Представьте, что подвал вашего дома — с трубами, инженерными коммуникациями и входом со стороны улицы — внезапно «перепрыгивает» из муниципальной собственности в общую долевую собственность жильцов. Муниципалитет заявляет, что больше не хочет отвечать за это помещение. Звучит странно? Именно так произошло в Балаково, где спор о правах на подвал дошел до Верховного Суда.
Почему ваш подвал в МКД может стать спорным?
С 2010 года нежилое помещение в многоквартирном доме (подвал площадью 259,8 кв. м) числилось в муниципальной собственности. Однако в 2022 году муниципалитет решил от неё отказаться, сославшись на то, что помещение является частью общего имущества жильцов. Но почему вдруг?
19.07.2022 сотрудники муниципального учреждения и управляющей компании провели обследование подвала. В составленном акте они указали:
- помещение захламлено,
- освещение отсутствует,
- в подвале расположены внутридомовые инженерные коммуникации (водоснабжение, отопление, канализация), т.е. по идее оно должно входить в общее имущество всех собственников МКД
На основании этого акта администрация 12.09.2022 издала постановление о прекращении права муниципальной собственности. Комитет по распоряжению муниципальной собственностью обратился в Росреестр с заявлением о регистрации прекращения права, но получил отказ. Росреестр указал, что представленных документов недостаточно для внесения изменений в реестр.
С этого момента началась судебная «игра в пинг-понг», где права на подвал прыгали между муниципалитетом и жильцами.
Хронология: как подвал в МКД стал предметом спора?
- 2010 год — Подвал зарегистрирован в муниципальной собственности.
- 19.07.2022 — Проведен акт обследования помещения.
- 12.09.2022 — Муниципалитет издает постановление о прекращении права собственности.
- 21.12.2022 — Росреестр отказывает в регистрации прекращения права.
- 2023-2024 годы — Спор рассматривается в нижестоящих судах. Решения принимаются в пользу Комитета – подвал переходит в собственность жильцов
- 03.12.2024 — Верховный Суд РФ отменяет решения апелляции и кассации, признавая действия Росреестра законными, подвал переходит обратно в собственность муниципалитета
Решение Верховного Суда:
- Муниципалитет не может отказаться от собственности без оснований. Простого акта обследования и постановления недостаточно, чтобы прекратить право собственности.
- Росреестр действовал строго по закону. Орган регистрации не может произвольно вносить изменения в ЕГРН. Решение о прекращении права собственности должно быть подкреплено документами, подтверждающими, что подвал действительно является общим имуществом.
- Жильцы не обязаны принимать имущество «по умолчанию». Суд указал, что нельзя передать подвал в общую долевую собственность без согласия жильцов и их участия в решении спора.
- Росреестр не является участником этих отношений, не выступает стороной спора о праве на нежилое помещение, а также не является тем органом, который уполномочен определять, обладает ли конкретный объект признаками общего имущества МКД и распространяется ли на него правовой режим общего имущества МКД.
- В статье 36 Жилищного кодекса перечислены виды объектов, которые могут входить в состав общего имущества в многоквартирном доме (помещения и земельный участок под домом, конструктивные элементы здания). Определение правового режима конкретного объекта как относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме на основании разного рода технических и экспертных заключений является вопросом о праве, тогда как Росреестр, осуществляющий всего лишь регистрацию прав, является органом формальной юрисдикции, не имеющим права разрешать вопросы о праве.
Что нужно знать о правах на общее имущество в МКД?
Подвал вашего дома может быть «сердцем» инженерных коммуникаций, но без четко оформленных документов права на него могут стать объектом споров. История в Балаково показала, что муниципалитеты могут пытаться переложить ответственность за такие помещения на жильцов, что влечет за собой финансовую нагрузку и необходимость их содержания.
Если МКД сталкивается с подобной ситуацией:
- Обязательно фиксируйте любые акты проверок управляющей компании или муниципалитета.
- Проверяйте статус помещений в ЕГРН.
- Консультируйтесь с юристами, чтобы защитить свои права.
Основание:
Определение ВС РФ от 03.12.2024 № 306-ЭС24-7025, Определение ВС РФ от 09.12.2024 N 305-ЭС24-15238 (текст судебных актов читайте в нашем ТГ-канале https://t.me/advokat_usov/1284 )
Ваш адвокат Усов и команда профессионалов
Запутались в жилищных вопросах?
- Подписывайтесь на наш телеграм-канал, где мы рассказываем как их решать — https://t.me/advokat_usov
- Или прямо сейчас звоните/пишите WhatsApp +7 928 843-66-25
Вам могут быть интересны наши лайфхаки и статьи:
- Как ВЕРНУТЬ ДЕНЬГИ за ДОП. УСЛУГИ ДЛЯ ЖИТЕЛЕЙ МКД (кабельное ТВ, домашний телефон, интернет, домофон и пр.)? https://t.me/advokat_usov/916
- Появились НОВЫЕ СТРОКИ в квитанциях за ЖКУ? ЧТО ДЕЛАТЬ? https://t.me/advokat_usov/1137
- Один ли собственник обязан платить за ЖКУ в МКД? https://t.me/advokat_usov/969
- Старый долг за коммуналку тянется в квитанциях много лет https://t.me/advokat_usov/1056
- Можно не платить за вывоз мусора в 2024? Как нас обманывает региональный оператор по обращению с ТКО? https://iusov.ru/mozhno-ne-platit-za-vyvoz-musora-v-2024-kak-nas-obmanyvaet-regionalnyj-operator-po-obrashheniyu-s-tko/
- ВИДЕОКАМЕРА в подъезде многоквартирного дома. Что говорит Закон? https://youtube.com/shorts/i_Z_YGGR1No
- Как Совет многоквартирного дома доказал возможность качать права в суде в интересах собственников квартир в доме если УК бездействует https://t.me/advokat_usov/927
- Как перепрыгнуть очередь при получении жилья сиротам? Был в очереди под № 169, а стал первым! https://iusov.ru/kak-pereprygnut-ochered-pri-poluchenii-zhilya-sirotam-byl-v-ocheredi-pod-№-169-a-stal-pervym/
- Получение жилья сиротой https://iusov.ru/poluchenie-zhilya-sirotoj/
- Родитель ПРИВАТИЗИРОВАЛ жильё не включив малолетних детей и ПРОДАЛ квартиру добросовестному приобретателю… Можно всё оспорить? https://krd.iusov.ru/roditel-privatiziroval-zhilyo-ne-vklyuchiv-maloletnih-detej-i-prodal-kvartiru-dobrosovestnomu-priobretatelyu-mozhno-vsyo-osporit/
- Что делать, если шумят соседи? https://iusov.ru/chto-delat-esli-shumyat-sosedi/
- Как получить СУБСИДИЮ на оплату ЖКХ если нет платежного документа (оплатил один за всех в общей совместной собственности)? https://t.me/advokat_usov/1153
- ВОДОМЕР в ДОМЕ или КОЛОДЦЕ: как не попасть на деньги при поверке счетчика или его самостоятельной замены без проектной документации? https://krd.iusov.ru/vodomer-v-dome-ili-kolodcze-kak-ne-popast-na-dengi-pri-poverke-schetchika/
- Муж БЕЗ ПРОПИСКИ: как прописать близкого человека, если один из соседей-совладельцев ПРОТИВ? Реальная история из нашей практики https://krd.iusov.ru/muzh-bez-propiski-kak-propisat-blizkogo-cheloveka-esli-odin-iz-sosedej-sovladelczev-protiv-realnaya-istoriya-iz-nashej-praktiki/
- Как гражданка Пшенникова С.М. наказала ООО за ЗВУКОВУЮ РЕКЛАМУ возле ее квартиры? https://krd.iusov.ru/kak-grazhdanka-pshennikova-s-m-nakazala-ooo-za-zvukovuyu-reklamu-vozle-ee-kvartiry/
- Когда в РОЗЕТКЕ «не хватает сил»: история ПОБЕДЫ над энергетиками, когда НАПРЯЖЕНИЕ МЕНЬШЕ 220 Вольт https://krd.iusov.ru/kogda-v-rozetke-ne-hvataet-sil-istoriya-pobedy-nad-energetikami-kogda-napryazhenie-menshe-220-volt/
- Почему не стоит ПЕРЕПЛАЧИВАТЬ за ЖКУ: как считать пени по коммуналке в 2024? https://krd.iusov.ru/pochemu-ne-stoit-pereplachivat-za-zhku-kak-schitat-peni/