Могут ли забрать единственное жилье при банкротстве? За долги по кредиту с ипотекой и без?

Представьте: вы уверены, что ваша единственная квартира — неприкосновенна, а завтра узнаёте, что её могут выставить на торги из-за долгов. Где проходит грань между защитой и риском? Почему одни теряют крышу над головой, а другие сохраняют жильё даже после банкротства? В этой статье — самые свежие судебные решения, неожиданные лазейки и реальные истории, которые помогут вам не остаться на улице. Готовы узнать, как защитить свой дом, когда кажется, что выхода нет?

Содержание статьи:

1. Исполнительский иммунитет что это такое?
2. Какова судьба денег, оставшихся от продажи единственного ипотечного жилья банкрота?
3. Должник подал на банкротство и сразу умер, что будет с его жильем?
4. Как быть если жилье у банкрота неузаконенное (самострой)?
5. Как сохранить ипотечное жилье должника?
6. Как сохранить НЕипотечное жилье должника при банкротстве через МФЦ?
7. Арест на единственное жилье должника
8. Мораторные проценты при продаже единственного жилья должника-банкрота
9. У должника огромный недострой в 416 кв.м., стоимостью 13 млн, в нем он не живет, могут ли его забрать за НЕипотечный долг в 1,6 млн.?
10. Как сохранить единственное жильё при банкротстве через «Отдельное мировое соглашение»?
11. Единственное жильё в собственности: важен ли факт проживания при банкротстве?
12. Двушка для кредиторов, трёшка для семьи: как суд решает судьбу нескольких квартир банкрота?
13. Исполнительский иммунитет на апартаменты и иное НЕжилое помещение банкрота
14. Как банкроту сохранить несколько объектов недвижимости (две комнаты в коммуналке или два смежных земельных участка)?
15. Банкрот подарил кому-то свой дом и участок, всегда ли можно оспорить эту сделку?
16. Роскошь или необходимость? Суд решил, что двушка 110 квадратов — это ещё не дворец!
17. Роскошь — это не только квадратные метры, но и золотые унитазы: как суды ищут шик в недвижимости
18. Квартира 190 квадратов и 13 прописанных: прокатит ли хитрость банкрота?
19. Предоставление замещающего жилья должнику взамен роскошного: каким оно должно быть?
20. Как набрать кредитов, купить на них единственное жилье и сказать: «Тук-тук, я – в домике, меня не трогать»?
21. Когда заберут единственное жилье без предоставления замещающего жилья?
22. Как уходит с молотка жилье в долевой собственности банкрота? И что делать с долями сособственников?

1. Исполнительский иммунитет что это такое?

Жилье по инициативе кредиторов могут забрать и продать «с молотка» как ипотечное, так и не ипотечное, как в процедуре банкротства, так и вне её.

Во-первых, нужно понимать, что банкротство бывает 2 видов:

• судебное банкротство (через Арбитражный суд)
• внесудебное упрощенное банкротство (через МФЦ)

Чем они отличаются – читайте здесь

Так вот забрать жилье в счет погашения долгов могут только в судебной процедуре банкротства в Арбитражном суде. Внесудебная даже не предусматривает этого, а только дает право кредитору застопорить ее и обратиться Арбитражный суд за возбуждением судебной процедуры, что случается крайне редко.

Во-вторых, забрать жилье в судебной процедуре банкротства — крайняя мера, но и нередкая.

Вообще после возбуждения дела о судебной процедуре банкротстве есть три варианта:

• реструктуризация долгов гражданина (ее цель: восстановление платежеспособности должника. Но если такой возможности нет, то его имущество включается в конкурсную массу и будет реализовано на торгах)
• конкурсное производство (реализация имущества гражданина на торгах)
• мировое соглашение.

Но забрать не могут жилье, обладающее исполнительским иммунитетом.

ИСПОЛНИТЕЛЬСКИЙ ИММУНИТЕТ — это запрет на изъятие у должника определенного имущества, в счет погашения его долгов.

Чаще всего это жилье, которое соответствует одновременно трем критериям:

• если это единственное жилье
• если это жилье не является предметом ипотеки (оно не передано в залог банку).
• это жилье не превышает уровень, достаточный для обеспечения разумной потребности должника и членов его семьи в жилище, с гарантией сохранения жилищных условий, необходимых для нормального существования. Говоря проще, ваше жилье – не «царские хоромы».

Проживать в единственном жилье не обязательно, чтобы сохранять на него исполнительский иммунитет. Вы можете быть даже прописаны по другому адресу (например, в квартире мамы), что не лишает ваше жилье статуса единственного, не влечет изъятия его из-под исполнительского иммунитета (Постановление АС Московского округа от 26.10.2023 N А40-289046/2021, Определение КС РФ от 21.07.2022 N 1954-О)

Когда жилье могут забрать у должника для погашения его долгов (какое жилье НЕ обладает исполнительским иммунитетом)?

Это могут сделать в 3 случаях:

• если жилье не единственное у должника, а например второе или третье по счету. В этом случае жилье, в отношении которого предоставляется исполнительский иммунитет, определяется судом, рассматривающим дело о банкротстве, исходя из необходимости как удовлетворения требований кредиторов, так и защиты права на жилище самого гражданина-должника и членов его семьи, в том числе находящихся на его иждивении несовершеннолетних, престарелых, инвалидов, обеспечения указанным лицам нормальных условий существования и гарантий их социально-экономических прав (п.3 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 N 48 «О некоторых вопросах, связанных с особенностями формирования и распределения конкурсной массы в делах о банкротстве граждан»)
• если жилье хоть и единственное, но является предметом ипотеки (передано в залог банку)
• если жилье хоть и единственное, и НЕ является предметом ипотеки, но при этом его размеры превышают разумные и достаточные для удовлетворения потребности должника в жилище (Постановление КС РФ от 26.04.2021 N 15-П; п.7 Обзора N 2 (2023), утв. Президиумом ВС РФ 19.07.2023; п. 21 «Обзора судебной практики по делам о банкротстве граждан», утв. Президиумом ВС РФ 18.06.2025)

2. Какова судьба денег, оставшихся от продажи единственного ипотечного жилья банкрота?

Исполнительским иммунитетом иногда обладают и деньги от продажи единственного ипотечного жилья банкрота.

Итак, вы взяли ипотеку и не смогли ее платить, дело дошло до процедуры судебного банкротства, ваше ипотечное жилье продали с торгов, с вырученных денег рассчитались с главными кредиторами, и еще осталась часть средств. Какова их судьба?

Исполнительский иммунитет распространяется на часть денег, оставшихся после расчетов с залоговым кредитором и иными лицами (например, кредиторами 1-й и 2-й очереди).

Объем «защищенных» средств могут урезать, если:

• они позволяют купить жилье, гораздо больше достаточных для должника и его семьи;
• должник действовал недобросовестно. В этом случае в исключении сумм из конкурсной массы могут отказать полностью.

Если жилье принадлежало супругам на праве общей совместной собственности, а ипотека обеспечивала общие обязательства, то супружеская доля из выручки от продажи не исключается.

Также при определении размера «защищенных» сумм могут учесть:

• стоимость жилья с площадью исходя из норм соцнайма;
• соотношение рыночной цены жилья и размер долга;
• необходимость смены должником места жительства (поселения).

Основание: Постановление КС РФ от 04.06.2024 N 28-П

3. Должник подал на банкротство и сразу умер, что будет с его жильем?

ИСПОЛНИТЕЛЬСКИЙ ИММУНИТЕТ на единственное жилье УМЕРШЕГО должника.

Поясню это на разборе очередного интересного решения Верховного суда.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского АО признан банкротом некий Просеков Р.В., введена процедура реализации его имущества, после чего гражданин умер.

В связи со смертью должника суд перешел к рассмотрению дела по «правилам рассмотрения дела о банкротстве гражданина в случае смерти» (параграф 4 гл. X закона о банкротстве).

У должника остался в собственности земельный участок 10 соток с единственным жилым домом, площадью 100 кв.м. в садовом кооперативе «Автомобилист», не являющиеся предметом ипотеки. Бывшая супруга банкрота подала в суд ходатайство об исключении этого имущества из конкурсной массы должника в интересах двух наследников: разнополых детей банкрота (дочь 11 лет, сын 21 год).

Но своим определением суд отказал в этом, обосновав тем, что:

• якобы правила об исполнительском иммунитете на это имущество не распространяются, поскольку наследники должника (дети) зарегистрированы и постоянно проживают в обремененной ипотекой квартире площадью 29,1 кв. м, принадлежащей на праве собственности их матери. При этом доводов о невозможности проживания в указанной квартире и необходимости регистрации и проживания в спорном жилом доме заявителями не приведено.
• якобы факт недостаточного размера квартиры сам по себе не является основанием для применения к спорному имуществу правил об исполнительском иммунитете, поскольку в противном случае будет нарушен баланс интересов конкурсных кредиторов и наследников должника в пользу последних.

Такое же решение было в апелляции и окружном суде.

Однако Верховный суд не согласился с нижестоящими судами и все отменил и ходатайство удовлетворил, указал следующее:

• Материнство и детство, а также семья находятся под защитой государства (ч.1 ст.38 Конституции)
• Вошедшее в состав наследства имущество является единственным пригодным для постоянного проживания наследника, может быть исключено из конкурсной массы (абз.3 и 5 п.7 ст. 223.1 Закона о банкротстве)
• Несовершеннолетние дети приобретают право на проживание в жилье, которое определяется им в качестве места жительства соглашением родителей, форма которого законом не установлена. Заключение такого соглашения, одним из доказательств которого является регистрация ребенка в жилье, выступает предпосылкой приобретения им права пользования конкретным жильем, возникающего независимо от факта вселения ребенка в такое жилое помещение.
• Дети хоть и прописаны у мамы, но не имеют прав собственности на ее квартиру. Права детей в отношении жилого помещения по смыслу ст.31 ЖК является производным от прав собственника жилого помещения, то есть в данном случае их матери, и прекращаются с прекращением права собственности последней.
• Регистрация детей в жилье мамы не наделяет их вещными правами в отношении жилья, а является административным актом, который фиксирует сведения о месте жительства гражданина и о его нахождении там (абз.4 ст.2 Закона от 25.06.1993 N 5242-1 «О праве граждан РФ на свободу передвижения»). Кроме того, по смыслу ч.1 ст.27 Конституции РФ и ст. 20 ГК РФ по достижении гражданином 14-летнего возраста такой гражданин вправе выбирать место жительства на территории РФ.
• Заявив ходатайство об исключении спорных участка и жилого дома из массы, дети умершего должника определенно и недвусмысленно выразили свою волю о том, где собираются жить;
• Квартира матери находится в ипотеке, значит, нет гарантий сохранения права на проживание в ней.
• Кредиторы не должны извлекать выгод и преимуществ в отношении имущества, на которое может быть обращено взыскание, только из факта смерти своего должника.
• Квартира, принадлежащая маме наследников, не может быть признана единственным пригодным для проживания детей жильем, нужно учитывать их право на выбор места жительства и раздельное проживание после достижения 14-летнего возраста;

Основание: Определение ВС РФ от 26.06.2024 N 304-ЭС23-25261 (тест документа – скачивайте по ссылке в нашем ТГ-канале)

4. Как быть если жилье у банкрота неузаконенное (самострой)?

НЕУЗАКОНЕННОЕ ЖИЛЬЕ банкрота может обладать исполнительским иммунитетом

Верховный Суд рассмотрел интересное дело, в котором у банкрота было единственное жилье в виде дома, которого юридически не существовало (по документам был только земельный участок). Дом стоял лишь фактически, но не был введен в эксплуатацию, не был постановлен на кадастровый учет, не были регистрированы права.

По этой причине на торги был выставлен только земельный участок, что привело к двухразовой их отмене. Дело шло к прекращению процедуры. Нижестоящие суды посчитали это недобросовестным поведением со стороны должника.

Однако Верховный суд отметил:

• отсутствие легализации само по себе не означает, что дом с участком не могут быть исключены из конкурсной массы.
• при банкротстве подлежат защите жилищные права должника и его супруги, у которых отсутствуют иные жилые помещения.
• критерии, по которым суд вправе гражданина-должника недобросовестным и отказать в защите прав, образующих исполнительский иммунитет, изложены в Постановлении КС РФ от 26.04.2021 N 15-П; к таковым отнесено установленное судом само приобретение жилья со злоупотреблениями, в частности сопоставимые со временем образования долга время и условия, в том числе суммы (цена), соответствующих сделок и других операций (действий) по отчуждению денег, имущественных прав, иного имущества, с целью приобретения (создания) объекта, защищенного исполнительским иммунитетом.
• в случае наличия у должника нескольких жилых помещений предпочтение в предоставлении исполнительского иммунитета должно быть оказано тому из них (не обладающему одновременно чрезмерными количественными и качественными, включая стоимостные, характеристиками, могущими повлечь ограничение иммунитета) в котором должник и члены его семьи постоянно или преимущественно проживают (ст. 20 ГК РФ), во избежание принуждения их к изменению места жительства.
• при разрешении спора следует учитывать доведенную должником до суда позицию о фактическом проживании в спорном доме, субъективную, подтвержденную также заключением эксперта, оценку должником спорного дома в качестве жилого.

Основание: Определение ВС РФ от 27.05.2024 N 310-ЭС23-27829

5. Как сохранить ипотечное жилье должника?

Желающие спасти от изъятия залоговое жильё по ипотеке обычно прибегают к рефинансированию ипотеки другим незалоговым кредитом. При таких обстоятельствах вы были должны одному банку, а теперь должны другому. Отличие в том, что первый банк имел право залога на ваше жилье, а второй – такого права не имеет. Вопрос только в реализации этого способа. Банки неохотно рефинансируют ипотечные кредиты, но если долго мучиться, можно найти альтернативу.

Есть еще несколько рабочих способов — подробности по телефону

6. Как сохранить НЕипотечное жилье должника при банкротстве через МФЦ?

На самом деле при банкротстве в МФЦ списываются долги по незалоговым кредитам, при том что залоговые кредиты можно дальше спокойно платить и не переживать за обращение взыскание на предмет залога.

Единственное жилье при банкротстве через МФЦ у вас никогда не заберут (оно обладает исполнительским иммунитетом).

Все остальное имущество (автомобили, земельные участки, гаражи, дачи и пр.) можно безболезненно переоформить на супругу/брата/свата и т.д. 99% кредиторов не готовы «рыть и копать» под должника, оспаривать его сделки, выискивая недобросовестные действия с его стороны, наличие имущества. Они не готовы обращаться в суд в рамках муторной и долгой процедуры судебного банкротства. Банки уже заложили в стоимость кредитов часть невозвратов. Поэтому банку легче продать безнадежные долги коллекторам, чем возиться с ними (работа с такими заемщиками заведомо убыточна).

7. Арест на единственное жилье должника

Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости — ограничение права пользования им или изъятие имущества. Вид, объем и срок ограничения права пользования имуществом определяются приставом индивидуально в каждом случае, о чем делает отметку в постановлении о наложении ареста и (или) акте о наложении ареста (описи имущества) (п.4 ст.80 закона № 229)

Закон допускает налагать арест даже на единственное НЕипотечное жилье должника.

Но почему спросите вы? Ведь оно обладает исполнительским иммунитетом и на него нельзя налагать взыскание (продавать с торгов для погашения долга)?

Все верно! Продавать с торгов нельзя, а налагать арест – можно!

Это как в загадке: висит груша – нельзя скушать. Арест есть, но кредитор никак не может добиться продать жилье для погашения долга. Арест просто будет висеть как «бельмо на глазу», лишь создавая неудобства должнику.

Такова позиция Верховного Суда РФ. Арест в качестве обеспечительной меры принадлежащего полностью или в части должнику-гражданину жилого помещения, являющегося единственно пригодным для постоянного проживания самого должника и членов его семьи, равно как и установление запрета на распоряжение этим имуществом, включая запрет на вселение и регистрацию иных лиц, сами по себе не могут быть признаны незаконными, если указанные меры приняты судебным приставом-исполнителем в целях воспрепятствования должнику распорядиться данным имуществом в ущерб интересам взыскателя (п. 43 Постановления Пленума ВС РФ от 17.11.2015 N 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства»)

Но зато наложение ареста либо установление соответствующего запрета не должно препятствовать гражданину-должнику и членам его семьи пользоваться таким имуществом, т.е. жить в нем (п. 43 ПП ВС РФ от 17.11.2015 N 50).

Более того, в целях обеспечения прав кредитора наложение ареста или установление запрета на совершение регистрационных действий возможно в отношении имущества, находящегося в общей совместной собственности должника и его супруга, до определения доли должника или до ее выдела (п. 44 ПП ВС РФ от 17.11.2015 N 50).

Соответственно если имущество находится в общей долевой собственности арест должен налагаться только на долю должника.

По общему правилу пристав, конечно, обязан соблюдать принцип соразмерности, соотнося размер долга и стоимость имущества. Но этот принцип работает не всегда.

Например, арест несоразмерен в случае, когда стоимость арестованного имущества значительно превышает размер задолженности по исполнительному документу лишь в случае наличия другого имущества, на которое впоследствии может быть обращено взыскание. Также такой арест допустим, если должник не предоставил приставу сведений о наличии другого имущества, на которое можно обратить взыскание, или при отсутствии у должника иного имущества, его неликвидности либо малой ликвидности (п. 41 Постановления Пленума ВС РФ от 17.11.2015 N 50).

Соответственно, если единственное жилье – единственный актив должника, то следует полагать что арест на него будет правомерным даже если сумма долга значительно меньше стоимости жилья.

Выявление, арест и начало процедуры реализации другого имущества должника сами по себе не могут служить основанием для снятия ранее наложенного ареста до полного исполнения требований исполнительного документа (п. 41 ПП ВС РФ от 17.11.2015 N 50).

8. Мораторные проценты при продаже единственного жилья должника-банкрота

В другом деле Верховный суд защитил право залогодержателя (кредитора) на мораторные проценты.

МОРАТОРНЫЕ ПРОЦЕНТЫ – это особая, пониженная санкция за невозврат долга в процедуре банкротства. Она заменяет на период процедуры несостоятельности любые другие санкции за несвоевременное исполнение обязательств. Мораторные проценты являются фиксированными и привязаны к ставке ЦБ РФ.

В деле о банкротстве гражданина-должника продали его единственное жилье, находившееся в залоге у компании. Ей отдали половину суммы от реализации объекта. Этого хватило на погашение основного долга, но не мораторных процентов и неустойки. Их финансовый управляющий не перечислил.

По мнению ВС, компании полагаются мораторные проценты и неустойка за счет продажи такого жилья. Не ипотечные кредиторы любой очереди не вправе получить удовлетворение из цены этой недвижимости. Аналогичный подход надо применять, когда по требованию залогодержателя единственное жилье включили в конкурсную массу и после его реализации и погашения основного долга остались деньги. На них распространяется исполнительский иммунитет.

Средства «с иммунитетом» нужно передать только залоговому кредитору по его обеспеченным требованиям более низкой очереди. Речь идет о выплате мораторных процентов и финансовых санкций. Оставшиеся после этого деньги надо исключить из конкурсной массы и передать должнику, чтобы он смог направить их на первоначальный взнос при покупке нового жилья, на его аренду и т.д.

Три инстанции ошибочно сочли, что в пользу компании нельзя выплатить неустойку и мораторные проценты до того, как погасят требования кредиторов третьей очереди.

Основание: Определение ВС РФ от 26.06.2023 N 307-ЭС22-27054

9. У должника огромный недострой в 416 кв.м., стоимостью 13 млн, в нем он не живет, могут ли его забрать за НЕипотечный долг в 1,6 млн.?

Рассмотрим еще один случай: должник с особняком и иммунитетом: как 416 квадратов пытались выдать за бедность. Банкротство в этом случае не применялось

Фабула дела:

В далеком 2016 г. решением Чертановского райсуда г. Москвы с Сулейманова Р.Х. в пользу Букалова В.И. взыскана задолженность по договору займа с процентами в размере около 2 млн руб. В 2017 пристав Волгограда возбудил испол. производство и через полгода окончил его на основании п. 4 ч. 1 ст. 46 закона N 229-ФЗ ввиду отсутствия у должника имущества, на которое может быть обращено взыскание.

Но тут, как в сказке, в собственности Сулейманова всплывает роскошный дом площадью 416,3 кв.м и стоимостью 13 миллионов, на который приставом налагался арест. Вот только беда: незавершённое строительство. А раз стройка — значит жить нельзя? Или можно?

Букалов в 2020 г. подал новый иск и просил продать дом с торгов и направить деньги на погашение долга. Решения нижестоящих судов: Суд первой инстанции и апелляция отказали в удовлетворении иска, сославшись на исполнительский иммунитет — дом является единственным пригодным жильем ответчика (под защитой статьи 446 ГПК РФ), как мамонт под красной книгой. Кассация оставила решения без изменения. Вот только никто не удосужился проверить, а живёт ли там кто-нибудь вообще. Ведь по данным МВД, Сулейманов с 2014 года прописан в другом городе. Да и сам дом — недострой. Стены есть, души — нет.

Верховный Суд против сказок про имущественный иммунитет

ВС РФ, как грозный санитар правосудия, срывает маски. Судьи напоминают: имущественный иммунитет — не индульгенция от долгов. Он не должен превращаться в инструмент прикрытия чрезмерной роскоши. Как отметили в постановлении КС РФ (№ 11-П от 14.05.2012 и № 15-П от 26.04.2021): «Иммунитет не может применяться слепо, если жильё явно избыточно и не служит нуждам нормального существования».

А 416 квадратов на одного должника — это, согласитесь, скорее к вопросу о барском быте, чем о праве на минимум для жизни.

416 квадратов, в которых никто не живёт — но суд защищает их, как родную хижину

ВС отмечает ключевые провалы нижестоящих судов:

• никто не проверил, действительно ли дом пригоден для проживания;
• не установлено, проживает ли там кто-либо;
• не оценена площадь в 416,3 кв.м на предмет «разумной достаточности».

«Суды проигнорировали тот факт, что должник с семьёй зарегистрирован по другому адресу, а имущество является незавершённым строительством» — отмечает Верховный Суд.

Развязка: иммунитет отменяется, драма продолжается

В финале судебная коллегия ВС РФ отменяет решения всех предыдущих инстанций и отправляет дело на новое рассмотрение.

Мораль сей басни: иммунитет — не броня от ответственности, особенно если за «единственное жильё» выдают строительный монстр в пол-тысячи квадратов, где даже призраки не прописаны.

Итоги:

ВС РФ отменил судебные акты и направил дело на новое рассмотрение, указав, что суды:

• Не учли, что спорный объект — это дом в стадии незавершенного строительства, а значит, пригодность его для проживания под вопросом.
• Не оценили, что должник и его семья зарегистрированы в другом городе и не доказано их проживание в этом доме.
• Не дали оценки значительной площади дома — 416,3 кв. м, которая может превышать разумные потребности в жилье и, следовательно, не подпадать под иммунитет.
• Исполнительский иммунитет не является безусловным — его применение требует оценки совокупности обстоятельств.

Основание:

Определение ВС РФ от 16.08.2022 № 16-КГ22-15-К4, п.7 Обзора судебной практики ВС РФ N 2 (2023)», утв. Президиумом ВС РФ 19.07.2023 (текст судебного акта читайте в нашем ТГ-канале https://t.me/advokat_usov/1434 )

10. Как сохранить единственное жильё при банкротстве через «Отдельное мировое соглашение»?

С 08.09.2024 вступил в силу Федеральный закон от 08.08.2024 N 298-ФЗ, который ввел новую статью статьи 213.10-1 в закон о банкротстве. Это дает очередной шанс сохранить жилье. Особенности его применения расписаны в п. 14-15 «Обзора судебной практики по делам о банкротстве граждан», утв. Президиумом ВС РФ 18.06.2025 (текст статьи и судебной практики читайте в нашем ТГ-канале https://t.me/advokat_usov/1581)

Если у человека, который проходит процедуру банкротства, есть единственное жильё, находящееся в ипотеке, он может договориться с банком (или другим кредитором, у которого в залоге это жильё) о специальном соглашении — так называемом отдельном мировом соглашении.

Когда и с кем можно заключить отдельное мировое соглашение?

Заключить такое соглашение можно на любой стадии дела о банкротстве (но не сразу, а только после определённого 2-х месячного срока с даты, когда опубликовали сообщение об обоснованности заявления о банкротстве). В соглашении участвуют только сам гражданин и кредитор, у которого в залоге находится жильё. Если на это жильё оформлено несколько ипотек, участвовать должны все такие кредиторы. Другие кредиторы согласия давать не должны.

Что даёт такое соглашение? После утверждения судом:

• На единственное жильё и землю под ним не может быть обращено взыскание в рамках дела о банкротстве, и они не включаются в имущество, которое может быть продано для погашения долгов.
• Ипотека и долг по ней сохраняются, то есть кредитор не теряет своих прав.
• Долг по ипотеке выплачивается на прежних условиях, как если бы банкротства не было.
• Платить по ипотеке может сам гражданин или третье лицо (например, родственник, брат, сват, друг), причём использовать можно только те доходы, на которые по закону нельзя обратить взыскание, или доходы, которые появятся после завершения банкротства.
• Требования по ипотеке исключаются из общего реестра кредиторов и не учитываются при расчётах с другими кредиторами.

Если есть просрочка по ипотеке

В соглашении обязательно должны быть прописаны порядок и сроки погашения этой просрочки.

Если не хватает другого имущества для погашения долгов первой и второй очереди

Суд утвердит соглашение только если на специальный счёт будет внесена сумма для погашения этих долгов, но не больше 10% стоимости жилья.

Соглашение не отменяет дело о банкротстве

Само утверждение соглашения не прекращает дело о банкротстве — оно просто исполняется отдельно.

Когда суд может не утвердить соглашение?

Если применение закона о сохранении единственного жилья в данном случае необоснованно, суд может отказать.

Что если соглашение отменено или не исполняется?

Если соглашение отменили, расторгли или оно не исполняется, долг по ипотеке возвращается в реестр кредиторов, и кредитор снова может требовать взыскания на жильё.

Особенности по судебной практике

• В соглашении обязательно должен быть указан источник погашения долга (например, кто именно будет платить — сам должник или третье лицо).
• Суд проверяет, не ухудшается ли положение банка по сравнению с обычной ситуацией без банкротства.
• Если платит третье лицо (например, родственник), суд должен убедиться, что у него есть для этого средства.
• Срок исполнения соглашения может быть больше 5 лет (например, 15 лет, если по кредиту изначально был долгий срок), но после 5 лет суд уже не контролирует исполнение — дальше стороны действуют по обычным гражданским правилам.

Когда применяется этот закон?

Эти правила действуют по всем делам о банкротстве, которые начались после вступления закона в силу, а также по тем, где жильё ещё не было продано на момент вступления закона в силу.

Определения об утверждении и об отказе в утверждении мирового соглашения, обжалуются по общим правилам пунктов 1 и 2 статьи 61 Закона о банкротстве первоначально в арбитражный суд апелляционной инстанции, а затем в арбитражный суд кассационной инстанции (п.41 Постановление Пленума ВС РФ от 17.12.2024 N 40).

11. Единственное жильё в собственности: важен ли факт проживания при банкротстве?

Когда решается вопрос, можно ли забрать у человека его жильё за долги (например, при банкротстве), учитываются только те квартиры или дома, которые официально принадлежат ему на праве собственности.

В одном деле человек, который не снимал жильё по договору социального найма, попросил суд не забирать у него его единственную квартиру, потому что это его единственное жильё.

Суд первой инстанции отказал ему, потому что в некоторых документах человек указывал другой адрес проживания, а также не отрицал, что живёт с женщиной в её квартире и ведёт с ней общее хозяйство. Суд решил, что значит, у него есть другое место для жизни, и его квартира не единственная.

Однако суд апелляционной инстанции (и суд округа поддержал это решение) отменил это решение и согласился с должником. Суд объяснил: если у человека есть возможность пожить где-то ещё (например, у знакомых или родственников), это не значит, что его собственную единственную квартиру можно забрать за долги. Важно только то, что у него в собственности есть только одна квартира или дом. Если других объектов недвижимости у него нет, то его жильё считается единственным, и его нельзя забрать за долги.

Вывод:

Если у человека есть только одна квартира или дом в собственности, то даже если он временно живёт где-то ещё, это жильё считается единственным, и его нельзя забрать за долги. Суд смотрит только на то, что записано в собственности, а не на то, где человек фактически живёт и с кем сожительствует.

Основание:

п. 16 «Обзора судебной практики по делам о банкротстве граждан», утв. Президиумом ВС РФ 18.06.2025 (текст судебного акта читайте в нашем ТГ-канале https://t.me/advokat_usov/1583 )

12. Двушка для кредиторов, трёшка для семьи: как суд решает судьбу нескольких квартир банкрота?

Иногда у человека, который банкротится, есть несколько жилых помещений в собственности, и тогда возникает вопрос: какое жильё считать «единственным» и не забирать?

Суды смотрят не только на то, где человек прописан (зарегистрирован), но и на то, где он и его семья реально живут. Например, если человек долгое время был прописан в одной квартире, а после начала процедуры банкротства быстро оформил на себя дом и прописался в нём, суды могут не поверить, что он там действительно жил. Но если человек сможет доказать, что реально жил в этом доме раньше (например, строил его, делал ремонт, собирал документы для регистрации), суд может признать этот дом его единственным жильём и не включать его в имущество, которое пойдёт на погашение долгов.

В другом случае у человека было две квартиры: в одной он был прописан с детьми (двушка), а в другой реально жил с семьёй (трешка). Финансовый управляющий хотел оставить ему только ту квартиру, где он прописан, а вторую (которая подороже) продать. Но человек доказал, что семья живёт в другой, более просторной квартире (трешке), дети ходят в школу рядом с ней, и эта квартира не слишком большая для их семьи. Суд решил, что разница в цене между квартирами небольшая, и продажа одной из них не сильно поможет кредиторам. Поэтому суд оставил семье ту квартиру, где они реально живут (трехкомнатную).

Главный вывод:

при банкротстве важно не только, где человек прописан, но и где он и его семья на самом деле живут. Если это можно доказать, суд может защитить именно то жильё, которое реально является единственным для семьи, даже если оно не совпадает с пропиской.

Основание:

п. 17 «Обзора судебной практики по делам о банкротстве граждан», утв. Президиумом ВС РФ 18.06.2025

13. Исполнительский иммунитет на апартаменты и иное нежилое помещение банкрота

Если физлицо, проходящее процедуру банкротства, живёт в доме или квартире, которые официально не признаны жилыми (например, нет регистрации, не стоит на кадастровом учёте, не оформлены права собственности), это само по себе не повод лишать его права на защиту единственного жилья от взыскания по долгам.

В одном деле человек попросил суд исключить из конкурсной массы (то есть из имущества, которое могут забрать за долги) участок земли и дом на нём, который официально не был введён в эксплуатацию и не зарегистрирован. Он объяснил, что живёт там с семьёй, это их единственное жильё, и предоставил экспертное заключение, что дом пригоден для жизни круглый год, есть все коммуникации, и он соответствует признакам жилого помещения.

Суды сначала отказали, но Верховный Суд отменил эти решения и исключил дом из конкурсной массы. Верховный Суд пояснил: если у семьи нет другого жилья, а сам человек считает это помещение своим домом, то отсутствие официальной регистрации не должно мешать защите этого жилья от взыскания.

В другом похожем деле человек попросил исключить из конкурсной массы апартаменты, которые по документам считались нежилым помещением. Суды первой и апелляционной инстанций отказали, потому что апартаменты не считаются жильём по закону. Но суд округа отменил эти решения и разъяснил: по смыслу закона (статья 446 ГПК РФ), право человека на жильё не зависит от того, как помещение официально оформлено — жилое оно или нежилое. Главное, что человек и его семья там реально живут, и помещение подходит для постоянного проживания (есть свет, отопление, коммуникации и т.д.). Если у человека нет другого жилья, его нельзя лишить этого помещения только из-за формальностей.

Вывод:

Если человек и его семья реально живут в помещении, которое подходит для жизни, и у них нет другого жилья, то даже если это помещение официально не признано жилым, его нельзя забрать за долги. Формальный статус помещения (жилое или нежилое) не должен быть решающим, если оно фактически является единственным жильём семьи.

Основание:

п. 18 «Обзора судебной практики по делам о банкротстве граждан», утв. Президиумом ВС РФ 18.06.2025

14. Как банкроту сохранить несколько объектов недвижимости (две комнаты в коммуналке или два смежных земельных участка)?

Пример 1:

Судебная система иногда способна на чудеса логики. Представьте: у человека две комнаты в коммуналке (как 2 отдельных объекта прав в ЕГРН) — не дворец, конечно, но всё же две! Он, жена и ребёнок живут там душа в душу, а тут кредиторы стучатся: «Давайте, мол, одну комнату заберём, по закону ведь только один объект можно оставить!»

Суды первой и второй инстанции строго так: «Извините, у вас две комнаты — значит, одну можно забрать, так написано!». Сослались на то, что каждая из комнат представляет собой отдельный объект недвижимости, а законодательство предусматривает исполнительский иммунитет только в отношении одного объекта.

Но тут появляется суд округа и говорит: «А вы вообще пробовали жить семьёй в одной комнате, когда у вас две, да ещё и смежные? Это же не два отдельных замка, а по сути одна большая “берлога”. Если комнаты используются вместе и не превышают разумные потребности — пусть живут, не трогайте!»

Пример 2:

В другом деле должнику на праве собственности принадлежало два земельных участка (площадью 400 кв. м и 500 кв. м соответственно), на одном из которых расположен жилой дом. Ссылаясь на то, что оба участка имеют единое хозяйственное назначение, он обратился в суд с заявлением об их исключении из конкурсной массы.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявления в части земельного участка, на котором отсутствовал жилой дом. Суд апелляционной инстанции, напротив, исключил все указанные объекты из конкурсной массы в связи со следующим.

Как выяснилось, два земельных участка (под жилым домом и соседний) имеют единое назначение и используются совместно. На спорном земельном участке размещены коммуникации, необходимые для обеспечения личных нужд должника и членов его семьи: локальное очистное сооружение, надворная уборная, хозяйственные постройки, а также огород. Реализация спорного земельного участка привела бы к необходимости переноса подземных коммуникаций, забора, что повлекло бы нарушение баланса интересов должника и кредиторов.

Вывод:

Суд может проявить здравый смысл и признать: если у тебя две комнаты в коммуналке, но ты их используешь как одну, или два участка, но они вместе составляют твой “домашний космос”, то не надо делить это имущество ради формальностей. Главное — чтобы не было дворцов и гектаров, а всё по-человечески, в пределах разумных потребностей.

Основание: п. 19 «Обзора судебной практики по делам о банкротстве граждан», утв. Президиумом ВС РФ 18.06.2025

15. Банкрот подарил кому-то свой дом и участок, всегда ли можно оспорить эту сделку?

Оспорят ли сделку по отчуждению жилья банкротом, если оно вновь попадет под защиту исполнительского иммунитета?

Не всякая сделка — недействительна, даже если очень хочется. Если должник решил подарить кому-то жилое помещение, а потом его финансовый управляющий бодро побежал в суд с криком: «Верните всё обратно!», — не факт, что суд поддержит этот энтузиазм. Особенно если после реституции (то есть возврата имущества) это самое жильё окажется под защитой исполнительского иммунитета. Проще говоря, если должник и его семья продолжают мирно жить в этом доме, а закон (статья 446 ГПК РФ) говорит: «Не трогать!», то и суды трогать не будут.

В нашем случае финансовый управляющий попытался признать недействительным договор дарения жилого дома и земельного участка (банкрот подарил их кому-то видимо в целях скрыть свои активы). Суды первой и апелляционной инстанций поддержали его, велели вернуть домик в конкурсную массу. Но суд округа посмотрел на ситуацию шире (и, возможно, с чашкой кофе), и отменил эти решения.

Суд округа напомнил: согласно статьям 213.25 и 213.32 Закона о банкротстве, а также пункту 4 постановления Пленума ВС РФ от 25 декабря 2018 г. № 48, цель оспаривания сделок — вернуть в конкурсную массу только то имущество, которое реально можно продать и пустить на погашение долгов. А если жильё защищено исполнительским иммунитетом, то есть его нельзя забрать у должника и его семьи, то и смысла в такой реституции нет — конкурсная масса не увеличится, кредиторы останутся ни с чем, а суды зря потратят время.

Суд также отметил: если спор касается недвижимости, суд должен заранее подумать, а не окажется ли это имущество под иммунитетом. Если вероятность этого высока, то и сделку оспаривать смысла нет — всё равно ничего не получится.

В итоге, поскольку суды не учли все важные обстоятельства (например, кто реально живёт в доме и защищён ли он иммунитетом), их решения отменили, а спор отправили на пересдачу в суд первой инстанции. На новом круге суд уже отказал финансовому управляющему — дом остался у должника, а кредиторы, видимо, пошли пить чай и обсуждать, как в следующий раз не попасть в такую ситуацию.

Основание:

п. 20 «Обзора судебной практики по делам о банкротстве граждан», утв. Президиумом ВС РФ 18.06.2025

16. Роскошь или необходимость? Суд решил, что двушка 110 квадратов — это ещё не дворец!

Могут ли у банкрота, проживающего семьей с несовершеннолетним ребенком забрать двухкомнатную квартиру 110 кв.м., а взамен купить замещающее жилье в 42 кв.м?

Квартира мечты: как не стать бомжом ради кредиторов

Ну что, друзья, вот вам задачка: у должника есть шикарная двушка на 110 квадратов, а кредиторы уже потирают руки — мол, пора бы реализовать имущество, да и купить бедолаге с ребёнком что-нибудь поскромнее. Финансовый управляющий, не будь дурак, собрал собрание кредиторов (видимо, с чаем и печеньками), где решили: «А давайте-ка продадим эту хоромину, а взамен купим что-то попроще, ну хотя бы 42 квадрата, чтобы не слишком шиковать». На рынок недвижимости выкатили предложения: 42, 44, 52 квадрата — всё, как говорится, в шаговой доступности, правда, в соседнем районе. Ну, типа, не Москва, но и не поле.

Судебные качели: кто кого переиграет

Должник, не теряя времени, бежит в суд: «Верните мою квартиру, не хочу в конкурсную массу!» А управляющий — туда же, но с другой песней: «Давайте утвердим порядок продажи, сроки, условия, всё по красоте». Суд первой инстанции, а потом и апелляция с округом, решили: «А вот фиг вам, управляющий! Должнику — квартиру, управляющему — отказ». Почему? Да потому что, как говаривал один мудрец: «Экономическая целесообразность — наше всё». Если уж забирать у человека последнее жильё, то только если это реально выгодно, а не просто ради спортивного интереса.

Роскошь или не роскошь: вот в чём вопрос

Суды посмотрели на эту двушку и такие: «Ну, не сказать, что тут прям Версаль. Для семьи — нормально». Управляющий, мол, не доказал, что квартира — это роскошь, а не просто место, где можно разложить носки по углам. А если продавать, то надо бы посчитать, сколько реально останется после всех расходов, а не просто радоваться цифрам на бумаге. И да, расходы на продажу — это не миф, а суровая реальность.

Сальдо, калькулятор и немного здравого смысла

Если уж управляющий так хочет продать жильё, пусть сначала посчитает сальдо: сколько денег реально прибавится в конкурсной массе после всех этих манипуляций. А то, знаете, бывает: на бумаге всё красиво, а на деле — выручка такая, что только на мороженое хватит. И ещё: если после продажи денег почти не прибавится, то вся эта история превращается в чисто карательную акцию, а не в способ хоть как-то погасить долги. Как говорится, «не стоит овчинка выделки».

Цитата для потомков

«Если выручка от продажи жилья — это слёзы, то и смысла в такой продаже примерно столько же», — как мог бы сказать любой здравомыслящий судья, если бы его не записывали на диктофон.

Основание:

п. 21 «Обзора судебной практики по делам о банкротстве граждан», утв. Президиумом ВС РФ 18.06.2025; Постановление КС РФ от 26.04.2021 N 15-П; п.7 Обзора N 2 (2023), утв. Президиумом ВС РФ 19.07.2023

В другом банкротном деле суд также встал на защиту должника, единственное жилье у которого площадью 91 кв.м. кредиторы решили продать за долги, предоставив взамен замещающее жилье. Должник жил в квартире с женой и несовершеннолетним ребенком. Суд посчитал, что квартира защищена исполнительским иммунитетом, несмотря на то, что площадь ее превышает в два раза норму предоставления площади жилого помещения в расчете на трех человек. При этом злоупотреблений со стороны должника при приобретении жилья не установлено.

Основание:

п. 23 «Обзора судебной практики по делам о банкротстве граждан», утв. Президиумом ВС РФ 18.06.2025

17. Роскошь — это не только квадратные метры, но и золотые унитазы: как суды ищут шик в недвижимости

Рассмотрим обратный пример, когда квартиру в 117 кв.м. посчитали роскошью.

Ну что, друзья, если вы думали, что роскошное жильё — это просто когда у тебя в квартире больше 50 квадратов на нос, то вы, как говорится, сильно заблуждаетесь. Судебная практика уверенно заявляет: «Площадь — это, конечно, хорошо, но давайте посмотрим, где стоит ваш дворец, из чего он построен и не светится ли он ночью, как новогодняя ёлка».

Суды отбирают квартиры за вид из окна! Что делать, если вы живёте в элитке? Дадут ли взамен замещающее жилье?

Один предприимчивый должник решил, что его квартирка на 117 квадратов — это, ну, просто семейное гнёздышко для него и троих детей. Кредиторы, не будь дураками, сразу предложили: «Давайте мы вам купим другую, не хуже (замещающее жилье), только не в элитном доме, а в соседнем, где подъезд не моют каждый день». Суды сначала прониклись: «Ну, дети же, куда их?», — и квартиру из конкурсной массы убрали.

Но тут в дело врывается Верховный Суд, который, видимо, нагуглил стоимость квартиры и сказал: «Ребята, вы что, это же элитка! Даже если площадь чуть-чуть больше нормы, зато какой район! Тут за вид из окна можно ипотеку брать». И добавил: «Продадим — и всем хорошо: и жильё замещающее купим, и конкурсную массу пополним. А то что это за роскошь такая — жить в центре и не делиться?» В общем, отправили дело на пересмотр, а потом уже и отказали должнику. Мол, не положено тебе, брат, жить в лакшери, если долги не отдаёшь.

Рассмотрим другой пример с домом в 325 кв.м, который оставили банкроту: 325 квадратов — это не роскошь, если дом не блестит и не в центре

В другом эпизоде нашёлся ещё один герой, который жил в доме на 325 квадратов. Но не спешите завидовать: дом, по его словам, не в престижном районе, отделка — ну, так себе, никакого золота, максимум линолеум. Живёт он там с женой, детьми и мамой, так что, мол, не до роскоши.

Суды посмотрели на это дело и решили: «Ну, площадь большая, но это не всё. Если бы дом был в центре, с фонтаном во дворе и лепниной на потолке — тогда да, роскошь. А так — обычный дом, просто большой. К тому же, технические помещения — это не жилплощадь, а так, для хлама». В итоге суды сказали: «Пусть живёт, не будем у него дом забирать. Роскошь — это не про него».

Площадь — не всё, главное — понты

Судебная мудрость гласит: «Если у тебя много метров, но живёшь ты в районе, где даже такси не ездит, и отделка у тебя из серии “руки из плеч”, то роскошь тебе не светит». А вот если квартира в элитном доме, с видом на парк, и в подъезде пахнет не котами, а кофе — тут уж извини, придётся делиться.

Цитаты великих юристов (и не только)

— «Роскошь — это когда у тебя в ванной больше места, чем у соседа в квартире» (неизвестный юрист, 2024).
— «Площадь — это ещё не всё, главное — чтобы соседи завидовали» (соседка тёти Гали).

Выводы для тех, кто любит жить красиво

В общем, если хотите жить в роскоши и не делиться с кредиторами — стройте дом подальше от центра, не заморачивайтесь с отделкой и не светитесь. А если уж живёте в элитке — готовьтесь к тому, что суды могут посчитать ваши квадратные метры не просто жильём, а активом, который надо делить. Ну, или хотя бы не хвастайтесь видом из окна в соцсетях.

Основание:

п. 22 «Обзора судебной практики по делам о банкротстве граждан», утв. Президиумом ВС РФ 18.06.2025; Постановление КС РФ от 26.04.2021 N 15-П; п.7 Обзора N 2 (2023), утв. Президиумом ВС РФ 19.07.2023

18. Квартира 190 квадратов и 13 прописанных: прокатит ли хитрость банкрота?

Итак, у нас тут должник, у которого квартирка не то чтобы скромная – целых 190 квадратов! И вот он, как истинный стратег, пытается эту квартирку из конкурсной массы вытащить. А финансовый управляющий, как цербер, стоит на страже интересов кредиторов и требует продать хоромы, а должнику – «замещающее жилье». Ну, вы поняли, что-нибудь типа конуры под лестницей.

«Тринадцать друзей банкрота, или Как прописать всех, чтобы не платить»: Юридический триллер

Тут начинается самое интересное. Оказывается, в квартире прописано аж тринадцать человек! Прямо коммуналка XXI века. Но, как выясняется, большинство «жильцов» появились там как грибы после дождя – аккурат после того, как кредиторы начали наседать. Суд, конечно, заинтересовался: «А что это за внезапная любовь к ближнему?» Обстоятельства регистрации этих «друзей» никто толком и не выяснял, что, конечно, очень подозрительно.

«Жилплощадь не резиновая, или кто реально спит на этих квадратных метрах?»: Детективная история

При повторном рассмотрении дела выяснилось, что, кроме должника и его сына, никто в этой квартире и не ночевал. Вот тебе и «друзья». Суд, почесав в затылке, решил: «Квартира-то роскошная, а должник – хитрый жук». И отказал в исключении квартиры из конкурсной массы. Финансовый управляющий довольно потирал руки, представляя, как продает эти хоромы и покупает должнику «замещающее жилье» размером с собачью будку.

«И жили они долго и не очень счастливо… в замещающем жилье»: Мораль сей басни

Мораль проста: не пытайся обмануть систему, особенно если у тебя квартира больше, чем у судьи. И помни: «В тесноте, да не в обиде» – это не про 190 квадратных метров. Как говаривал один мудрец (ну, или я сейчас придумал): «Лучше скромная халупа, чем роскошные хоромы в конкурсной массе».

Основание:

п. 24 «Обзора судебной практики по делам о банкротстве граждан», утв. Президиумом ВС РФ 18.06.2025; Постановление КС РФ от 26.04.2021 N 15-П; п.7 Обзора N 2 (2023), утв. Президиумом ВС РФ 19.07.2023

19. Предоставление замещающего жилья должнику взамен роскошного: каким оно должно быть?

Если у банкрота забирают роскошное жилье в конкурсную массу для погашения долгов перед кредиторами, закон говорит: «Должнику положено замещающее жильё, чтобы не пришлось ночевать на лавочке». Причём оно должно быть предоставлено до реализации роскошного жилья и не где-нибудь, а в том же городе, где он и так живет, оно не должно быть аварийным и т.д.

Судебные баталии: битва за квадратные метры

В одном деле наш герой-должник пришёл в суд с криком души: «Дайте мне нормальную хату, а не эту рухлядь!» Финансовый управляющий, видимо, решил, что если дом ещё не совсем развалился, то жить можно. Но квартира оказалась в доме, который официально признан аварийным, да ещё и не в городе, а в пригороде. Типа, ну подумаешь, 40 минут на маршрутке — зато свежий воздух.

Суд первой инстанции посмотрел на всё это и сказал: «Нет, ребята, так не пойдёт. Хотите забрать у человека последнее жильё — будьте добры дать ему что-то приличное, и желательно не в лесу». Суд обязал управляющего купить жильё, где можно жить по-человечески, а не выживать.

Достойная жизнь: не только для олигархов

Судьи, кстати, не просто так раздают квартиры направо и налево. Они смотрят, чтобы у должника и его семьи был доступ к школам, больницам, магазинам и прочим радостям цивилизации. Особенно если с ним живёт ребёнок — тут вообще без вариантов, чтобы не пришлось учиться в школе через две деревни.

Роскошь по-русски: лифт, врачи и немного здравого смысла

В другом деле суд признал: да, у должника была квартира, как у мини-олигарха, но даже если её забирают, нельзя забывать про родителей-инвалидов, которым надо ездить к врачам. Поэтому суд сказал: «Покупайте жильё в нужном районе и чтобы лифт был, а то как вы себе это представляете?» Вот так вот, забота о людях — не только на словах.

Кредиторы, не расслабляйтесь: халявы не будет

Если кредитор купил квартиру до того, как суд всё утвердил, а она не подошла по параметрам — извините, придётся покупать новую. А старую — вернуть или продать, деньги обратно кредитору. Тут, как говорится, не прокатит «и так сойдёт».

Основание:

п. 26 «Обзора судебной практики по делам о банкротстве граждан», утв. Президиумом ВС РФ 18.06.2025; Постановление КС РФ от 26.04.2021 N 15-П; п.7 Обзора N 2 (2023), утв. Президиумом ВС РФ 19.07.2023

Кто приобретает замещающее жилье:

• отдельный кредитор за свой счет (с последующей компенсацией затрат за счет конкурсной массы)
• либо финансовый управляющий за счет выручки от продажи существующего имущества должника

Эти вопросы обсуждаются на собрании кредиторов, которое созывается финансовым управляющим по собственной инициативе либо по требованию кредитора или должника.

На собрании кредиторов свое мнение могут высказать:

• каждый из кредиторов,
• должник,
• финансовый управляющий
• и иные заинтересованные лица,

Что следует обсудить на собрании:

• факт наличия у существующего жилья признаков роскошного,
• об экономической целесообразности его реализации для погашения требований кредиторов,
• об условиях, на которых кредитор (собрание кредиторов) готов предоставить (приобрести) замещающее жилье,
• а также о требованиях, которым такое замещающее жилье должно соответствовать.

Затем итоги собрания передаются на рассмотрение арбитражного суда. Тот в свою очередь решает вопрос об ограничении исполнительского иммунитета путем предоставления замещающего жилья (п. 27 «Обзора», утв. Президиумом ВС РФ 18.06.2025; абз.5 п.12 ст. 213.8 Закона о банкротстве, п.1 ст. 6 ГК РФ).

Условия замены роскошного жилья на замещающее жилье:

• право собственности должника на имеющееся у него роскошное жилое должно прекращаться не ранее возникновения права собственности на замещающее жилье. То есть утром деньги (замещающее жилье), а вечером стулья (продажа роскошного)
• торги по продаже роскошного жилья должны прекращаться при падении цены торгов ниже той, при которой не произойдет эффективное пополнение конкурсной массы (с учетом затрат на покупку замещающего жилья)

(п. 28 «Обзора», утв. Президиумом ВС РФ 18.06.2025).

20. Как набрать кредитов, купить на них единственное жилье и сказать: «Тук-тук, я – в домике, меня не трогать»?

Как сделать «схематоз»: вредный совет от должника

Сценарий такой: берём кредиты у всех, кто не успел спрятаться, потом быстренько продаём свою скромную однушку (25 кв. м, ну, почти как шкаф-купе), добавляем кучу заёмных денег и покупаем себе трёшку на 63 квадрата. Мама довольна, кредиторы — не очень. Дальше — увольняемся с работы (ну а что, зачем напрягаться?), сидим на шее у мамы и делаем вид, что всё идёт по плану. Кредиторы начинают нервничать, а ты — снимаешь все деньги с карты и ждёшь, когда придёт банкротство. Красота!

“Судья, я не жадный, просто предусмотрительный!”

Судьи, конечно, не вчера родились. Говорят: “Дружище, ты тут не просто так квартиру купил, а чтобы кредиторов обмануть. Деньги в жильё вложил, а долги возвращать не собирался. Так не пойдёт!” И тут начинается самое интересное: суд решает, что раз уж ты так ловко всех обвёл вокруг пальца, то трёшка твоя идёт с молотка, а тебе и маме — обратно в 25 квадратов. Как говорится, “откуда пришёл, туда и иди”.

Цитаты суда:

• Судьи не стесняются в выражениях: “Конвертируя денежные средства в защищённое жильё, должник изначально не собирался платить по счетам”. Ну, прям как в поговорке: “Кто не работает, тот не ест. А кто не платит — тот и не живёт в трёшке”.
• «С учетом этого в деле о банкротстве он должен быть возвращен в первоначальное положение посредством продажи приобретенного жилья и приобретения замещающего жилья, соответствующего по характеристикам ранее отчужденному (пункт 4 статьи 1, статья 10 ГК РФ). Такое решение, с учетом совершенного злоупотребления, приведет к восстановлению баланса интересов должника и кредиторов».

Когда банк сам себе злобный Буратино

Но бывает и по-другому. Вот другой должник — вроде бы тоже взял кредит, но не для того, чтобы всех обмануть, а просто хотел пожить получше. Работал, старался, но не повезло — уволили, а новую работу найти не смог. Тут суд уже не такой строгий: “Ну, не специально же он всё это затеял. Банк сам виноват — мог бы и ипотеку оформить, а не просто так деньги раздавать. Теперь пусть сам и расхлёбывает”.

Мораль сей басни такова: не хитри — и будет тебе счастье

В общем, если решил поиграть в банкротство, не стоит думать, что суд не заметит твои финты ушами. А если попал в беду по-честному — есть шанс, что тебя поймут. Главное — не пытаться всех обмануть, а то потом придётся возвращаться в свои 25 метров и рассказывать маме, почему трёшка вдруг испарилась. Если при приобретении единственного жилья должник допустил злоупотребление правом, такое жилье подлежит реализации, а должник — возврату в исходные жилищные условия. Если злоупотребления не было – жилье оставят.

Основание:

п. 29 «Обзора судебной практики по делам о банкротстве граждан», утв. Президиумом ВС РФ 18.06.2025; Постановление КС РФ от 26.04.2021 N 15-П; п.7 Обзора N 2 (2023), утв. Президиумом ВС РФ 19.07.2023

21. Когда заберут единственное жилье без предоставления замещающего жилья?

Думали, единственное жильё — это как священная корова, которую никто не тронет? Ага, щас. В особо «интересных» (исключительных) случаях, если должник решил поиграть в хитрого лиса, его единственная квартирка может уйти с молотка, и никто даже не предложит ему новый домик в придачу (замещающее жилье). Главное, чтобы было понятно: без крыши над головой он всё равно не останется.

Банкротство: шоу начинается!

Всё началось с того, что финансовый управляющий (тот ещё весельчак) пришёл в суд и бодро заявил: «Давайте-ка продадим однушку нашего героя!» Должник, понятное дело, начал возмущаться: мол, это моё единственное жильё, не трогайте, пожалуйста. Но судьи были не в настроении слушать жалобы и махнули рукой: «Да ладно тебе, не выдумывай».

Два дома — не роскошь, а способ запутать всех

Из материалов дела всплыла занятная деталь: на момент, когда долги уже вовсю цвели, у должника было аж два жилья — дом и квартира. Оба давно в собственности, оба используются по сезону, как дача и квартира в городе. Но за месяц до банкротства наш герой вдруг решает подарить дом дочке. Причём дочке, у которой и так всё в шоколаде — своё жильё есть, не бедствует.

Дарение — это не преступление, если никто не заметил

Договор дарения никто оспаривать не стал, потому что кредиторы решили: «А давайте просто продадим квартиру, и всё». Квартира, кстати, стоит столько, что на все долги хватит. А про замещающее жильё — ну его, не до жиру.

Судьи и их детектор хитрости

Судьи посмотрели на всю эту картину и сделали вывод: «Ну, тут всё ясно. Должник решил схитрить, подарил дом дочке, чтобы уменьшить конкурсную массу, а потом, может, и обратно домик вернёт, когда всё уляжется». В общем, классика жанра: имущество выводим, родственника делаем номинальным владельцем, а сами потом возвращаемся в родные пенаты.

Мораль сей басни: не хитри — и не попадёшь

В итоге суды сказали: «Раз ты сам себе яму выкопал, сам и выкарабкивайся. Квартиру продаём, новое жильё не выдаём. Всё честно, баланс интересов соблюдён». А ещё, если что, теперь уже никто не сможет придраться к договору дарения — кредиторы сами выбрали такой путь.

Как говорил один мудрый судья: «Если хочешь остаться с жильём — не надо устраивать цирк с подарками». Ну, или что-то в этом духе.

Основание:

п. 30 «Обзора судебной практики по делам о банкротстве граждан», утв. Президиумом ВС РФ 18.06.2025; Постановление КС РФ от 26.04.2021 N 15-П

22. Как уходит с молотка жилье в долевой собственности банкрота? И что делать с долями сособственников?

Пример 1

Ситуация классическая, почти как в анекдоте: есть дом, есть земля, есть должник, а ещё — его жена и родители, у всех по 1/4 доле в собственности. И вот тут начинается весёлое: должник в банкротстве, а кредиторы уже потирают руки, мечтая продать всё и сразу. Но не тут-то было!

Суд первой инстанции решил, что проще всего — продать всё целиком, а потом, как говорится, «по справедливости» раздать жене и родителям их доли. Мол, закон о банкротстве (ст. 213.26, если кому интересно) позволяет так делать не только с супругой, но и с остальными родственниками. Ну, типа, все в одной лодке.

Но апелляция посмотрела на это дело и сказала: «Ребята, вы чего? Доля — это самостоятельная штука, её можно продавать, дарить, завещать, и вообще она живёт своей жизнью». Тут даже ГК РФ (ст. 246) подмигивает: мол, доля — это не просто кусок пирога, а полноценный объект гражданских прав. А если уж речь про единственное жильё, то каждый сособственник держится за свою долю как за спасательный круг (ст. 446 ГПК РФ тут как тут).

Дальше — больше. Закон о банкротстве (ст. 213.25) говорит: в конкурсную массу можно включать только то, что реально принадлежит должнику. Доли родителей (впрочем как и остальных сособственников) — не трогать! Ну, кроме жены, с ней отдельная песня (п.7 ст. 213.26 закона о банкротстве). В общем, чужое не трогаем, реализуем только то, что можно, а остальное — мимо кассы.

Пример 2

В другом деле должник владел 9/10 квартиры, а брат — оставшейся 1/10. Квартира не единственная, брат там не живёт, но очень хочет, чтобы его долю не трогали. Суд посмотрел на это и решил: «Ну, брат, ты, конечно, молодец, но твоя 1/10 — это, конечно, серьёзно, но не настолько, чтобы тормозить продажу всей квартиры». Если бы брат там жил и это было бы его единственное жильё — тогда да, можно было бы поговорить о «существенном интересе». А так — извини, но твоя доля идёт в общий котёл, а после продажи тебе честно отсыпят 1/10 выручки. Всё по-честному, никто не обижен (ну, почти).

В итоге, если коротко: доли родственников (кроме жены) в конкурсную массу не лезут, чужое не трогаем, а если кто-то пытается сохранить свою долю только чтобы насолить кредиторам — суды это видят и не ведутся. Как говорится, «не пытайтесь обмануть систему — она обманет вас первой»

Основание: п. 34 «Обзора судебной практики по делам о банкротстве граждан», утв. Президиумом ВС РФ 18.06.2025

——————

Хотите сделать процедуру банкротства через МФЦ и сохранить свое имущество?

Полный разбор темы про банкротство в МФЦ – тут

Звоните/пишите на WhatsApp +7 928 843-66-25

Вам могут быть интересны наши лайфхаки и статьи на тему защиты прав должников:

• «Дырки» в законе о бесплатном банкротстве через МФЦ. Как ими пользуются чтобы списать долги? https://iusov.ru/dyrki-v-zakone-o-besplatnom-bankrotstve-cherez-mfcz-kak-imi-polzuyutsya-chtoby-spisat-dolgi/
• Алименты как способ не платить кредиты https://iusov.ru/alimenty-kak-sposob-ne-platit-kredity/
• Как списать долги по кредитам за 10% стоимости? Как выкупить свой долг у банка (коллектора) по договору цессии? https://iusov.ru/kak-spisat-dolgi-po-kreditam-za-10-stoimosti-kak-vykupit-svoj-dolg-u-banka-kollektora-po-dogovoru-czessii/
• Должникам сохранен прожиточный минимум при удержаниях по долгам https://iusov.ru/dolzhnikam-sohranyat-prozhitochnyj-minimum-s-01-fevralya-2022-goda/
• Коллекторы в 2025 году. Кто они и почему их не стоит бояться? https://iusov.ru/kollektory-v-2020-godu-kto-oni-i-pochemu-ih-ne-stoit-boyatsya/
• Срок давности по кредиту. Как кинуть банк? https://iusov.ru/sroki-davnosti-po-starym-kreditam-kak/
• Отмена судебного приказа. Как это сделать со 100% гарантией? https://iusov.ru/otmena-sudebnogo-prikaza-kak-eto-sdelat-bez-osechki/
• Исполнительский сбор. Как уменьшить или не платить? 9 способов https://iusov.ru/ispolnitelskij-sbor-v-2021-godu-kak-umenshit-ili-ne-platit-voobshhe/
• Как снять ограничение (запрет) на выезд должника из РФ при любом долге? https://iusov.ru/kak-snyat-ogranichenie-zapret-na-vyezd-dolzhnika-iz-rf-pri-lyubom-dolge/
• Поворот исполнения судебного приказа https://iusov.ru/povorot-ispolneniya-sudebnogo-prikaza/
• Сколько процентов удерживают приставы по исполнительным листам? Как уменьшить удержания? https://iusov.ru/skolko-pristavy-mogut-uderzhivat-iz-pensii-zarplaty-kak-umenshit-uderzhaniya/
• Спасает ли должника крипта от приставов и при банкротстве? https://dzen.ru/media/advokat_usov/spasaet-li-doljnika-kripta-ot-pristavov-i-pri-bankrotstve-6480d3f5cdc3c01bcc0a523a
• Верховный суд ЗАПРЕТИЛ взыскание кредитных долгов с НАСЛЕДНИКОВ, если была страховка https://krd.iusov.ru/verhovnyj-sud-zapretil-vzyskanie-dolgov-s-naslednikov/
• Если по кредиту ты поручитель, НЕ ХЛОПАЙ УШАМИ при БАНКРОТСТВЕ должника! https://krd.iusov.ru/esli-po-kreditu-ty-poruchitel-ne-hlopaj-ushami-pri-bankrotstve-dolzhnika/
• СПИСАНИЕ ДОЛГОВ по кредитам до 10 млн. участникам СВО: новый закон с 1 декабря 2024. Списание исполсбора и запреты на аресты имущества https://krd.iusov.ru/spisanie-dolgov-po-kreditam-do-10-mln-uchastnikam-svo-novyj-zakon-s-1-dekabrya-2024/
• «Нищий» должник с iPhone и золотыми украшениями. Как не облажаться при сокрытии имущества в банкротстве? https://krd.iusov.ru/nishhij-dolzhnik-s-iphone-i-zolotymi-ukrasheniyami-kak-ne-oblazhatsya-pri-skrytii-imushhestva-v-bankrotstve/
• ПОДЕЛИЛА поровну ИМУЩЕСТВО с мужем и развелась, а потом его признали БАНКРОТОМ. Что БУДЕТ с ДОЛЕЙ экс-жены? https://krd.iusov.ru/podelila-porovnu-imushhestvo-s-muzhem-i-razvelas-a-potom-ego-priznali-bankrotom-chto-budet-s-dolej-eks-zheny/
• Как за 1 день снять автомобиль с учета в ГИБДД, а не ждать 10 дней, чтобы начать банкротство в МФЦ и сохранить авто? https://t.me/advokat_usov/1326
• Торги (без процедуры банкротства) не состоялись, банк оставляет ипотечное жилье за собой: как при этом погашается долг должника? https://krd.iusov.ru/plati-dazhe-posle-poteri-zhilya-novyj-sposob-bankov-obdirat-ipotechnikov-i-pochemu-eto-ne-srabotalo/
• ТОП-7 критериев для ОСПАРИВАНИЯ СДЕЛОК ПРИ БАНКРОТСТВЕ. Когда низкая цена сделки — не повод для паники https://krd.iusov.ru/nedvizhimost-s-avito-kogda-nizkaya-czena-sdelki-v-bankrotstve-ne-povod-dlya-paniki/

Остальные РАБОЧИЕ СПОСОБЫ решения проблем с ДОЛГАМИ читайте в нашем ТГ-Канале по ссылке: https://t.me/advokat_usov/864 Подпишитесь чтобы научиться решать проблемы со своими долгами

Ваш адвокат Усов Игорь Александрович и команда профессионалов

Наша группа в контакте https://vk.com/public185446376

Наш канал в YouTube https://www.youtube.com/channel/UC_jrqTgGYLYBpd18cnwP_8w