г. Краснодар
Подписывайтесь:
Наш офис:
г. Краснодар, ул. Таманская, 40/1 Пн-Пт - 09:00-17:00
Бесплатная консультация
+7 928 843-66-25 usovigor@mail.ru
Generic selectors
Exact matches only
Search in title
Search in content
Post Type Selectors
Вернуться домой
Generic selectors
Exact matches only
Search in title
Search in content
Post Type Selectors
Главная / Блог / ПОДВАЛ в МКД: ваш или не ваш? ВС РФ подсказал, как отжать подвал у муниципалитета без виндикации, головной боли и сроков давности

ПОДВАЛ в МКД: ваш или не ваш? ВС РФ подсказал, как отжать подвал у муниципалитета без виндикации, головной боли и сроков давности

Опубликовано: 28 января 2025
Редакция статьи с учетом правок и дополнений от : 11 августа 2025
ПОДВАЛ в МКД: ваш или не ваш? ВС РФ подсказал, как отжать подвал у муниципалитета без виндикации, головной боли и сроков давности

Содержание:

  1. Рабочая инструкция: как отжать подвал МКД у города, даже спустя 20 лет
  2. Муниципалитет решил, что ПОДВАЛ ему не нужен, но сбагрить его жильцам МКД путем иска к Росреестру – не удалось. Разбираем почему

1. Рабочая инструкция: как отжать подвал МКД у города, даже спустя 20 лет

Подвал на Ленинском, который «вдруг» оказался городским: хроника одного прозрения

Есть в Москве дом на Ленинском проспекте, 95. Внизу — подвал на 102,2 кв. м с кадастровым номером 77:05:0001009:7432. По бумагам с 2006 года там значится право собственности города Москвы (запись N 77-77-06/024/2006-176 от 02.05.2006). А по факту — классическое техническое подполье с трубами, стояками, теплом и водой, куда слесаря заходят не кофе пить.

ООО «Лакол-Н» подало иск: признать право долевой собственности всех жильцов МКД на этот подвал, удалить запись о городе. Потом истца процессуально заменили на ООО «Колос и М» (договор купли-продажи от 23.06.2023). Дальше — качели.

Для сведения: эти ООО-шки владели отдельным нежилым помещением в этом МКД — 38,2 кв. м. и именно как собственники одного из помещений в нем соответственно являлись сособственником общего имущества МКД по закону и имели право идти в суд защищать общее, включая подвал-техподполье.

Судебная карусель: «отказ — да — снова отказ»

Первая инстанция глянула в календарь и сказала: поздно, исковая давность. К тому же, мол, истцу стоило идти с виндикационным иском. Апелляция не согласилась: подвал технический, самостоятельного назначения нет, доступ туда нужен всегда, значит — общее имущество, точка. Кассация отменила апелляцию и вернулась к позиции «надо было виндицировать и вообще срок ушёл». И вот тут на сцену выходит Верховный суд.

Верховный суд: «Это общий подвал. Точка. Город, извини»

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ разобралась и поставила ребром: апелляция была права по сути. Право долевой собственности на общее имущество у собственников возникает по закону. Регистрация не создаёт это право и не нужна, чтобы оно «жило». А когда в ЕГРН вдруг всплывает «чужой» собственник на общее — лечится это не виндикацией, а иском о признании зарегистрированного права отсутствующим. И никакая исковая давность сюда не прикручивается.

Техническое подполье — сердце дома, а не чей‑то «офис внизу»

Экспертиза подтвердила: внутри — ХВС, ГВС, тепло, канализация; обслуживается больше одного помещения; использовать «самостоятельно» нельзя; нужен постоянный доступ. То есть это именно технический подвал, который закон относит к общему имуществу. Попытка выдернуть его и записать на город — как вытащить насос у аквариума и удивляться, почему рыбы кверх пузом. Ну камон.

«Виндикация» тут мимо: правильный инструмент — признание права отсутствующим

ВС напомнил про конструкцию из Пленума № 10/22: если запись в ЕГРН нарушает права и не решается признанием права или истребованием, идём с иском о признании права отсутствующим — чтобы гасить запись в реестре. Ровно наш случай: город не может быть собственником общедомового подвала по смыслу ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ. Значит, надо именно убрать чужую запись, а не притворяться, будто подвал «выбыл из владения» и его можно виндицировать как отдельную вещь.

Срок исковой давности? Не смешите мои тапочки!

Требования собственника об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, не давнеют (п. 5 ст. 208 ГК РФ). Общее имущество как было общим с момента постройки, так и осталось; владение им собственниками не терялось — коммуникации обслуживались всё это время. Значит, говорить «срок прошёл» — вообще мимо кассы.

«Постановление ВС РСФСР № 3020‑1 нас спасёт!» — «Нет»

Ссылка Департамента на знаменитое Постановление ВС РСФСР № 3020‑1 о разграничении собственности не срабатывает. Нельзя через этот акт легализовать частную (или публичную) собственность на то, что законом жёстко отнесено к общему имуществу МКД. Это как пытаться парковочный талон предъявить на взлёт в Шереметьево — по жанру не то.

Кто может идти в суд и против кого

Идти может один собственник — без мандата всего дома. Это уже разжёвано Верховным судом в 2015 и 2020 годах: право у сособственника есть, и его нельзя подвешивать к капризам общего собрания. Ответчиком же должен быть правообладатель из ЕГРН (город), а не регистратор. Росреестр сюда третьим лицом и хватит.

Финалка от ВС: гасим запись, возвращаем реальность

Верховный суд переквалифицировал требования: по сути это иск о признании отсутствующим права собственности города на подвал 102,2 кв. м по адресу: Москва, Ленинский, 95. И этот иск подлежит удовлетворению. Суды в части отказа — отменить. Дальше Росреестр получает судебный акт и вносит запись о прекращении права города. Мир снова совпал с ЕГРН, хотя бы тут.

Ключевые цитаты, которые цепляют взгляд

  • «Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в силу закона и не требует регистрации»
  • «Надлежащий способ защиты — иск о признании зарегистрированного права отсутствующим»
  • «Срок исковой давности к такому требованию не применяется».

Ключевые доводы суда: что легло в основу решения

  • Право на общее имущество в МКД возникает ipso jure: по п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений владеют общим имуществом на праве долевой собственности независимо от регистрации; это закреплено Пленумом № 64 и Пленумом № 25.
  • Спорный подвал — техническое подполье с инженерными сетями (ХВС, ГВС, тепло, канализация), имеет вспомогательное назначение, требует постоянного доступа, для самостоятельного использования непригоден; экспертиза это подтвердила.
  • Регистрация города как «собственника» общедомового подвала нарушает права всех сособственников и подлежит устранению через иск о признании права отсутствующим (Пленум № 10/22, п. 52–53; ст. 8.1 ГК РФ).
  • Виндикация не подходит: общее имущество из владения собственников не выбывало, оно всё время использовалось по назначению, потому нужный способ защиты — гашение «чужой» записи в ЕГРН.
  • Исковая давность не применяется: требование аналогично негаторному иску (ст. 304 ГК РФ) — п. 5 ст. 208 ГК РФ, позиция подтверждена Обзором ВС от 13.12.2023.
  • Сделки по отчуждению общего имущества ничтожны (п. 2 ст. 168 ГК РФ). Реестр не может «перепрошить» правовой режим общего имущества.
  • Идти в суд может один из собственников помещения в доме — без решения общего собрания (позиции ВС от 12.05.2015 № 303‑ЭС14‑4720 и от 17.07.2020 № 305‑ЭС19‑20516(5)).
  • Ответчик — правообладатель по ЕГРН (город), а не регистратор; сама запись не оспаривается как самостоятельный объект, гасится через признание права отсутствующим.
  • Ссылки на Постановление № 3020‑1 о разграничении госсобственности роли не играют: оно не превращает общее имущество МКД в отдельный объект частной или публичной собственности.
  • Судебный акт о признании права отсутствующим — основание для прекращения права в ЕГРН и фактического восстановления прав всех собственников.

Что это значит для жильцов и управляшек (честно, тут важно)

Если подвал — технический и обслуживает дом, сделать из него «отдельную недвижку» не получится, хоть оббегайся с постановлениями. Любые записи в реестре в пользу «чужих» гасим через признание права отсутствующим. И да, для подачи иска достаточно одного собственника, не надо собирать «всех на подъезд». А срок давности не страшен, потому что это защита владения общим имуществом, которое из рук никому не уходило.

Основание:

Определение ВС РФ от 25.07.2025 № 305-ЭС25-2385 (полный текст судебного акта читайте в нашем ТГ-канале )

А также:

  • Нормы ГК РФ: статьи 8.1 (п. 6), 168 (п. 2), 196, 208 (абз. 5), 289, 290, 301, 304.
  • Нормы ЖК РФ: статьи 36, 37, 38, 45, 46, 161, 164.
  • АПК РФ: статьи 176, 291.10, 291.11–291.15.
  • Подзаконные акты: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Правила содержания общего имущества в МКД»
  • Пленум ВС РФ № 64 от 23.07.2009 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».
  • Совместный Пленум № 10/22 от 29.04.2010 (пп. 52–53) «О некоторых вопросах, возникающих при защите права собственности и иных вещных прав».
  • Пленум ВС РФ № 25 от 23.06.2015 (п. 40) «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ».
  • Обзор судебной практики ВС РФ № 1 (2019) — о природе иска о признании зарегистрированного права отсутствующим.
  • Обзор судебной практики по спорам о реконструкции/переустройстве в МКД от 13.12.2023 (п. 21) — об исковой давности по требованиям об устранении нарушений права на общее имущество.

Позиции ВС РФ по сходным кейсам:

  • Определение от 14.11.2024 № 305‑ЭС24‑13782 (ничтожность сделок по отчуждению общего имущества)
  • Определение от 24.10.2024 № 305‑ЭС22‑4220(4) (о признании права отсутствующим как самостоятельном способе защиты и гашении записи в ЕГРН)
  • Определение от 17.07.2020 № 305‑ЭС19‑20516(5) (о праве одного собственника подавать иск)
  • Определение от 16.08.2023 № 305‑ЭС23‑6628 (приоритет статуса общего имущества над записью ЕГРН).

И ещё: Постановление ВС РСФСР № 3020‑1 от 27.12.1991 о разграничении госсобственности — не меняет правовой режим общего имущества МКД.

2. Муниципалитет решил, что ПОДВАЛ ему не нужен, но сбагрить его жильцам МКД путем иска к Росреестру – не удалось. Разбираем почему

Рассмотрим обратную ситуацию.

Представьте, что подвал вашего дома — с трубами, инженерными коммуникациями и входом со стороны улицы — внезапно «перепрыгивает» из муниципальной собственности в общую долевую собственность жильцов. Муниципалитет заявляет, что больше не хочет отвечать за это помещение. Звучит странно? Именно так произошло в Балаково, где спор о правах на подвал дошел до Верховного Суда.

Почему ваш подвал в МКД может стать спорным?

С 2010 года нежилое помещение в многоквартирном доме (подвал площадью 259,8 кв. м) числилось в муниципальной собственности. Однако в 2022 году муниципалитет решил от неё отказаться, сославшись на то, что помещение является частью общего имущества жильцов. Но почему вдруг?

19.07.2022 сотрудники муниципального учреждения и управляющей компании провели обследование подвала. В составленном акте они указали:

  • помещение захламлено,
  • освещение отсутствует,
  • в подвале расположены внутридомовые инженерные коммуникации (водоснабжение, отопление, канализация), т.е. по идее оно должно входить в общее имущество всех собственников МКД

На основании этого акта администрация 12.09.2022 издала постановление о прекращении права муниципальной собственности. Комитет по распоряжению муниципальной собственностью обратился в Росреестр с заявлением о регистрации прекращения права, но получил отказ. Росреестр указал, что представленных документов недостаточно для внесения изменений в реестр.

С этого момента началась судебная «игра в пинг-понг», где права на подвал прыгали между муниципалитетом и жильцами.

Хронология: как подвал в МКД стал предметом спора?

  • 2010 год — Подвал зарегистрирован в муниципальной собственности.
  • 19.07.2022 — Проведен акт обследования помещения.
  • 12.09.2022 — Муниципалитет издает постановление о прекращении права собственности.
  • 21.12.2022 — Росреестр отказывает в регистрации прекращения права.
  • 2023-2024 годы — Спор рассматривается в нижестоящих судах. Решения принимаются в пользу Комитета – подвал переходит в собственность жильцов
  • 03.12.2024 — Верховный Суд РФ отменяет решения апелляции и кассации, признавая действия Росреестра законными, подвал переходит обратно в собственность муниципалитета

Решение Верховного Суда:

  • Муниципалитет не может отказаться от собственности без оснований. Простого акта обследования и постановления недостаточно, чтобы прекратить право собственности.
  • Росреестр действовал строго по закону. Орган регистрации не может произвольно вносить изменения в ЕГРН. Решение о прекращении права собственности должно быть подкреплено документами, подтверждающими, что подвал действительно является общим имуществом.
  • Жильцы не обязаны принимать имущество «по умолчанию». Суд указал, что нельзя передать подвал в общую долевую собственность без согласия жильцов и их участия в решении спора.
  • Росреестр не является участником этих отношений, не выступает стороной спора о праве на нежилое помещение, а также не является тем органом, который уполномочен определять, обладает ли конкретный объект признаками общего имущества МКД и распространяется ли на него правовой режим общего имущества МКД.
  • В статье 36 Жилищного кодекса перечислены виды объектов, которые могут входить в состав общего имущества в многоквартирном доме (помещения и земельный участок под домом, конструктивные элементы здания). Определение правового режима конкретного объекта как относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме на основании разного рода технических и экспертных заключений является вопросом о праве, тогда как Росреестр, осуществляющий всего лишь регистрацию прав, является органом формальной юрисдикции, не имеющим права разрешать вопросы о праве.

Что нужно знать о правах на общее имущество в МКД?

Подвал вашего дома может быть «сердцем» инженерных коммуникаций, но без четко оформленных документов права на него могут стать объектом споров. История в Балаково показала, что муниципалитеты могут пытаться переложить ответственность за такие помещения на жильцов, что влечет за собой финансовую нагрузку и необходимость их содержания.

Если МКД сталкивается с подобной ситуацией:

  • Обязательно фиксируйте любые акты проверок управляющей компании или муниципалитета.
  • Проверяйте статус помещений в ЕГРН.
  • Консультируйтесь с юристами, чтобы защитить свои права.

Основание:

Определение ВС РФ от 03.12.2024 № 306-ЭС24-7025, Определение ВС РФ от 09.12.2024 N 305-ЭС24-15238 (текст судебных актов читайте в нашем ТГ-канале https://t.me/advokat_usov/1284 )

Ваш адвокат Усов и команда профессионалов

Запутались в жилищных вопросах?

  • Подписывайтесь на наш телеграм-канал, где мы рассказываем как их решать — https://t.me/advokat_usov
  • Или прямо сейчас звоните/пишите WhatsApp +7 928 843-66-25

Вам могут быть интересны наши лайфхаки и статьи на тему «жилищный юрист»:

    Бесплатная
    консультация юриста


    Настоящим подтверждаю, что вышеуказанные данные достоверны и даю согласие на обработку своих персональных данных

    Больше пользы в нашем телеграм - канале. Подпишитесь!
    Подписаться

      Подпишись на рассылку

      Наш офис:
      г. Краснодар, ул. Таманская, 40/1 Пн-Пт - 09:00-17:00
      Подписывайтесь:
      Бесплатная консультация
      Выберите город:
      Наш офис:
      г. Краснодар, ул. Таманская, 40/1 Бесплатные консультации СР - ЧТ с 13:00 до 16:00 (по записи)
      Задать вопрос
      Приединятесь к нам:
      Задать вопрос
      юридической компании       Полученные сведения охраняются законом



        Настоящим подтверждаю, что вышеуказанные данные достоверны и даю согласие на обработку своих персональных данных

        Наверх Наверх WhatsApp