) (п.4 ст.80 закона № 229)

Закон допускает налагать арест даже на единственное НЕипотечное жилье должника.

Но почему спросите вы? Ведь оно обладает исполнительским иммунитетом и на него нельзя налагать взыскание (продавать с торгов для погашения долга)?

Все верно! Продавать с торгов нельзя, а налагать арест – можно!

Это как в загадке: висит груша – нельзя скушать. Арест есть, но кредитор никак не может добиться продать жилье для погашения долга. Арест просто будет висеть как «бельмо на глазу», лишь создавая неудобства должнику.

Такова позиция Верховного Суда РФ. Арест в качестве обеспечительной меры принадлежащего полностью или в части должнику-гражданину жилого помещения, являющегося единственно пригодным для постоянного проживания самого должника и членов его семьи, равно как и установление запрета на распоряжение этим имуществом, включая запрет на вселение и регистрацию иных лиц, сами по себе не могут быть признаны незаконными, если указанные меры приняты судебным приставом-исполнителем в целях воспрепятствования должнику распорядиться данным имуществом в ущерб интересам взыскателя (п. 43 Постановления Пленума ВС РФ от 17.11.2015 N 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства»)

Но зато наложение ареста либо установление соответствующего запрета не должно препятствовать гражданину-должнику и членам его семьи пользоваться таким имуществом, т.е. жить в нем (п. 43 ПП ВС РФ от 17.11.2015 N 50).

Более того, в целях обеспечения прав кредитора наложение ареста или установление запрета на совершение регистрационных действий возможно в отношении имущества, находящегося в общей совместной собственности должника и его супруга, до определения доли должника или до ее выдела (п. 44 ПП ВС РФ от 17.11.2015 N 50).

Соответственно если имущество находится в общей долевой собственности арест должен налагаться только на долю должника.

По общему правилу пристав, конечно, обязан соблюдать принцип соразмерности, соотнося размер долга и стоимость имущества. Но этот принцип работает не всегда.

Например, арест несоразмерен в случае, когда стоимость арестованного имущества значительно превышает размер задолженности по исполнительному документу лишь в случае наличия другого имущества, на которое впоследствии может быть обращено взыскание. Также такой арест допустим, если должник не предоставил приставу сведений о наличии другого имущества, на которое можно обратить взыскание, или при отсутствии у должника иного имущества, его неликвидности либо малой ликвидности (п. 41 Постановления Пленума ВС РФ от 17.11.2015 N 50).

Соответственно, если единственное жилье – единственный актив должника, то следует полагать что арест на него будет правомерным даже если сумма долга значительно меньше стоимости жилья.

Выявление, арест и начало процедуры реализации другого имущества должника сами по себе не могут служить основанием для снятия ранее наложенного ареста до полного исполнения требований исполнительного документа (п. 41 ПП ВС РФ от 17.11.2015 N 50).

8. Мораторные проценты при продаже единственного жилья должника-банкрота

В другом деле Верховный суд защитил право залогодержателя (кредитора) на мораторные проценты.

МОРАТОРНЫЕ ПРОЦЕНТЫ – это особая, пониженная санкция за невозврат долга в процедуре банкротства. Она заменяет на период процедуры несостоятельности любые другие санкции за несвоевременное исполнение обязательств. Мораторные проценты являются фиксированными и привязаны к ставке ЦБ РФ.

В деле о банкротстве гражданина-должника продали его единственное жилье, находившееся в залоге у компании. Ей отдали половину суммы от реализации объекта. Этого хватило на погашение основного долга, но не мораторных процентов и неустойки. Их финансовый управляющий не перечислил.

По мнению ВС, компании полагаются мораторные проценты и неустойка за счет продажи такого жилья. Не ипотечные кредиторы любой очереди не вправе получить удовлетворение из цены этой недвижимости. Аналогичный подход надо применять, когда по требованию залогодержателя единственное жилье включили в конкурсную массу и после его реализации и погашения основного долга остались деньги. На них распространяется исполнительский иммунитет.

Средства «с иммунитетом» нужно передать только залоговому кредитору по его обеспеченным требованиям более низкой очереди. Речь идет о выплате мораторных процентов и финансовых санкций. Оставшиеся после этого деньги надо исключить из конкурсной массы и передать должнику, чтобы он смог направить их на первоначальный взнос при покупке нового жилья, на его аренду и т.д.

Три инстанции ошибочно сочли, что в пользу компании нельзя выплатить неустойку и мораторные проценты до того, как погасят требования кредиторов третьей очереди.

Основание: Определение ВС РФ от 26.06.2023 N 307-ЭС22-27054

——————

Хотите сделать процедуру банкротства через МФЦ и сохранить свое имущество?

Полный разбор темы про банкротство в МФЦ – тут (https://iusov.ru/dyrki-v-zakone-o-besplatnom-bankrotstve-cherez-mfcz-kak-imi-polzuyutsya-chtoby-spisat-dolgi/)

Звоните/пишите на WhatsApp +7 928 843-66-25

Вам могут быть интересны наши лайфхаки и статьи на тему защиты прав должников:

Остальные РАБОЧИЕ СПОСОБЫ решения проблем с ДОЛГАМИ читайте в нашем ТГ-Канале по ссылке: https://t.me/advokat_usov/864 Подпишитесь чтобы научиться решать проблемы со своими долгами

Ваш адвокат Усов Игорь Александрович и команда профессионалов

Наша группа в контакте https://vk.com/public185446376

Наш канал в YouTube https://www.youtube.com/channel/UC_jrqTgGYLYBpd18cnwP_8w

Могут ли забрать единственное жилье при банкротстве? За долги по кредиту с ипотекой и без?